Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 4 juillet 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 4 JUILLET 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03246 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFH36



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Octobre 2021 -Tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE - RG n° 11-20-1559





APPELANTE

 

Madame [P] [S]

née le 15 juillet 1977 en Algérie

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/000292 du 21/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIME 



Monsieur [J] [M]

né le 23 mai 1990 à [Localité 4] (77)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant : Me LAURENCE GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

 



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat en date du 27 mai 2014, M. [J] [M] a donné en location à Mme [P] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] d'une surface de 32 m². 



Le 10 mars 2020, M. [J] [M] a fait délivrer à Mme [P] [S] un commandement de payer la somme de 2030,17 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.



Par acte d'huissier en date du 12 octobre 2020, M. [J] [M] a fait assigner Mme [P] [S] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire 

Subsidiairement

- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail;

- ordonner l'expulsion de Mme [P] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;

- dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; 

- condamner Mme [P] [S] au paiement d'un arriéré sur les loyers et charges dus à hauteur de 4 859,84 euros (mensualité de septembre 2020 incluse) ; d'une indemnité mensuelle d'occupation d'une somme égale au double du montant des loyers et charges, jusqu'à libération effective des lieux ; d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny sur Marne a ainsi statué : 

Constate la résiliation à compter du 23 août 2020 du contrat de location signé entre M [J] [M] et Mme [P] [S] sur le bien sis [Adresse 1] auquel est annexé une cave n° 15 - [Localité 5] ;

Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges ;

Condamne Mme [P] [S] à payer à M [J] [M]:

-la somme de 5 598 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 7 septembre 2021 (mensualité de septembre 2021 incluse) ;

-une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 23 août 2020 égale au loyer et aux charges, jusqu'à libération effective des lieux ;

Constate l'adoption d'un plan conventionnel de redressement au profit de Mme [P] [S], prévoyant un moratoire dé 24 mois sur l'ensemble des dettes de la débitrice, prenant effet au 30 septembre 2021 ;

Dit que les intérêts au taux légal ne courront sur la somme de 5 598 euros qu'à compter de la fin du moratoire de 24 mois ;

Autorise Mme [P] [S] à s'acquitter de la somme de 5 598 euros à l'issue du moratoire de 24 mois tel que prévu par le plan conventionnel ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant le délai imparti,

Dit qu'à l'expiration du moratoire de 24 mois tel qu'arrêté dans le plan conventionnel (arriéré ET loyer courant) :

-la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

-la clause de résiliation reprendra son plein effet et le contrat de bail liant les parties sera de plein droit résilié sans autre fomalité préalable;

-faute pour la partie défenderesse de quitter les lieux volontairement, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; 

- Mme [P] [S] devra verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés, laquelle indemnité augmentera dans les conditions prévues au contrat ;

Renvoie le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles;

Déboute Mme [P] [S] de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute Mme [P] [S] de sa demande d'expertise;

Déboute Mme [P] [S] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Déboute M. [J] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] [S] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 9 février 2022 par Mme [P] [S],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 mai 2024 par lesquelles Mme [P] [S] demande à la cour de :

Recevoir Madame [S] en sa qualité d'appelante 

Dire Madame [S] recevable et bien fondée 

Y faisant droit, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Madame [S] de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

Et statuant à nouveau, 

Condamner Monsieur [M] [J] à payer à Madame [P] [S] la somme de 7.700 € à titre de dommages -intérêts en réparations des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et des troubles de jouissance subis 

Condamner Monsieur [M] [J] à payer à Madame [P] [S] la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du CPC ; 

Condamner Monsieur [M] [J] aux entiers dépens. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 juillet 2022 au terme desquelles M. [J] [M] à la cour de :

Confirmer le jugement dans son intégralité, 

Débouter l'appelante de ses demandes, fins et conclusions, 

Condamner Madame [P] [S] au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente instance, 

Condamner Madame [P] [S] aux entiers dépens de l'instance. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte du décompte produit par M. [M] que Mme [S] a quitté les lieux en juillet 2023. La demande d'expertise n'est plus maintenue devant la cour, Mme [S] maintenant uniquement sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance allégué.



Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance allégué par Mme [S]



Mme [S] fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande, au motif que l'état du logement apparaissait être dû à la locataire du fait de la suroccupation et de la mauvaise ventilation des lieux, alors qu'elle fait valoir que l'huissier diligenté par le bailleur a fait preuve d'une appréciation subjective de l'origine des désordres, et qu'elle n'a jamais eu l'information selon laquelle la VMC devait être allumée jour et nuit, ni sur son fonctionnement. Elle affirme que le fait qu'un couple avec un enfant en bas âge réside dans un appartement d'une superficie de 32 m² ne peut constituer une 'surpopulation' ayant pour conséquence la survenance de moisissures et d'humidité, et soutient que les désordres affectant le logement sont apparus alors qu'elle vivait seule. Elle conclut qu'elle a subi un préjudice de jouissance du fait du caractère non décent du bien loué, les désordres étant établis par constat d'huissier, et sollicite le paiement de la somme de 7700 euros représentant 12 mois de loyers à titre de dommages et intérêts.



M. [M] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que le seul courrier de doléances de la locataire date du 27 avril 2020, soit un mois après le commandement de payer, qu'elle a mis un an avant de reprendre attache avec l'agence immobilière, que le bien loué est un studio destiné à une seule personne, de sorte qu'il est suroccupé avec trois personnes, outre qu'il n'est pas assez ventilé du fait de la locataire selon le procès-verbal de constat d'huissier, aucune trace d'infiltration d'eau n'étant relevée. Il conclut que la suroccupation du bien et la carence manifeste de la locataire dans l'entretien du logement sont à l'origine de l'apparition de moisissures.



Selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.



En l'espèce, il résulte des pièces produites que Mme [S] a adressé un courrier recommandé à l'agence immobilière mandataire de son bailleur le 27 avril 2020, dans lequel elle dénonçait la présence dans l'appartement loué 'd'humidité, de champignons, de moisissures, d'auréoles et de taches sur les murs et plafonds de la salle de bains, de l'entrée, de la cuisine et de la pièce principale nuisant à sa santé et à celle de son futur enfant', et sollicitant des travaux.



Par courriels des 6 et 12 mai 2020, l'agence mandataire du bailleur a sollicité les disponibilités de Mme [S] pour venir constater les désordres, en lui indiquant qu'elle ne 'pouvait résoudre son problème si elle ne communiquait pas avec elle'.



Par lettre recommandée du 3 juin 2020, l'agence mandataire du bailleur a écrit à Mme [S] qu'elle avait tenté de la joindre téléphoniquement et lui avait envoyé deux courriels sans réponse, et lui indiquait à nouveau qu'elle ne pouvait résoudre son problème si elle ne pouvait pas la contacter.



Courant mars 2021, des échanges de courriels ont eu lieu entre Mme [S] et le mandataire du bailleur au sujet de ses disponibilités pour constater l'état du logement.



Mme [S] produit un constat d'huissier établi à sa requête le 23 mars 2021, mentionnant la présence de traces d'humidité : 

- dans la pièce principale, sur tout le pourtour entre la cloison et le plafond, en partie basse sur la cloison de la cuisine et du mur extérieur, sur le mur à droite de la rue et sur la cloison de séparation avec la salle de bains ; 

- dans la salle de bains, sur les quatre cloisons et le plafond ; 

- dans l'entrée, sur le mur à gauche de la porte d'entrée ; 

- dans la cuisine, sur le plafond.



M. [M] produit un constat d'huissier établi à sa requête le 4 mai 2021, dont il résulte : 

- dans la cuisine, la présence de peintures cloquées au plafond, de taches d'humidité noire dans l'angle de la fenêtre, et d'un décollement de peinture murale ; l'huissier mentionne : 'je constate la présence d'une VMC électrique avec interrupteur à l'état de fonctionnement, qui est éteint lors de ma venue ; M. [D] [concubin de la locataire] déclare ne pas l'utiliser' ;

- dans la salle de bains, la présence de taches de moisissures de couleur noire autour de pavés de verre, de taches noires d'humidité très importantes qui se propagent au plafond dans l'angle au dessus de la baignoire ; l'huissier mentionne : 'je constate la présence d'un appareil de VMC qui ne fonctionne pas, M. [D] précise ne pas avoir changé les piles' ; 

- dans la pièce principale, transformée en chambre avec un lit double et un berceau, la présence de taches d'humidité noires en surface dans les angles de mur et au droit du plafond et des murs, avec décollement de peinture au plafond ; l'huissier mentionne la présence d'une paire de rideaux épais en matière synthétique couvrant toute la surface de la fenêtre, qui lorsqu'ils sont tirés empêchent la circulation de l'air issue de l'ouverture en partie haute sur l'extérieur du battant de droite de la fenêtre.



L'huissier indique en outre que l'appartement, composé d'une entrée, d'une cuisine, d'une pièce à vivre transformée en chambre et d'une salle de bains, est occupé par deux adultes et un enfant en bas âge. 



Il mentionne l'absence totale de fuite d'eau ou de traces d'infiltration d'eau pouvant justifier l'apparition des taches d'humidité.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'origine des traces d'humidité et des moisissures dans le logement loué n'est pas lié à des infiltrations d'eau ou à une absence de ventilation. En effet, la VMC est existante, mais il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 4 mai 2021 qu'elle n'est pas utilisée par la locataire, ce qui nuit à la circulation de l'air dans le logement.



En outre, il n'est pas contesté que le logement, loué par Mme [S] seule, était occupé lors du constat précité par trois personnes, soit Mme [S], son concubin M. [D] et leur enfant né le 11 août 2020, ce qui caractérise une sur-occupation compte tenu de la configuration des lieux. 



D'ailleurs, la cour observe que la sur-occupation d'un logement est désormais définie à l'article R. 1331-37 du code de la santé publique comme un logement 'occupé par plus de deux personnes par pièce de vie', ce qui est le cas en l'espèce.



C'est donc par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que l'état du logement apparaît dû à la locataire du fait de la mauvaise ventilation des lieux et de la suroccupation. 



La cour ajoute que Mme [S] ne rapporte pas la preuve que les désordres existaient avant l'emménagement de son concubin avec elle, et ne justifie pas davantage que l'origine des désordres proviendrait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, tel que par la production d'un rapport du service technique de l'habitat de la mairie.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.



L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant,



Condamne Mme [P] [S] à payer à M. [J] [M] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel,



Condamne Mme [P] [S] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Le Président