Tribunal Judiciaire · JCPCIVIL — 5 juillet 2024

Minute n° 24/319


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 05 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

S.C.I. ODYSSEE
[Adresse 1]
[Localité 3]

Demanderesse représentée par 
Me Vianney DE LANTIVY, avocat au barreau de NANTES - 30 
D'une part,
DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [I]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Défendeur non comparant 
 D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 Juin 2024 
date des débats : 07 Juin 2024
délibéré au : 05 Juillet 2024 

RG N° RG 24/00932 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M34X

COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Vianney DE LANTIVY
CCC Monsieur [F] [I]
Copie préfecture
Copie dossier


EXPOSÉ DU LITIGE : 

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mai 2019, la SCI ODYSSEE a donné à bail à Monsieur [I] [F] un logement situé [Adresse 4]. 

Le 25 octobre 2023, la SCI ODYSSEE a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3.440,46 euros au titre des loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 5 mars 2024, la SCI ODYSSEE a fait assigner Monsieur [I] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : 

- Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;
- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en application de la clause résolutoire ;
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [F] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamner Monsieur [I] [F] à lui payer les sommes suivantes :
- 3.890,46 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.440,46 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus, à compter de l’assignation ;
- Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, soit la somme de 450 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- 583,56 euros au titre de la clause pénale ;
- 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 25 octobre 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 juin 2024, lors de laquelle SCI ODYSSEE, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6.072,20 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2024. 

Bien que régulièrement cité, Monsieur [I] [F] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. Celui-ci mentionne que Monsieur [I] [F] ne s’est pas présenté aux convocations. 

La décision a été mise en délibéré au 5 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 5 mars 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant l’audience.

En outre, la SCI ODYSSEE justifie par ailleurs de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 26 octobre 2023, conformément aux délais fixé par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.


Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction. 

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [I] [F], le 25 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 3.440,46 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023.

Dès lors, Monsieur [I] [F], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [I] [F] sera par ailleurs condamné à payer à la SCI ODYSSEE une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 450 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). 


Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SCI ODYSSEE est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6.072,20 euros au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Monsieur [I] [F] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. 

En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois d’octobre 2023, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [I] [F], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Monsieur [I] [F] sera condamné à payer à SCI ODYSSEE la somme de 6.072,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur la clause pénale :
En vertu des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue dans le contrat, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

En l'espèce, l’article 13 du contrat de bail prévoit une pénalité de 15% en cas de non-paiement des sommes dues par le locataire. 

Au regard de l’ampleur de la dette, il convient de déclarer ladite clause manifestement excessive et de la réduire à 5% de la somme due au titre des loyers et indemnités d’occupation au jour de l’assignation, soit la somme de 194,52 euros. 


Sur les mesures accessoires : 
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [F] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, Monsieur [I] [F] sera condamné à payer à la SCI ODYSSEE, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCI ODYSSEE à l’encontre de Monsieur [I] [F] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 26 décembre 2023, du contrat de bail conclu le 14 mai 2019, portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

DIT que Monsieur [I] [F] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [I] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à la SCI ODYSSEE les sommes suivantes :

- 6.072,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- Une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 450 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

- 194,52 euros au titre de la clause pénale ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à la SCI ODYSSEE la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNE Monsieur [I] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 
Aurélien PARESPierre DUPIRE