Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 4 juillet 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 4 JUILLET 2024



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05092 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFN2F



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY - RG n° 11-21-0016





APPELANTE

 

Madame [J] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Anne-sylvie URBAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0863

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005432 du 22/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIME 



Monsieur [Z] [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Arnaud LEROY de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1683











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :



Madame Anne-Laure MEANO, Président

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller 





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 2 octobre 2015, M. [Z] [X] [R] a consenti un bail d'habitation à Mme [J] [P] sur des locaux à usage d'habitation, situés [Adresse 1] à [Localité 3]. Des loyers étant restés impayés, M. [Z] [X] [R] a, par acte d'huissier de justice du 15 mars 2021, fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.367,75 euros, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.



Par acte d'huissier de justice du 29 juillet 2021, M. [Z] [X] [R], a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny pour voir :



- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

- Ordonner l'expulsion de Mme [J] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu'ils occupent [Adresse 1], avec si besoin est, l'assistance de la force publique ;

- Condamner Mme [J] [P] à payer à M. [Z] [X] [R] la somme de 2.881,55 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;

- Condamner Mme [J] [P] à payer à M. [Z] [X] [R] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer courant majoré des charges, et ce, à compter du terme de juin 2021 jusqu'au jour où ils justifieront de la remise des clefs ;

- Dire que les locataires devront laisser libres de tout meuble les locaux qui leur avaient été donnés à bail ;

- Dire que l'huissier qui procédera à la reprise des lieux pourra, s'il y trouve des biens meubles, les faire transporter au frais avancés de M. [Z] [X] [R] par toute personne de son choix, dans tel garde-meubles également de son choix ;

- Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

- Condamner Mme [J] [P] à payer à M. [Z] [X] [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner Mme [J] [P] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi que tous les frais de mise à exécution, tels les frais d'expulsion, de la décision à intervenir.



À l'audience du 24 novembre 2021, M. [Z] [X] [R], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 5.763,65 euros et maintenu sa demande en acquisition de la clause résolutoire.



Mme [J] [P], représentée par son conseil, a indiqué que la clause résolutoire du bail n'a pas pu jouer en raison de l'inexactitude des décomptes présentés. Elle a contesté le montant des charges, dont les justificatifs ne lui ont pas été communiqués, et estimé que le bailleur ne peut la poursuivre de ce chef, d'autant qu'elle estime être créditrice, par compensation entre les dettes.



Par ailleurs, Mme [J] [P] a soulevé que la prescription prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est acquise pour toute la dette antérieure à juillet 2018, l'assignation ayant été délivrée le 29 juillet 2021, et a sollicité des délais.





Par jugement contradictoire entrepris du 26 janvier 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué : 



DÉCLARE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail conclu le 10 juillet 2015 entre Monsieur [Z] [X] [R], d'une part, et Madame [J] [P] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à compter du 16 mai 2021,

CONDAMNE Madame [J] [P], à payer à Monsieur [Z] [X] [R] la somme de 5.763,65 € au titre des loyers provisions sur charges et indemnités d'occupation échus au mois d'octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2021,

REJETTE l'exception de prescription,

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à Monsieur [Z] [X] [R] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables à compter du 16 mai 2021 jusqu'à libération effective des lieux,

REJETTE toutes autres demandes,

DÉBOUTE Monsieur [Z] [X] [R] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [P] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 7 mars 2022 par Mme [J] [P],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 mai 2022 par lesquelles Mme [J] [P] demande à la cour de :



RECEVOIR Madame [J] [P] en ses écritures et la DÉCLARER bien fondée, 

DÉCLARER Monsieur [R] irrecevable en sa demande de condamnation de Madame [P] à lui payer des loyers et charges antérieurs au 30 juillet 2018, 

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : 

condamné Madame [P] à payer à Monsieur [R] la somme de 5.763,65€ au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au mois d'octobre 2021, 

rejeté l'exception de prescription, 

condamné Madame [P] à payer à Monsieur [R] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables jusqu'à libération effective des lieux, 

rejeté toutes autres demandes, 

condamné Madame [P] aux dépens. 



Et, statuant à nouveau : 

LIMITER le montant dû par Madame [P], au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation à la somme de 1.038,26 €, pour la période du 1er août 2018 au 31 octobre 2021, 

LIMITER le montant dû au titre de l'indemnité d'occupation entre le 1er novembre 2021 et le 31 mai 2022 à la somme de 2.506,30 €, soit 800,90 €/mois 



OCTROYER 36 mois de délais à Madame [P] pour régler son arriéré,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ses délais, 

DÉBOUTER Monsieur [R] de sa demande de condamnation de Madame [P] au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens de 1ère instance et d'appel.





M. [Z] [X] [R], qui a constitué avocat le 28 mars 2022, n'a pas déposé de conclusions au RPVA. Il a déposé un dossier de plaidoirie au greffe.

Les conclusions non communiquées au RPVA ainsi que les pièces déposées au soutien de ces conclusions n'ont pas à être prises en considération.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.



En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.



Sur la prescription soulevée par l'appelante



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; 



Aux termes de l'alinéa 1 de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version issue de la loi Alur du 24 mars 2014, applicable aux baux en cours, à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil (3e Civ., 6 avril 2023, pourvoi n° 22-13.778, publié) :

 "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit'.



L'article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. 

 A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.



A l'appui de son appel, Mme [J] [P] fait valoir que M. [Z] [R] doit être déclaré irrecevable en sa demande en ce qu'elle porte sur les loyers et charges échus antérieurement au 30 juillet 2018.



Il résulte du jugement déféré que par assignation du 29 juillet 2021, M. [Z] [R] a sollicité la condamnation de Mme [J] [P] à lui payer la somme de 2.881,55 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au terme de mai 2021 inclus.



Mme [J] [P] verse aux débats le décompte locatif correspondant courant sur la période du 3 octobre 2015 au 5 mai 2021 et portant mention de ce solde débiteur d'un montant de 2.881,55 euros.



La cour relève en premier lieu que le décompte produit présente un solde positif en janvier 2018 de sorte que l'arriéré ne débute qu'en février 2018.



En second lieu, il résulte des dispositions légales précitées que les paiements de Mme [J] [P] à défaut d'indication, se sont imputés sur les dettes les plus anciennes à savoir celles arrêtées au mois de janvier 2021, dès lors que la somme réclamée représente moins de quatre mois d'arriérés (2.881,55 euros alors que le loyer mensuel et provisions sur charges sont de 889,90 euros).



Aucune prescription n'est encourue.



Il convient d'écarter la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par Mme [J] [P], confirmant le jugement sur ce point.



Sur le montant de l'arriéré locatif pour la période du 1er août 2018 au 31 octobre 2021



En première instance, Mme [J] [P] a été condamnée à payer à M. [Z] [R], la somme de 5.763,65 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation échus au mois d'octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2021.



En appel, Mme [J] [P] maintient sa contestation au titre des charges.



Elle demande à la cour de limiter le montant de son arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation à la somme de 1.038,26 euros pour la période du 1er août 2018 au 31 octobre 2021 au motif que les régularisations de charges intervenues en septembre 2019 et janvier 2020 ne sont pas justifiées et qu'il n'a été produit aucun justificatif des charges de sorte qu'elle ne peut vérifier le montant réel des charges et leur caractère récupérable.



Il résulte de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, étant rappelé que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, à charge pour lui de produire un décompte des charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, et, à compter de l'envoi du décompte, de tenir les pièces justificatives (factures,...) à la disposition du locataire pendant six mois.



Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire sera effectué par douzième, s'il en fait la demande.



L'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge mais l'action en paiement de charges du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l'article 7-1 de la loi de 1989.







Quant au locataire, il peut agir en répétition des charges indûment perçues par le bailleur, le délai de prescription de cette action ne commençant à courir qu'à compter de la régularisation des charges par le bailleur, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non à compter du versement de la provision (3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445, Bull. 2017, III, n° 122).



Il résulte de ces dispositions que, si les sommes versées à titre de provision le sont en application du contrat de bail, leur montant étant justifié par la communication de résultats antérieurs, le locataire n'en est pas moins en droit d'obtenir la restitution des provisions qui, en l'absence de régularisation annuelle, anciennement et sur plusieurs années par exemple, doivent être considérées comme indues faute pour le bailleur de produire les décomptes et les justificatifs demandés (3e Civ.,10 février 2015, pourvoi n° 13-27.209). 

Il convient d'observer que la régularisation peut se révéler en faveur du locataire.



En l'espèce, s'agissant des charges locatives, le premier juge a énoncé qu'il est constant que M. [Z] [R] ne justifie pas du caractère récupérable des charges et de leur montant, faute d'avoir mis à la disposition de sa locataire les pièces justificatives et lui avoir communiqué le mode de répartition et leur décompte par nature.



Il a toutefois considéré que la contestation de Mme [J] [P] au titre des charges locatives n'était pas fondée au motif que le bailleur conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges récupérables dès lors qu'il présente les justificatifs adéquats dans la limite de la prescription, c'est-à-dire dans les trois années qui suivent leur paiement.



Devant la cour, aucun justificatif des charges récupérables n'est davantage produit.



Les régularisations de charges débitrices mentionnées au décompte locatif pour un montant de 438,78 euros le 10 septembre 2019 et 471,10 euros le 1er janvier 2020 non justifiées doivent donc être déduites du montant réclamé par le bailleur.



Il en est de même des provisions sur charges qui ne peuvent plus être régularisées par le bailleur car trop anciennes, à savoir celles versées entre août 2018 et décembre 2020.



En revanche, les provisions sur charges facturées en 2021 pour lesquelles le bailleur conserve la possibilité d'effectuer leur régularisation jusqu'en décembre 2024 ne sauraient être déduites du décompte.



Il en résulte que les sommes suivantes viennent en déduction de la somme due au 31 octobre 2021 : 438,78 euros + 471,10 euros + 735 euros (52,50 euros x 14 mois d'août 2018 à septembre 2019) + 1.335 euros (89 euros x 15 mois d'octobre 2019 à décembre 2020), soit un total de 2.979,88 euros.



Il s'en déduit que la somme restant due au titre du décompte de première instance non contesté pour le surplus, est celle de 2.783,77 euros (5.763,65 € - 2.979,88 euros).



Le jugement sera donc infirmé quant au montant de la dette locative.



Mme [J] [P] doit être condamnée à payer à M. [Z] [R], la somme de 2.783,77 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2021, date de l'assignation.



Sur la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire



Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, 'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.



En l'espèce, Mme [J] [P] justifie d'une situation précaire, étant bénéficiaire du RSA et seule avec deux enfants mineurs scolarisés, nés en 2014 et 2016.



Elle justifie de la suspension de son allocation logement. 



La dette locative fixée par la cour est moindre que celle fixée en première instance et avec le rétablissement de ses droits à l'APL, Mme [J] [P] apparaît être en situation de la régler.



Dès lors, il y a lieu de l'autoriser à se libérer de l'arriéré locatif par le règlement de 35 échéances mensuelles de 77 euros chacune et une dernière échéance représentant le solde de sa dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier des mensualités précitées et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé sur ces points.



Néanmoins, à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier, Mme [J] [P] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire et la locataire sera alors tenue de quitter les lieux. 



Dans cette hypothèse, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges.



Sur la demande de limitation de l'indemnité d'occupation entre le 1er novembre 2021 et le 31 mai 2022



Tout en sollicitant des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, Mme [J] [P] demande à la cour de limiter sur la période du 1er novembre 2021 au 31 mai 2022 le montant dû au titre de l'indemnité d'occupation à la somme de 2.506,30 euros, soit une somme de 5.606,30 euros (800,90 euros x 7 mois) dont à déduire celle de 3.100 euros qu'elle a versée.



Elle fait valoir que l'indemnité d'occupation doit être réduite au loyer mensuel en principal, soit 800,90 euros, en raison de l'absence de justification des charges.



Or, comme il a été indiqué, les provisions sur charges à compter de janvier 2021 peuvent être valablement facturées par le bailleur.



Par ailleurs s'agissant de la somme de 3.100 euros, Mme [J] [P] verse aux débats des avis de virements 'pour M. [R] [X]' pour des sommes de 470 euros en novembre 2021, 450 euros en décembre 2021, janvier et février 2022, 400 euros en mars 2022, 450 euros en avril 2022 et 430 euros en mai 2022.



Toutefois en l'absence de décompte locatif, la cour ne peut s'assurer de leur bonne réception par le bailleur, ni de leur imputation sur les loyers et charges échus entre le 1er novembre 2021 et le 31 mai 2022. 



La demande sera rejetée.



Sur les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [J] [P] aux dépens en ce compris le commandement de payer.



La persistance d'une dette locative commande de condamner Mme [J] [P] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :

- condamné Mme [J] [P] à payer à M. [Z] [X] [R] la somme de 5.763,65 € au titre des loyers provisions sur charges et indemnités d'occupation échus au mois d'octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2021,

- rejeté la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire,

- condamné Mme [J] [P] à payer à M. [Z] [R] une indemnité d'occupation à compter du 16 mai 2021,



Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,



Condamne Mme [J] [P] à payer à M. [Z] [R] la somme de 2.783,77 euros au titre des loyers et charges échus et impayés terme d'octobre 2021 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2021, 



Accorde à Mme [J] [P] des délais de paiement et dit qu' elle devra se libérer de sa dette par le règlement de 35 échéances mensuelles de 77 euros chacune et une dernière échéance représentant le solde de sa dette en principal, intérêts et frais, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours,



Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés, 



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception réclamant le solde de la dette, 

3°/ la locataire sera tenue de quitter les lieux,



Condamne Mme [J] [P] à payer à M. [Z] [R] à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise des lieux,



Et y ajoutant,



Rejette la demande de Mme [J] [P] de voir limiter le montant dû au titre de l'indemnité d'occupation entre le 1er novembre 2021 et le 31 mai 2022 à la somme de 2.506,30 €, soit 800,90 €/mois,



Condamne Mme [J] [P] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.





           

           La greffière                                                                           Le président