Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 2 juillet 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 02 JUILLET 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18643 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CERW6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-21-001287





APPELANTS



Monsieur [M], [S] [I] venant aux droits en indivision de feus M.[U] [I] et Mme [O] [W] [A]

Né le 05 décembre 1944 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représenté et assisté par Me Annabelle HUBENY-BELSKY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2072



Madame [V], [L] [I] venant aux droits en indivision de feus M.[U] [I] et Mme [O] [W] [A]

Née le 26 juillet 1970 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée et assistée par Me Annabelle HUBENY-BELSKY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2072





INTIMÉ



Monsieur [G] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]



DÉFAILLANT



Assignation devant la cour d'Appel de PARIS, en date du 13 janvier 2022, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile.

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Mme Marie MONGIN, conseiller

M.Claude CRETON, président magistrat honoraire





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



ARRET :

- Par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 21 mai 2024 et prorogé plusieurs fois jusqu'au 02 juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

EXPOSÉ DU LITIGE



Les époux [I] ont donné à bail à M. [G] [N] un studio à usage d'habitation situé au [Adresse 2]) à [Localité 7]. Il s'agit d'un bail verbal ancien. 



La propriété de ce bien a été transmise par succession, les 4 et 21 février 2013 à M. [M] [I] et [O] [I], laquelle est décédée le 24 décembre 2013 laissant pour légataire universel Mme [V] [I].



Le bailleur indique avoir rencontré M. [G] [N], alors âgé de plus de 70 ans, en 2013 mais que depuis l'année 2014, une personne se présentant comme son neveu occupe le local sans verser aucun loyer.



Ne parvenant pas à obtenir amiablement le payement de loyers et l'attestation d'assurance du logement, les propriétaires indivis, M. [M] [I] et Mme [V] [I], ont par exploit d'huissier de justice délivré le 22 janvier 2021, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. A l'audience du 23 mars 2021, M. [G] [N] était représenté par M. [K] [Y] en qualité de neveu.



Par jugement contradictoire en date du 25 mai 2021, le juge des contentieux de la protection a : 

- débouté M. [M] [I] et Mme [V] [I] de leur demande de résiliation judiciaire du bail verbal concernant l'appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2]) à [Localité 7] ; 

- débouté M. [M] [I] et Mme [V] [I] de leur demande de paiement au titre de l'arriéré locatif ; 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [M] [I] et Mme [V] [I] aux dépens ; 

- écarté l'exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 27 octobre 2021, M. [M] [I] et Mme [V] [I] ont interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il écarte son exécution provisoire et, dans leurs dernières conclusions déposées le 8 janvier 2024, ils demandent à la cour de : 

- les recevoir en cause d'appel, en leurs fins, moyens et conclusions ; 

sur ce, 

- infirmer le jugement du 25 mai 2021 dans son entier dispositif et tel que sollicité dans la déclaration d'appel, en ce qu'il : 

- les déboute de leur demande de résiliation judiciaire du bail verbal concernant l'appartement  à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] à [Localité 7] ;

- les déboute de leur demande de paiement au titre de l'arriéré locatif ; 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamne aux dépens ;

- juger à nouveau et faire droit à leurs entières demandes : 

- constater que M. [G] [N] ne produit ni attestation d'assurance ni ne règle son loyer au principal ce depuis le mois de mars 2013 ; 

- constater que M. [G] [N] a donné congé au 31 octobre 2021 ; 

-constater que suite au constat d'inoccupation des lieux, le bailleur a été autorisé sur requête du 22 juin 2022 à la reprise des lieux, effective le 24 novembre 2022 ;

en conséquence, 

- débouter M. [G] [N] de toute demande éventuelle de délai de paiement de la dette étant donnée l'ancienneté des faits, leur gravité et la mauvaise foi de M. [G] [N] ou de tout autre occupant sans titre ; 

- constater la résiliation judiciaire dudit contrat de bail d'habitation principale à compter du 31 octobre 2021 (expiration du congé), à défaut de la date de l'arrêt d'appel à intervenir ;

- ordonner l'expulsion immédiate de M. [G] [N] et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens ainsi que la remise des clés du logement au bailleur ou à son mandataire ; 

- les autoriser et ou leur mandataire désigné (huissier), à faire procéder à son expulsion des lieux avec le concours de la force publique, s'il y a lieu, en présence et faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il estime utile, d'un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ; 

- condamner M. [G] [N], à régler la somme de 20 400 euros en principal au titre du retard de loyers, augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter de la signification par huissier en date du 31 octobre 2021, jusqu'à complet et parfait paiement avec capitalisation à compter de la signification de la présente assignation, sans préjudice de toutes autres sommes, notamment de celles dues à titre d'indemnité d'occupation lorsque celle-ci sera liquidée ; 

- condamner M. [G] [N] au paiement d'une somme de 541, 78 euros (429,78 euros loyer hors charge + 112 euros charges locatives) par jour à titre d'indemnité d'occupation charges comprises, à compter 1er novembre 2021, à défaut de la date de l'arrêt d'appel à intervenir jusqu'à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à eux ou à leur mandataire outre les intérêts légaux ;

Principalement : fixer la dette actuelle et condamner M. [G] [N] à régler indivisément aux consorts [I] :

- Loyer 20 400 euros au 31 octobre 2021

- Indemnité d'occupation : 429,78 euros à partir de novembre 2021 ( c'est par une erreur que la cour rectifie que les appelants ont indiqué le mois de novembre 2022 au lieu du mois de novembre 2021 date d'effet du congé délivré par le locataire) jusqu'à la reprise des lieux le 24 novembre 2022 soit 5 157,36 euros( 12 mois)+324,82 euros (24 jours) outre les frais d'huissier, ordonnance sur requête et intérêts légaux ;

Subsidiairement :

- 20 400 euros au 31 octobre 2021,

- 1 550 euros : 200 euros du mois de novembre 2021 au 20 juin 2022 plus 150 euros au 20 juin 2021,

- 429,78 euros soit à partir du 21 juin 2022 jusqu'à la reprise des lieux le 24 novembre 2022, soit 429,78 eurosX5mois : 2 148,90 euros outre l'intérêt légal,

- condamner M. [G] [N] au paiement d'une somme de 3 000 euros pour le préjudice moral des bailleurs pour notamment le défaut d'assurance et les contraintes affligées par cette dette grandissante pour un bailleur retraité et une mère célibataire avec enfant à charge ;

 En tout état de cause : 

- la cour de céans condamnera en outre M. [G] [N] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en première instance et 5 000 euros au titre de celle de l'appel ; 

- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; 

- condamner M. [G] [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de la signification d'huissier en date du 22 juin 2018 avec distraction et recouvrement pour Maître Annabelle Hybeny-Belsky selon les dispositions des articles 698 et 699 du code de procédure civile. 



Par courrier en date du 24 septembre 2021, le neveu du locataire a donné congé de ce logement pour le 31 octobre suivant, s'abstenant de remettre les clefs au bailleur lequel a dû obtenir une autorisation sur requête pour reprendre ce logement, reprise qui a eu lieu le 24 novembre 2022.



M. [G] [N] à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 13 janvier 2022 par procès-verbal de recherches infructueuses et les conclusions le 5 février 2022 par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024.



SUR CE,



Considérant que pour débouter les consorts [I] de leur demande de résiliation du bail, le premier juge s'est fondé sur les déclarations de la personne se présentant comme le neveu du locataire qui a affirmé que celui-ci réglait en espèces tous les ans le loyer mensuel de 230 euros et a considéré qu'en l'absence de production par les bailleurs d'un décompte ou d'une mise en demeure ceux-ci ne rapportaient pas la preuve du manquement du locataire ; que de même s'agissant de l'attestation d'assurance dont les bailleurs sollicitaient la production, le premier juge a considéré que cette demande ne pouvait prospérer car aucun commandement d'avoir à justifier de l'assurance locative n'avait été versé aux débats ;



Considérant cependant que l'article 1315 du code civil devenu l'article 1353 dispose que «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation» ;



Que le premier juge a relevé que le représentant du locataire reconnaissait que ce dernier devait un loyer mensuel de 230 euros, et affirmait que ce loyer était payé en espèce une fois par an ;



Que pour débouter les propriétaires indivis de leurs demandes le juge des contentieux de la protection s'est fondé sur les motifs suivants : «M. [M] [I] et Mme [V] [I] soutiennent qu'aucun loyer n'aurait été payé depuis 2013. Or ils ne produisent aucun décompte, ni aucun commandement de payer signifié au locataire prétendument défaillant. Il convient de souligner qu'il semble peu probable que des bailleurs aient laissé un locataire ne pas régler ses loyers pendant plus de cinq ans, sans jamais lui délivrer ni de mise en demeure ni de commandement de payer. (...) La preuve d'un manquement du locataire dans son obligation de régler ses loyers et ses provisions pour charges n'est donc pas rapportée » ;



Que le juge des contentieux de la protection a, comme le soutiennent les appelants, inversé la charge de la preuve en faisant supporter au bailleur la charge d'établir que les loyers n'étaient pas réglés ;



Considérant en conséquence que le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [M] [I] et Mme [V] [I] de leur demande de régler les loyers impayés dès lors que le locataire ne justifie d'aucun payement pour la période postérieure au mois de mars 2013 ;



Que les appelants sollicitent le montant du loyer énoncé à l'audience par le neveu du locataire, soit 200 euros par mois depuis le 1er mars 2013 jusqu'au 31 octobre 2021, date d'effet du congé, soit la somme de 20 400 euros outre une indemnité d'occupation de 429,78 euros correspondant au prix moyen majoré, à partir du mois de novembre 2021 jusqu'au 24 novembre 2022 soit 5 501,18 euros ;



Qu'il sera fait droit à ces demandes et la cour constatera la résiliation du bail à l'initiative du preneur qui a délivré un congé à effet au 31 octobre 2021 de sorte que la demande de fixation et de condamnation à payer une indemnité d'occupation postérieurement à cette date est bien fondée ;



Que les loyers impayés pour un montant de 20 400 euros porteront intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2020 et les indemnités d'occupation pour un montant de 5 501,18 euros à compter du 1er novembre 2022 ;



Que la capitalisation des intérêts demandée par les appelants sera accordée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;



Considérant que le logement ayant été repris par ses propriétaires, la demande d'expulsion est devenue sans objet ;



Considérant s'agissant de la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral des bailleurs pour le défaut d'assurance et les contraintes qu'ils ont dû subir du fait d'une dette grandissante compte tenu de leur situation financière modeste, que la faute et la mauvaise foi du locataire sont effectivement établies, que le préjudice en résultant sera plus justement évalué à la somme de 1 000 euros ;



Considérant quant aux mesures accessoires que le jugement sera infirmé, que M. [G] [N] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais de la signification du 22 juin 2018, de la procédure de reprise sur requête du 20 juin 2022 ;



Que l'équité commande de condamner M. [G] [N] à verser à M. [M] [I] et Mme [V] [I] les sommes de 1 000 euros pour la procédure de première instance et celle de 3 000 euros pour la procédure d'appel.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt rendu par défaut, 



- Infirme le jugement en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant ;





- Constate la résiliation du bail au 31 octobre 2021,



- Condamne M. [G] [N] à verser à M. [M] [I] et Mme [V] [I], pris ensemble, la somme de 20 400 euros au titre des loyers impayés du 1er mars 2013 au 31 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2021,



-Fixe l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 429,78 euros et condamne M. [G] [N] à verser à ce titre la somme de 5 501,18 euros pour la période du 1er novembre 2021 au 24 novembre 2022 date de la reprise des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022,



- Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1383-2 du code civil,



- Condamne M. [G] [N] à verser à M. [M] [I] et Mme [V] [I], pris ensemble, la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,



- Condamne M. [G] [N] à verser à M. [M] [I] et Mme [V] [I], pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne M. [G] [N] aux dépens de première instance et d'appel incluant les frais d'huissier en date du 22 juin 2018 et la procédure d'ordonnance sur requête du 20 juin 2022,



- Autorise Maître Annabelle Hybeny-Belsky à recouvrer les dépens d'appel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le greffier, La présidente,