Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 4 juillet 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Juillet 2024

Minute n° 

 Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [S] 

DU 04 Juillet 2024

N° RG 24/01206 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PRTO



 




 









- Exécutoire :
à COTE D’AZUR HABITAT

- copie certifiée conforme :
à Monsieur [G] [S]


Le :



DEMANDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Madame [K] [J], munie d’un pouvoir du Directeur Général



DEFENDEUR:

Monsieur [G] [S]
né le 01 Septembre 1975 à MAROC (20007)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Comparant en personne





JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Juliette GARNIER, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président



DEBATS : A l’audience publique du 03 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024 




DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024




EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 mars 2023, l'Office Public de l'Habitat de Nice et des Alpes Maritimes (OPHLM COTE D'AZUR HABITAT) a loué à Monsieur [G] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 344,99 euros outre les provisions sur charges d'un montant de 159,83 euros, avec prise d'effet au 22 mars 2023.

Le 15 novembre 2023, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Le 7 décembre 2023, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX).

Par acte d’huissier en date du 22 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT a fait assigner Monsieur [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 3 juin 2024.

A cette audience, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT, représenté par Madame [K] [J], agent du contentieux habilité par un pouvoir de représentation, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle ajoute oralement que la dette s'élève au 31 mai 2024 à la somme de 4547,91 euros, que Monsieur [S] a repris le versement du loyer courant et qu'elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [S], présent à l'audience, ne conteste pas le montant de la dette locative. Il explique qu'il était en dépression, qu'il exerce actuellement en intérim et qu'il devrait obtenir un contrat à durée indéterminée. Il ajoute percevoir 1600 euros par mois, sollicite des délais de paiement et estime être en capacité de payer 150 euros en plus par mois pour régler sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,



MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,


Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989,

L'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX) en date du 7 décembre 2023 c'est-à-dire deux mois au moins avant l'assignation du 22 février 2024. Par ailleurs, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 23 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 3 juin 2024.

Son action est donc recevable.


Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,
Vu l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties le 20 mars 2023 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 17 novembre 2023 pour un arriéré locatif de 1421,46 euros.

Au regard du décompte produit, les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 17 janvier 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire des lieux occupés, de le condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 janvier 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.


Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 16 du code de procédure civile,
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte actualisé à l'audience, que la dette locative s'élève à 4547,91 euros au 31 mai mai 2024, terme du mois de mai inclus. Monsieur [S] ne conteste pas ce montant.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [S] à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 4547,91 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, suite à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut octroyer des délais de paiement dans la limite de trois années à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 31 mai 2024 que Monsieur [S] a repris le versement intégral du loyer au mois de mai 2024 en ajoutant un supplément de 150 euros afin d'apurer sa dette. Il déclare avoir repris un emploi en intérim et percevoir environ 1600 euros par mois.

Au regard de la situation personnelle et financière de la locataire et du règlement effectué en amont de l'audience, avec un supplément destiné à régler sa dette locative, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement et de l'autoriser à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités de 126,33 euros, le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [S] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.


Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [S] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [S] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [S] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS l’action de l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mars 2023 entre l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT et Monsieur [G] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 janvier 2024 ; 

CONDAMNONS Monsieur [G] [S] à verser à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 4547,91 euros à titre provisionnel correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mai 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [G] [S] à s’acquitter de cette somme, en sus du loyer et des charges courants, en 36 mensualités d'un montant de 126,33 euros chacune le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

DISONS, en revanche, à défaut de paiement par Monsieur [G] [S] d’une seule mensualité, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (que cette mensualité soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) :
que la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,qu’à défaut pour Monsieur [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,que Monsieur [G] [S] sera tenu au paiement, à compter du 18 janvier 2024, d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée, par provision, au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux, et l’y CONDAMNONS éventuellement en tant que de besoin,que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNONS Monsieur [G] [S] à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [S] aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.


LE GREFFIER,LE JUGE,