Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 4 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 04 JUILLET 2024



(n° 190/2024, 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/17197 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CENBW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 septembre 2019 -Tribunal de commerce de Melun RG n° 2018F00455





APPELANT

 

M. [P] [L]

né le 08 mars 1967 à [Localité 5] (Irlande)

[Adresse 2]

[Localité 6] - ROYAUME UNI



Représenté par Me Diana DUKIC, avocat au barreau de Melun, toque : M21





INTIMEE



S.A.R.L. VALERIMMO

Immatriculée au R.C.S. de La Rochelle sous le n° 454 035 775

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de Paris, toque : P0499

Assistée de Me Christiane ROBERTO de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P499





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie Girousse, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 20 mars 2015, M. [P] [L], représenté par la société Valérimmo, a donné à bail d'habitation à M. et Mme [F], une maison individuelle située [Adresse 3] à [Localité 7] (77) moyennant un loyer de 1.935 € outre une provision sur charges de 65 €, l'acte prévoyant une caution bancaire et mentionnant l'acte de caution parmi les documents annexés au contrat de bail. 



M. [L] a diligenté une procédure de résiliation et expulsion en raison du défaut de paiement des loyers par le locataire.



Par jugement du 14 novembre 2017, le tribunal d'instance de Melun a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, condamné les époux [F] au paiement d'une somme de 15.754 € au titre de leur dette locative arrêtée au mois d'octobre 2017 inclus outre celui des indemnités d'occupation à compter du mois de novembre 2017 et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par acte d'huissier de justice du 30 novembre 2018, M. [L] a fait assigner la société Valérimmo devant le tribunal de commerce de Melun aux fins principalement de la voir condamner à lui payer la somme de 28.682 € avec intérêts au taux légal.



Par jugement du 30 septembre 2019, le tribunal de commerce de Melun a :

- débouté M. [L] de l'ensemble de sa demande au titre des manquements commis par la société Valérimmo ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- condamné M. [L] à payer à la société Valérimmo la somme de trois mille euros (3.000 euros) T.T.C. sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [L] en tous les dépens ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Par déclaration du 30 septembre 2021, M. [L], a interjeté appel du jugement.





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Par conclusions déposées le 30 décembre 2021 , M. [L], appelant, demande à la Cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 30 novembre 2018 rendu par le tribunal de commerce de Melun,

En conséquence :

- condamner la société Valerimmo à payer à M. [L] la somme de 28.682,27 euros (sauf à parfaire) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

- condamner la société Valerimmo à payer à M. [L] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la société Valerimmo aux dépens.



Par conclusions déposées le 22 mars 2022, la société Valerimmo, intimée, demande à la Cour de :

- déclarer M. [L] mal fondé en ses fins, prétentions et demandes formulées à l'encontre de la société Valerimmo.

- confirmer le jugement rendu le 30 septembre 2019 par le tribunal de commerce de Melun, en l'ensemble de ses dispositions.

Y ajoutant,

- condamner M. [L] à payer à la société Valerimmo une somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

- condamner M. [L] aux entiers dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés en application des articles 696 et suivant du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.





MOTIFS DE L'ARRET



Il résulte des articles 1991 et suivants du code civil, que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat, répond des dommages qui pourraient résulter de son inexécution, répond non seulement du dol mais encore des fautes commises dans sa gestion, la responsabilité relative aux fautes étant appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.



Par acte du 6 novembre 2014 M. [L] a donné un mandat de location sur le bien en cause à la société Valerimmo, précisant la mission et la rémunération convenues et en faisant précéder sa signature de la formule « bon pour mandat ».



Il ressort de ce contrat de mandat du 6 novembre 2014 et du contrat de bail du 20 mars 2015 qu'outre sa mission de recherche du preneur et de négociation pour laquelle le bailleur lui a payé 190 € et celle de réalisation de l'état des lieux pour laquelle chacune des parties lui a payé 1.210 €, la société Valerimmo avait une mission de constitution du dossier et de rédaction du bail pour laquelle elle a perçu la somme de 4.060 €, soit 2.030 € payé par chacune des parties. 



En outre, il ressort clairement des échanges de courriels durant la période du 30 août 2014 jusqu'au mois de février 2015, dans lesquels M. [L] donnait ses instructions puis son accord, qu'il a confié mission à la société Valerimmo de trouver un acquéreur puis d'établir le bail avec les époux [F]. Il ne peut donc prétendre que le bail en cause aurait été conclu sans qu'il ait donné mandat ni demander une réparation à ce titre tout en sollicitant une réparation au titre des manquements contractuels de l'intimée.



Dans le cadre de sa mission, la société Valerimmo devait s'assurer notamment que la situation financière des locataires leur permettait de régler le loyer convenu et veiller à ce que le dossier soit complet.



Les échéances locatives convenues s'élevaient à 2.000 € par mois, soit 1.935 € au titre du loyer et 65 € au titre de la provision sur charges. Il ressort des pièces produites, certificat de travail, bulletins de paie et avis d'imposition que Mme [F], en contrat à durée indéterminée, percevait un salaire mensuel brut de l'ordre de 4.300 € en 2015 sur 15 mois, ses revenus nets déclarés pour l'année 2012 ayant été de 32.288 € et pour l'année 2013 de 27.285, que M. [F] percevait un salaire mensuel brut de l'ordre de 3.000 € sur 13 mois outre une prime annuelle en 2015, ses revenus nets déclarés pour l'année 2012 ayant été 58.361 €.



M. [L] n'est donc pas fondé à reprocher à la société Valerimmo de ne pas avoir vérifié la solvabilité des preneurs, puisque les revenus de ces derniers devaient leur permettre de régler le loyer convenu. Il ne peut donc se prévaloir d'une faute à cet égard pour solliciter la condamnation de la société Valerimmo au paiement de l'intégralité de la dette locative.



Il ressort clairement des échanges de courriels entre la société Valerimmo et M. [L] précédant la conclusion du bail litigieux, que faute d'avoir obtenu une assurance garantissant le paiement des loyers, ce dernier a exigé une caution bancaire, caution que la société Valerimmo avait affirmé avoir obtenue. Ainsi, le contrat de bail consenti le 20 mars 2015 aux époux [F] mentionne au paragraphe « clause particulière » : « accord entre les parties d'une caution bancaire de six mois de loyer avec charges incluses soit 12.000 euros qui sera active jusqu'au départ définitif de Monsieur et Madame [F] '' et indique dans le paragraphe relatif aux « documents annexés » : « caution bancaire voir justificatif » . 



Pour soutenir avoir effectivement obtenu une caution bancaire conformément aux instructions de son mandant, à ses propres affirmations dans les courriels adressés au bailleur et aux mentions du bail, la société Valerimmo produit deux documents. D'une part, la lettre datée du 20 mars 2015 aux termes de laquelle la banque Crédit Lyonnais écrit à Mme [F] qu'elle lui donne son « accord de principe » afin « de se porter caution pour votre compte, accessoirement à la signature par vous-même d'un contrat de location immobilière destinée à y fixer votre résidence principale » conformément au « modèle habituel de caution LCL », précisant que cet accord est néanmoins conditionné à la remise de différentes pièces, notamment du projet de contrat de bail, ainsi qu'à la signature de l'acte de caution et la constitution d' un « nantissement d'un contrat d'assurance vie » à titre de sûreté pour cette caution. D'autre part la « lettre d'apport en garantie d'un contrat d'assurance vie PREDICA » signé et daté le 20 mars 2015 par Mme [F] dont il ressort que cette dernière donne en garantie au Crédit Lyonnais son contrat d'assurance vie LION VIE VERT souscrit auprès de PREDICA pour toutes sommes qu'elle pourra devoir à raison du cautionnement devant être émis le 20 mars 2015 d'un montant de 12.000 € ayant pour objet le contrat de location en cause portant sur la maison située à [Localité 7]. Ce document demandé par la banque à titre de sûreté n'est pas un contrat de caution bancaire, contrairement à ce que soutient l'intimée.



Ainsi, par lettre du 16 aout 2018 Maître [Y], huissier de justice, a expliqué à son client, que selon la réponse obtenue de la Sté Crédit Lyonnais, cette dernière n'a pas trace d'un acte de cautionnement mais a seulement des échanges de courriers en vue de conclure un cautionnement bancaire, Mme [F] paraissant ne pas avoir remis à la banque les pièces sollicitées



Il apparaît donc que la société Valerimmo n'a pas rempli son obligation de ne consentir la location qu'après avoir obtenu une caution bancaire et de joindre cette caution au contrat de bail, de sorte qu'il n'a pas été possible pour M. [L] d'obtenir la mise en 'uvre de la caution bancaire prévue



Il ressort des éléments du dossier que le bailleur a vainement tenté d'obtenir l'exécution forcée du jugement condamnant les époux [F] à payer leur dette locative ainsi que cela résulte notamment des actes de significations aux époux [F] des 23 novembre 2017 puis 2 mai 2018, du procès-verbal de saisie-attribution délivré le 5 juin 2018 auquel le crédit Lyonnais a répondu que le compte des locataires était clôturé ou débiteur et du commandement de payer aux fins de saisie-vente signifié le 22 octobre 2018 aux époux [F] . La société Valerimmo qui n'a pas appelé en intervention les époux [F], ne soutient ni ne démontre que la dette locative serait payée. L'argument selon lequel le bailleur serait défaillant dans ses mesures de recouvrement forcée faute d'avoir effectué une saisie des rémunérations est inopérant, n'étant pas démontré que la caution exigée devait avoir un caractère subsidiaire aux autres actes de poursuite et l'huissier commis ayant effectué de vaines tentatives d'exécution.



Le préjudice résultant de la faute contractuelle de la société Valerimmo consistant à avoir conclu le contrat de bail sans s'assurer qu'elle disposait de l'engagement de caution bancaire exigé par son mandant est constitué par l'impossibilité pour M. [L] d'obtenir le paiement de la somme de 12.000 € par la banque en exécution de son engagement de caution. Dès lors que selon les pièces produites le Crédit Lyonnais avait donné son engagement de principe et Mme [F] avait signé la lettre d'apport en garantie de son contrat d'assurance vie, l'obtention de la caution bancaire et sa mise en 'uvre en raison des impayés des locataires ne posaient pas de difficultés et ne présentaient pas d'aléas. La société Valerimmo n'est donc pas fondée à soutenir que le préjudice subi par la locataire ne serait qu'une perte de chance. Ce préjudice constitué par l'absence de la caution bancaire qui aurait dû garantir les loyers impayés à hauteur de 12.000 € sera fixé à ce montant. 



Ainsi qu'il l'a été exposé ci-dessus, les autres fautes contractuelles reprochées à la société Valerimmo ne sont pas justifiées. Le surplus de la demande de dommages et intérêts en réparation de l'impayé de loyers et des réparations locatives dus par les époux [F] n'est pas justifiée, la preuve n'étant pas rapporté de l'existence d'une faute contractuelle de la société Valerimmo à l'origine de cet impayé.



Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de condamner la société Valerimmo à payer à M. [L] la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de sa faute contractuelle, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.



La société Valerimmo qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [L] une somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.



Ils convient de rejeter les autres demandes.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 septembre 2019 par le tribunal de commerce de Melun (N° rôle 2018F00455),



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la société Valerimmo à payer à M. [P] [L] la somme de 12.000 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt à titre de dommages et intérêts en réparation de sa faute contractuelle,



Condamne la société Valerimmo à payer à M. [P] [L] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d'appel,



Déboute la société Valerimmo de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Condamne la société Valerimmo aux dépens des procédures de première instance et d'appel.



La greffière La présidente