Cour d'Appel · 2ème Chambre — 5 juillet 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 371 DU 05 JUILLET 2024





N° RG 22/00540 - 

N° Portalis DBV7-V-B7G-DOIY



Décision attaquée : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 6 janvier 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 21/00987



APPELANTE :



S.C.I. STEPHANE

[Adresse 8] 

[Adresse 8]

[Localité 1]



Représentée par Me Christophe CUARTERO, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





INTIMEES :



Madame [L] [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Lydie JAMES, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART



Madame [X] [T]

[Adresse 6]

[Localité 2]



Non représentée





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 février 2024, en audience publique, devant Monsieur Frank Robail, président de chambre chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Frank Robail, président de chambre,

Mme Annabelle Clédat, conseillère,

M. Thomas Habu Groud, conseiller.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 7 juin 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré, in fine, à ce jour, en raison de l'absence d'un greffier et la surcharge des magistrats. 





GREFFIER,



Lors des débats : Mme Valérie Souriant, greffière.



Lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.





ARRÊT : 



- rendu par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



La société civile immobilière STEPHANE a pour gérant M. [E] [U] et prétend avoir conclu par écrit avec Mme [L] [H] et Mme [X] [T], infirmières de profession, un bail professionnel d'une durée de 6 ans portant sur un local lui appartenant et sis à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 650 euros HT et faculté de résiliation unilatérale laissée aux preneurs moyennant un préavis de 6 mois; 



Par lettres recommandées avec avis de réception datées respectivement du 30 novembre 2020, le conseil de la société STEPHANE a mis en demeure chacune des prétendues locataires de lui régler sous quinzaine la somme de 11 525 euros au titre d'un arriéré de loyers ;



Se plaignant du silence de Mesdames [H] et [T] en suite de ces mises en demeure, la S.C.I. STEPHANE, par actes d'huissier de justice du 24 mars 2021, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE à l'effet de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :



- 11 525 euros au titre de loyers impayés,

- 1 152,5 euros au titre du préjudice subi,

- 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; 



Ces assignations ont été délivrées dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, les défenderesses n'ont pas comparu et, par jugement réputé contradictoire du 6 janvier 2022, le tribunal a débouté la S.C.I. STEPHANE de l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée aux dépens, rappelant in fine que cette décision était exécutoire de droit par provision ; 



Le premier juge a estimé, pour ce faire, que la société demanderesse ne justifiait pas suffisamment du principe et du montant de ses demandes ;



Par déclaration remise au greffe par voie électronique (RPVA) le 25 mai 2022, la S.C.I. STEPHANE a relevé appel de ladite décision, y intimant Mme [T] et Mme [H] et y fixant son objet à la critique de chacun des chefs de jugement, y compris le simple rappel d'une exécution provisoire de droit ;





Cet appel a été orienté à la mise en état et, sur avis du greffe d'avoir à signifier la déclaration d'appel, la société STEPHANE l'a fait signifier à chacune des intimées par actes séparés de commissaire de justice remis respectivement, d'une part, en l'étude, le 9 août 2022, pour Mme [T], et dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, le 19 août 2022, pour Mme [H] ; seule Mme [H] a constitué avocat, et ce par acte remis au greffe par RPVA le 18 septembre 2022 ; le présent arrêt sera donc rendu par défaut ;



La S.C.I. STEPHANE, appelante, a conclu à cinq reprises, en premier lieu par acte remis au greffe par voie électronique le 25 août 2022 et, ensuite, par actes remis au greffe respectivement les 24 février 2023, 12 mai 2023, 11 août 2023 et 29 septembre 2023;



Mme [H], intimée, a conclu quant à elle à quatre reprises, par actes remis au greffe par RPVA respectivement les 5 décembre 2022, 11 mars 2023, 14 juin 2023 et 13 septembre 2023 ;



L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 16 octobre 2023, et l'audience des plaidoiries fixée au 26 février 2024 ; à l'issue de cette audience, le délibéré a été annoncé pour le 7 juin 2024 ; les parties représentées ont été ensuite avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats et de l'absence d'un greffier ;



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES REPRESENTEES



1°/ Par ses dernières écritures, celles du 29 septembre 2023, la société STEPHANE conclut aux fins de voir :



- infirmer le jugement querellé,



- Et, statuant à nouveau :



- condamner Mme [X] [T] à lui payer la somme de 4 700 euros au titre des loyers impayés en vertu du bail en date du 17 septembre 2018, et les intérêts légaux 'correspondants à compter du 30 novembre 2020",



- condamner Mme [L] [H] à lui payer la somme de 6 825 euros au titre des loyers impayés en vertu du bail en date du 17 septembre 2018, et les intérêts légaux 'correspondants à compter du 30 novembre 2020",



- débouter Mme [H] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,



- condamner in solidum mesdames [T] et [H] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; 



A ces fins, la société STEPHANE prétend notamment :



- que le 17 septembre 2018, elle a conclu avec mesdames [H] et [T], infirmières, un bail professionnel d'une durée ferme de 6 années entières et consécutives, moyennant un loyer de 650 euros HT par mois et faculté de résiliation unilatérale du preneur moyennant un préavis de 6 mois,



- que la réalité de ce bail est attestée par les échanges de courriels entre M. [U], son gérant, et Mme [H], du 29 juin au 27 septembre 2018,



- que le tribunal, en son jugement querellé, a préféré la débouter de toutes ses demandes plutôt que de rouvrir les débats pour lui permettre de s'expliquer sur l'absence de production des pièces jugées nécessaires au soutien de ses demandes,



- qu'elle produit en appel 'toutes explications et pièces utiles afin de rapporter la preuve des relations contractuelles entre les parties et du quantum de sa créance', 



- qu'ainsi, si le bail versé aux débats n'est en effet pas signé, c'est qu'elle n'a 'malheureusement' pas conservé 'la version ratifiée du bail', et il constitue à tout le moins un commencement de preuve par écrit, 



- qu'en outre, il est vrai que la version conservée et produite est affectée de coquilles en ce qui est des adresses et numéros SIREN des locataires,



- qu'il n'en demeure pas moins qu'elle fait la preuve de ce bail en versant aux débats les courriels échangés avec les deux intimées et les relevés bancaires faisant apparaître des virements réguliers à son profit de ces dernières et en démontrant qu'elle avait envoyé le projet de bail aux deux co-locataires pour signature,



- que par ailleurs, dans son courrier de résiliation à son gérant, M. [U], du 25 mai 2020, Mme [T] ne conteste pas l'existence de ce bail puisqu'elle se contente de dire n'être plus en capacité de payer le loyer lui incombant et évoque sa collègue, Mme [H], à qui elle dit avoir remis les clés de la boîte aux lettres,



- et que cette dernière reconnaît expressément en procédure avoir été liée à la société STEPHANE par un bail moyennant un loyer correspondant à la moitié du loyer total, soit 325 euros par mois ;



Pour le surplus des explications de l'appelante, il est expressément renvoyé à ses dernières conclusions ;



2°/ Par ses propres dernières écritures, celles du 13 septembre 2023, Mme [H], intimée, souhaite voir quant à elle :



- statuer ce que droit sur la recevabilité de l'appel,



- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la S.C.I. STEPHANE de ses demandes dirigées contre elle,



- En conséquence, débouter la S.C.I. STEPHANE de ses demandes de condamnation de Mme [H] à lui payer les sommes suivantes :



** 6 825 euros au titre des loyers impayés en vertu du bail en date du 17 septembre 2018,

** les intérêts légaux correspondants à compter du 30 novembre 2020,

** 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

** les entiers dépens,



Y ajoutant, condamner la S.C.I. STEPHANE à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;



A ces fins, Mme [H] explique notamment :



- qu'aucun bail professionnel écrit d'une durée de 6 ans n'a été conclu avec la société STEPHANE,



- que le bail dont excipe cette dernière, qui fait d'ailleurs mention d'un 'local commercial', contient des informations totalement erronées sur elle-même et sur Mme [T], et n'a été finalement ni conclu, ni signé, ni co-signé avec elle,



- qu'il n'y a eu entre elles aucun échange de mails au moment de la négociation du bail allégué,



- que le document intitulé 'bail' produit par l'appelante, n'a jamais été réceptionné par elle et n'est pas signé,



- qu'il n'y a eu ni état des lieux d'entrée, ni diagnostic de performance énergétique, ni état des risques naturels, miniers et technologiques, 



- que le local loué n'est pas aux normes de la profession d'infirmier,



- que la société STEPHANE n'a jamais mis en oeuvre la clause résolutoire insérée au bail allégué,



- qu'elle-même n'a jamais reçu ni commandement de payer, ni sommation de payer, ni mail, ni LRAR, la seule lettre qu'elle ait réceptionnée est la lettre simple du 30 novembre 2020 adressée par le conseil de la S.C.I. STEPHANE à 'Mme [H]/Mme [J]', 



- que les relations contractuelles en cause ne sont donc pas clairement établies par l'appelante,



- qu'en réalité, Mme [T] a bénéficié d'un bail dérogatoire du 1er décembre 2016 d'une durée de 35 mois prenant fin le 30 octobre 2019 et aucun autre bail dérogatoire ne pouvait donc plus lui être octroyé au regard de la loi qui en limite la durée à 36 mois,



- qu'elle a de toute façon cessé de payer tout loyer à compter d'octobre 2019,



- et qu'elle-même fait la preuve de ce qu'elle :



** a bénéficié d'un bail dérogatoire verbal d'une durée de 5 mois, d'octobre 2018 à février 2019, pour un loyer mensuel de 325 euros, et ce en conformité avec l'article L 145-5 du code de commerce,



** a payé les 5 loyers mensuels dus à ce titre (cf relevés bancaires),



** et a libéré le local loué le 28 février 2019 ; 



Pour le surplus de ses explications, il est expressément référé aux dernières écritures de Mme [H] ;



MOTIFS DE LA DECISION



Attendu que, compte tenu de la non représentation en appel de Mme [T], co-intimée, il y a lieu de rappeler qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, il est statué sur le fond à la demande du requérant ou de l'appelant, le juge ou la cour ne peuvent faire droit aux demandes de ce dernier qu'autant qu'il les vérifie et estime régulières, recevables et bien fondées; 



I- Sur la recevabilité de l'appel



Attendu que la société STEPHANE a relevé appel le 25 mai 2022 d'un jugement rendu le 6 janvier 2022, sans qu'il soit justifié aux débats, ni même prétendu, qu'il ait été signifié à l'une ou l'autre des parties entre ce 6 janvier et ce 25 mai 2022 ; qu'il y a donc lieu de déclarer cet appel recevable ;





II- Sur le fond



Attendu qu'aux termes de ses dernières écritures, la société STEPHANE fonde expressément ses demandes au titre de loyers prétendument impayés, sur un bail professionnel conclu le 17 septembre 2018 entre elle et mesdames [T] et [H] (cf troisième paragraphe du chapitre I, page 2/14, de ses dernières conclusions) ; 



Attendu que dès lors que Mme [H], en appel, conteste l'existence de ce bail, il appartient à la société STEPHANE, en application de l'article 1353 du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de faire la preuve de la réalité de ce bail dont elle prétend qu'il a été conclu le 17 septembre 2018, par écrit, pour une durée de 6 ans et moyennant un loyer mensuel de 650 euros HT par mois ;



Attendu qu'elle entend faire cette preuve au moyen des éléments suivants :



- un extrait Kbis la concernant, en date du 29 mai 2020 (pièce 1)

- la situation au répertoire SIRENE au 25 mai 2022 de Mme [L] [H], infirmière (pièce 2),

- la situation au répertoire SIRENE au 25 mai 2022 de Mme [X] [T], infirmière (pièce 2),

- le bail professionnel allégué (pièce 3),

- un courrier de Mme [T] à M. [M] [U] en date du 25 mai 2020 (pièce 4), 

- un document non titré, portant divers chiffres présentés comme des paiements par virement (pièce 5),

- les relevés de son compte ouvert dans les livres de la CAISSE D'EPARGNE, pour la période du 1er janvier 2018 au 2 mars 2020 (pièce 6),

- les deux mises en demeure adressées aux intimées le 30 novembre 2020 pour paiement d'un arriéré de loyers (pièce 7),

- un extrait des pages jaunes de l'annuaire internet au nom de [L] [H] et portant l'adresse [Adresse 4] (pièce 8), 

- les situations au répertoire SIRENE de mesdames [P] [B] [G] et [D] [Z], agents immobiliers, du 25 août 2022 (pièce 9),

- divers courriels entre M. [U], Mme [T] et Mme [H] des 29 juin 2018, 17, 24, 25 et 27 septembre 2018, 9 janvier 2019, 13 et 26 mai 2020 et 4 juillet 2020 (pièce 10) (un mail du 2 juillet 2020 n'émanant, en direction de M. [U], que de sa banque CEPAC),

- un contrat de location conclu le 1er décembre 2016 entre la société STEPHANE, bailleresse, et Mme [X] [T] et Mme [K] [Y], locataires, relativement à un local composé de deux bureaux, une salle d'eau, un WC et un accueil sis à [Adresse 5] (pièce 11),

- et un courriel de M. [U] à Mme [T] du 4 février 2020 (pièce 12) ;



Or, attendu que les pièces 1, 2, 5, 9 et 11 sont totalement étrangères au bail prétendu, hors la démonstration, pour les pièces 1 et 2, de l'existence des trois parties, personne morale et personnes physiques, et de leur objet social ou métier ; qu'en effet, la pièce 5 est manifestement de la seule main de l'appelante et ne présente donc aucune certitude en ses mentions ; que les situations professionnelles des dames [G] et [Z] (pièce 9) sont indifférentes au bail allégué ; et que le bail du 1er décembre 2016, en ce qu'il est antérieur à ce dernier, n'est pas de nature à en établir la réalité, fût-il conclu avec un co-locataire en la personne de Mme [T] ;



Attendu que la pièce 8 (annuaire/pages jaunes au nom de Mme [H]) ne contient aucune datation et n'a donc aucune valeur probante ;



Attendu que la pièce 3, qui est présentée comme étant le bail litigieux, n'est signée de personne et, de l'aveu même du prétendu bailleur, contient des mentions totalement erronées quant aux prétendues locataires ; que si la société STEPHANE prétend qu'il ne s'agirait là que d'erreurs matérielles nées de la confusion avec les dames [G] et [J], ces erreurs n'en annihilent pas moins la valeur de cet acte à tous égards, ce d'autant que les intimées ne l'ont de toute façon jamais signé ; 



Attendu que, par ailleurs, cet acte ne peut davantage constituer un commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1362 al 1 du code civil ; qu'en effet, aux termes de cet article, constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué ; et que le prétendu bail portant la date du 17 août 2018, n'émane, de son propre aveu, que de l'appelante et n'a nullement été validé par les intimées ; 



Attendu qu'en outre, la circonstance que cet acte leur ait été adressé sans qu'elles répondissent par un rejet exprès, n'est pas de nature à autoriser le juge et la cour à en inférer leur accord implicite ; 



Attendu que les mises en demeure du 30 novembre 2020 produites en pièce 7, n'émanent que de l'appelante et sont d'ailleurs au coeur des contestations de Mme [H] ; qu'elles ne peuvent donc être tenues pour une quelconque preuve du bail y mentionné et des loyers y réclamés ; 



Attendu que la lettre de Mme [T] à M. [U] en date du 25 mai 2020 (pièce 4), par laquelle elle 'demande' la 'résiliation du bail professionnel de la [Adresse 7]', sans précision de la date de ce bail et de son objet précis, ne vise pas le bail allégué du 17 août 2018 et évoque un loyer mensuel de 300 euros qui ne peut correspondre à ce dernier, non plus qu'aux susdites mises en demeure, dès lors que le loyer y fixé et ainsi réclamé est de 650 euros HT et que la moitié prétendument due par Mme [T], comme par Mme [H], ne pouvait qu'être d'un montant supérieur, de 25 euros par mois à tout le moins ; qu'il sera en outre observé à cet égard que, dans ces mises en demeure, les sommes réclamées ne le sont que 'hors taxes', puisque sur la base de 650 euros par mois, ce qui ne correspond pas davantage aux mentions chiffrées de la lettre de résiliation de Mme [T] ; et qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'il n'est pas démontré que ladite résiliation, nonobstant le visa d'un local sis '[Adresse 7]', aurait trait au bail écrit invoqué par l'appelante, sachant que ladite rue peut contenir de nombreux locaux et que, dès lors, ceux qui sont l'objet de cette lettre de résiliation peuvent être distincts de ceux au titre desquels la société STEPHANE excipe d'un bail écrit du 17 août 2018 ; 



Attendu que les relevés du compte bancaire de la société STEPHANE (pièce 6) mentionnent des paiements, par virement, émanant des intimées pour 300 ou 325 euros, lesquels, d'une part, ne correspondent pas, à nouveau, au loyer allégué de 650 euros HT et, d'autre part, peuvent de toute façon avoir trait à des baux, précaires ou non, qui soient étrangers au bail invoqué en procédure par la bailleresse ; qu'ils sont donc insusceptibles, à eux seuls, mais aussi dans leur combinaison aux autres documents ici produits, de faire la preuve du bail allégué ;



Attendu qu'enfin, les échanges de mails invoqués par l'appelante et produits en pièces 10 et 12, d'une part, émanent pour l'essentiel, soit 8 sur 9, de M. [U] et ne visent à aucun moment le bail allégué, tandis que la seule réponse de Mme [T], en date du 27 mai 2020, ne fait qu'annoncer une réponse de sa part ; qu'ils ne sont donc pas de nature à faire la preuve dudit bail ;



Attendu qu'en l'absence de preuve du bail écrit sur lequel l'appelante fonde exclusivement ses demandes, c'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de toutes ses demandes ; qu'il échet par suite de confirmer le jugement déféré de ce chef;



III- Sur les dépens et les frais irrépétibles



Attendu que, succombant en toutes ses demandes, la société STEPHANE supportera tous les dépens de première instance et d'appel, ce pourquoi le jugement déféré sera confirmé du chef des premiers de ces dépens ;



Attendu que l'appelante sera subséquemment déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;



Attendu que des considérations d'équité justifient en revanche de la condamner à indemniser Mme [H] de ses frais irrépétibles à hauteur de la somme de 5 000 euros ;



PAR CES MOTIFS



La cour,



- Déclare la S.C.I. STEPHANE recevable en son appel à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 6 janvier 2022,



- Confirme ce jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



- Déboute la S.C.I. STEPHANE de sa demande au titre des frais irrépétibles,



- Condamne la S.C.I. STEPHANE à payer à Mme [L] [H] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



Et ont signé,





La greffière, Le président