Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 4 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 04 JUILLET 2024



(n° 193/2024, 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 22/01635 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFCYP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 janvier 2022 - Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 19/11896





APPELANTE

 

Etablissement public départemental BLANCHE DE FONTARCE

N° SIRET : 263 602 757

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0466





INTIMEE



S.A.S. BCB BUSINESS COIFFURE BEAUTE

Immatriculée au R.C.S. de Périgueux sous le n° 708 503 719

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère 

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions 

juridictionnelles



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 15 juillet 2010, l'établissement public départemental Blanche de Fontarce a donné à bail à la société BCB-Business Coiffure Beauté (la société Bcb) des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de 3, 6, 9 ans à compter du 1er janvier 2010 moyennant un loyer de 86 844 euros par an hors taxes hors charges, pour une activité d' 'achat vente de toutes marchandises se rapportant au métier de coiffeur et aux métiers connexes ; constitution de tous services communs, informations et formation se rapportant au métier de coiffeur et aux métiers connexes'

Ces locaux comprennent, à l'entresol, des bureaux composés d'une entrée, deux grandes pièces principales, une petite sur cour, un dégagement, deux WC, une cuisine, au 1er étage, des bureaux composés d'une entrée, six pièces principales, une cuisine, deux WC, au sous-sol, une cave portant le n° 11.



Le bail comportait, par dérogation aux conditions générales la clause suivante :

 

« 9 ' Le Bailleur autorise expressément le Preneur à sous louer ou à céder tout ou partie de ses locaux à la société Coopéré, RCS n°B 582 121 257 ainsi qu'à toute filiale du groupe, à condition toutefois que le Bailleur en soit informé par lettre recommandée à chaque modification et nouvelle sous location ou cession. »



Par acte du 27 janvier 2011, la société Bcb a sous-loué en totalité les locaux faisant l'objet du bail au profit de la société Coopéré pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2010.



Aux termes d'un avenant en date du 5 janvier 2018, la société Bcb et la société Coopéré ont convenu que la sous-location porterait sur l'ensemble des locaux à l'exception d'une 'petite pièce sur cour d'une surface d' environ 12 m², désormais occupée par Bcb'. Par avenant n° 2 conclu le 3 janvier 2019, il a cette fois été convenu que la sous-location porterait uniquement sur le 1er étage et le sous-sol, la 'totalité de l'entresol d'une surface de 153, 61 m² étant désormais occupée par Bcb". 

Il n'est pas contesté par le bailleur qu'il a été informé régulièrement de chacune des sous-locations.



Par acte extrajudiciaire du 1er février 2019, la société Bcb a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2019.



A la suite d'une mise en demeure, en date du 26 mars 2019, de procéder à la réouverture et l'utilisation des locaux dans un délai d'un mois, l'établissement Blanche de Fontarce a fait délivrer à sa locataire, par exploit d'huissier du 29 avril 2019, un congé comportant dénégation du droit au renouvellement pour défaut d'exploitation commerciale des locaux, sans offre de renouvellement ni paiement d'une indemnité d'éviction.



Par assignation en date du 24 septembre 2019, le bailleur a attrait la société Bcb devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir notamment ordonner l'expulsion de celle-ci.



Le 29 octobre 2019, la société Bcb a restitué les lieux.



Par jugement en date du 19 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, débouté l'établissement public départemental Blanche de Fontarce de sa demande de déchéance du droit de la société Bcb au paiement d'une indemnité d'éviction, dit que le congé avec refus de renouvellement a ouvert le droit pour la société Bcb au paiement d'une indemnité d'éviction, dit que celle-ci sera calculée en fonction de l'activité de la locataire dans la totalité de l'entresol, avant dire droit sur le surplus des demandes, a ordonné une expertise et désigné M. [S] pour y procéder avec la mission d'usage, a réservé les dépens et ordonné l'exécution provisoire.



Le bailleur a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 18 janvier 2022.



MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D'APPEL



Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :



Vu les conclusions récapitulatives de l'établissement public départemental, en date du 10 mai 2024, tendant à voir la cour déclarer la société Bcb irrecevable en ses demandes relatives à la perte d'exploitation subie du fait des travaux, du préjudice commercial, du préjudice du fait des travaux, la débouter de ses demandes, infirmer le jugement, statuer à nouveau, à titre principal, débouter la société Bcb de ses demandes, fins et conclusions, dire bien fondé le refus de renouvellement sans paiement d'indemnité d'éviction signifié le 29 avril 2019, condamner la société Bcb à payer à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel dont la distraction est demandée ;



Vu les conclusions récapitulatives de la société Bcb, en date du 7 mai 2024, tendant à voir la cour confirmer le jugement attaqué, juger bien fondées ses demandes initiales relatives à la perte d'exploitation subie du fait des travaux et recevoir sa demande d'indemnisation du préjudice commercial, du préjudice du fait des travaux et de l'indemnité d'éviction, condamner l'appelante à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût des frais d'expertise.



DISCUSSION



Sur la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de certaines des demandes de la société Bcb :



La société Bcb sollicite l'indemnisation du trouble subi en raison des travaux effectués par le bailleur.



Cependant, comme le relève l'appelante, si la société Bcb dans ses conclusions de première instance pour l'audience du 8 octobre 2020, demandait au tribunal de condamner l'établissement public départemental Blanche de Fontarce au paiement d'une indemnité provisionnelle de 20 000 euros au titre des conséquences dommageables relatives aux travaux de copropriété réalisés entre 2017 et 2019, cependant, aux termes du jugement, le dispositif de ses dernières écritures ne comprenait pas une telle demande de sorte que la société Bcb, conformément au dernier alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, est réputée l'avoir abandonnée.



Il en résulte que celle-ci, qui ne constitue ni l'accessoire, ni la conséquence ni le complément de la demande reconventionnelle initiale tendant à voir reconnaître son droit à indemnité d'éviction, constitue une demande nouvelle en appel, irrecevable en application des articles 564 et 566 du même code.



Sur la dénégation du droit au renouvellement :



L'établissement public départemental soutient qu'au jour du refus de renouvellement, date à laquelle il convient de se placer, la situation juridique était une « sous-location partielle fictive » entre la société Coopéré et la société Bcb, car cette dernière n'occupait pas réellement les lieux et n'y avait aucune exploitation.



La Société Coopéré, sous-locataire, ne disposait pas conformément à l'article L. 145-32 du code de commerce, du droit au renouvellement de son contrat de sous-location, puisqu'il s'agissait d'une sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail ayant été déclarés indivisibles dans la commune intention des parties.



Le bailleur ajoute que la société Bcb ne peut prétendre au droit à une indemnité d'éviction puisqu'elle ne disposait pas du droit de solliciter le renouvellement de son bail. En effet, la société Bcb aurait dû, dans la période de trois ans avant la fin du bail, avoir exploité effectivement les lieux de manière continue, et ce conformément aux dispositions de l'article L. 145-8 du code de commerce. Elle n'est immatriculée, pour les locaux loués, que depuis le 20 décembre 2018, pour une prétendue activité ayant commencé dans les lieux le 5 janvier 2018.



Cependant, ainsi que le soutient à bon droit l'intimée, s'il résulte des articles L. 145-8 et L. 145-1 du code de commerce, que le preneur ne peut bénéficier d'une indemnité d'éviction que s'il prouve qu'il exploitait personnellement un fonds de commerce dans les lieux durant les trois années précédant le refus de renouvellement, les parties peuvent soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application, de sorte que, dans cette hypothèse, le locataire a droit à une indemnité d'éviction.



En l'espèce, si le bail prévoyait que les locaux étaient indivisibles, il comportait une clause dérogatoire autorisant expressément le preneur à sous-louer ou à céder tout ou partie de ses locaux à la société Coopéré, sa société-mère jusqu'en 2017, et précédente preneuse d'une partie des locaux, ainsi qu'à toute filiale du groupe, à condition que le bailleur en soit informé par lettre recommandée à chaque modification et nouvelle sous-location ou cession. Il n'est pas discuté que les parties ont fait usage de cette clause dérogatoire. Il résulte de cette clause, peu important l'absence de réunion des conditions impératives du statut des baux commerciaux, notamment l'exploitation dans les lieux par le preneur de son fonds de commerce, que les parties avaient manifesté une volonté non équivoque de soumettre le bail à ce statut et que le congé du 29 avril 2019, qui n'invoquait pas d'autre motif au refus de renouvellement que le défaut d'exploitation par la société preneuse, a ouvert au profit de celle-ci droit au paiement d'une indemnité d'éviction.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



L'appelant qui succombe doit être condamné aux dépens d'appel, débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné à payer à l'intimée, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.



PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Déclare irrecevable la demande de la société BCB-Business Coiffure Beauté en indemnisation de son préjudice commercial et du préjudice du fait des travaux ;



Confirme le jugement attaqué ;



Condamne l'établissement public départemental Blanche de Fontarce à payer à société BCB-Business Coiffure Beauté la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.



La greffière, La présidente