Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 4 juillet 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 04 JUILLET 2024



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05938 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQFZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de FONTAINEBLEAU - RG n° 21/00566





APPELANT

 

Monsieur [X] [D]

né le 28 janvier 1963 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX







INTIMEE 



Madame [F] [L]

née le 19 juin 1960 à [Localité 4] (92)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER - NARDEUX, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère 



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé du 25 mars 2018, Mme [F] [L] a donné à bail à M. [X] [D], une maison située [Adresse 1] à [Localité 2], le contrat de bail indiquant qu'il s'agit d'un contrat de location meublée. 



Par acte d'huissier de justice du 4 septembre 2019, Mme [L] a fait signifier à M. [X] [D] un congé pour reprise en application de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, à échéance du 25 mars 2020. 



M. [D], se plaignant d'avoir été évincé irrégulièrement du logement par Mme [L] en juin 2020, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau, statuant en référé, par ordonnance du 9 juillet 2020, devenu définitive, lequel a, en substance, ordonné à Mme [L] de remettre à M. [D] les clés du logement dans un délai de trois jours ouvrables sous astreinte de 500 euros par jour de retard. 



Saisie par assignation du 7 octobre 2020, la même juridiction, statuant en référé, par ordonnance du 18 décembre 2020, a liquidé cette astreinte à hauteur de 47.000 euros, et a condamné Mme [F] [L] à payer à M. [X] [D] :


une provision de 1.000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance, 

une provision de 900 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice matériel, 

une provision de 1.000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice moral. 




Sur appel de Mme [L], la cour d'appel de Paris par arrêt du 26 janvier 2022, a confirmé cette ordonnance sauf des chefs du montant de l'astreinte provisoire et de la provision pour préjudice matériel. Elle a fixé le montant de l'astreinte provisoire à 200 euros par jour de retard, liquidé l'astreinte provisoire à la somme de 18.800 euros et dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts provisionnels au titre d'un préjudice matériel de M. [D].



Par acte d'huissier de justice du 8 avril 2021, Mme [L] a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau en validation du congé pour reprise, expulsion, condamnation à certaines sommes au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2021 inclus et un 'loyer' jusqu'à son départ effectif des lieux. 



M. [D] a sollicité la requalification du contrat de bail en logement non meublé, la nullité du congé, le rejet de l'intégralité des demandes de Mme [F] [L], la condamnation de celle-ci à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices et a demandé subsidiairement à bénéficier des plus larges délais pour quitter les lieux.





Par jugement contradictoire entrepris du 28 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau a ainsi statué : 



CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par Mme [F] [L] à M. [X] [D] le 4 septembre 2019, 

CONSTATE l'occupation sans droit ni titre par M. [X] [D] du local d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] depuis le 25 mars 2020, 

ORDONNE l'expulsion de M. [X] [D] et de tous occupants de son chef du local d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], avec le concours d'un serrurier et de la force publique en tant que de besoin, 



CONDAMNE M. [X] [D] à verser à Mme [F] [L] la somme de 758,70 euros au titre des loyers impayés pour les mois de février et mars 2020, 

CONDAMNE M. [X] [D] à verser à Mme [F] [L] la somme de 2.330,31 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre mars 2020 et juillet 2021, 

CONDAMNE M. [X] [D] à verser à Mme [F] [L], à compter d'août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, la somme mensuelle de 420 euros à titre d'indemnité d'occupation, 



REJETTE l'intégralité des demandes renconventionnelles de M. [X] [D], 

CONDAMNE M. [X] [D] aux entiers dépens de la présente instance, 

CONDAMNE M. [X] [D] à verser à Mme [F] [L] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



Vu l'appel interjeté le 21 mars 2022 par M. [X] [D] 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 décembre 2022 par lesquelles M. [X] [D] demande à la cour de : 



D'infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Fontainebleau du 28 janvier 2022, en ce qu'il a :



- Constaté la validité du congé pour reprise délivré par Mme [L] à M. [D] le 4 septembre 2019,

- Constaté l'occupation sans droit ni titre par M. [D] depuis le 25 mars 2020,

- Ordonné l'expulsion de M. [D],

- Condamné M. [D] à régler la somme de 758, 70 euros pour les loyers impayés de février et mars 2020,

- Condamné M. [D] à régler la somme de 2.330, 31 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre mars et juillet 2021,

- Condamné M. [D] à verser une indemnité d'occupation d'un montant de 420 euros à compter d'août 2021,

- Rejeté les demandes de délais de M. [D],

- Rejeté les demandes reconventionnelles de M. [D],

- Condamné M. [D] aux dépens et à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du CPC.



Statuant à nouveau, il est demandé à la Cour de



- Requalifier le contrat de bail en logement non meublé,

- Prononcer la nullité du congé pour reprise,

- Rejeter l'intégralité des demandes de Mme [L],



- Condamner Mme [L] à régler les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir :




50 euros par mois depuis la conclusion du bail pour non-respect des dispositions relative au logement meublé et au droit au bail jusqu'au jugement à intervenir,

Réduire le loyer à la somme mensuelle de 300 euros à compter du jugement de première instance et jusqu'au mois de juillet 2022,

4.000 euros au titre des dommages et intérêts pour la violation de la réglementation relative au congé pour reprise,

3.500 euros pour le préjudice de jouissance relativement à l'état du logement en mars 2021,

8.820 euros au titre du préjudice de jouissance pour la privation de l'usage normal du logement,

3.000 euros pour la destruction du courrier,

1 euro pour la privation d'une chambre,

1.245 euros pour les effets personnels détruits,

23.982 euros pour le matériel à remplacer,

192, 50 euros pour l'assurance habitation

4.200 euros pour la perte de salaire,

660 euros pour le remboursement du constat d'huissier,

12.000 euros au titre du préjudice moral,




- Condamner Mme [L] à rembourser les deux premiers constats d'huissier du 23 juin et 14 octobre 2020.

- Condamner Mme [L] à payer à M. [D] une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 3.000 euros en cause d'appel.

- Condamner Mme [L] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Ievaguenoun, avocat au Barreau de Meaux.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 septembre 2022 aux termes desquelles Mme [F] [L] demande à la cour de : 



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 28 janvier 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection de Fontainebleau, 

- Débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, 

- Condamner M. [D] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner M. [D] aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi directement par la SELARL SAULNIER - NARDEUX - MALAGUTTI - ALFONSI, avocats, associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Il est constant que M. [D] a été remis en possession des clés de la maison le 15 mars 2021 à la suite des instances de référé rappelées plus haut, puis qu'il a quitté les lieux et restitué les clés le 27 juillet 2022, ses demandes de délais pour quitter les lieux ayant été rejetées tant par le jugement ici entrepris que par un jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Fontainebleau du 5 juillet 2022.



Sur la qualification du contrat de bail



L'appelant conteste la qualification de 'contrat de location meublée' indiquée au contrat et demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de requalification en bail non meublé.



Aux termes de l'article. 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs 'Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. '



Selon l'article 25-5 : 'Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.'



L'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé prévoit que :

'Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.





En l'espèce, il est constant qu'aucun inventaire ni état détaillé du mobilier n'a été remis lors de la conclusion du contrat de bail.



Cependant, comme l'a retenu le premier juge, cette circonstance ne suffit pas à exclure la qualification de bail meublé mentionnée sur le contrat signé par les parties, étant observé qu'il ne ressort pas des éléments du dossier que M. [D] se soit plaint à ce sujet auprès de la bailleresse ou ait fait valoir d'objection, que ce soit au moment de la conclusion du bail ou postérieurement, et ce jusqu'à son éviction irrégulière des lieux qui a donné lieu à la procédure en référé rappelée plus haut.

D'ailleurs, l'appelant indique dans ses conclusions devant la cour qu'en mars 2021, lors de la reprise des lieux, il manquait alors dans le logement 'les biens présents lors de l'entrée dans les lieux» et il 'confirme' 'qu'il disposait de rideaux dans le logement, comme d'une machine à laver, de draps en bon état et d'un certain nombre de meuble qui ont disparu'. 





En réalité, l'appelant se plaint plus précisément de l'insuffisance du mobilier lors de sa réintégration dans les lieux, le 15 mars 2021 ; or, il résulte des motifs développés ci-après que le bail avait pris fin à cette date; la requalification du contrat sollicitée ne peut donc qu'être rejetée.

A toutes fins utiles, au demeurant, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que le constat d'huissier dressé le 15 mars 2021 indique que les éléments prévus au décret précités sont présents dans les lieux à l'exception du dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, au sujet duquel rien n'est précisé par huissier, et a retenu que l'absence de cet élément seul est insuffisante pour exclure la qualification de logement meublé.



La cour ajoute que l'huissier de justice mentionne dans chaque chambre, la présence d'un matelas, d'une couverture et d'un oreiller, mais qu'il n'y a ni draps ni taie d'oreiller ; cette circonstance et l'absence d'un lave-linge ne suffisent pas non plus à écarter la qualification de logement meublé.



En outre, l'huissier de justice énumère ,en page 9 du rapport, la nombreuse vaisselle présente dans les lieux, sans que ces constatations soient utilement contredites ('quatre fourchettes, quatre couteaux, quatre petites cuillères, quatre cuillères à soupe' , 'quatre assiettes creuses, quatre assiettes plates, quatre assiettes à dessert, un saladier en pyrex, un saladier en terre cuite, un poivrier, salière, un plat à gratin carré marron, un plat à gratin ovale blanc, un pichet pyrex transparents, trois ramequins' , 'quatre flûtes en verre, trois verres ballon, quatre verres à eau en pyrex, quatre verres 'Titeuf', quatre ramequins en pyrex marron, un ramequin blanc, un février pyrex transparent, un bol en pyrex rosé transparent, un bol en pyrex à pois blancs et bleu, un petit bol en pyrex rosé transparent'). 



Les allégations de l'appelant qui se borne à faire état d'une absence de 'vaisselle nécessaire à la prise des repas' sont donc parfaitement inexactes.



La demande de requalification du bail sera donc écartée et le jugement sera confirmé sur ce point.



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la somme de 50 euros par mois au titre de la réduction du loyer résultant de la requalification du bail, puisque celle-ci est écartée.



Sur la validité du congé pour reprise



Aux termes du I de l'article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

'(...) Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.



Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.



A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.



En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.



Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.



Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.



A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.' 



Ainsi, il résulte des dispositions applicables au congé dans leur rédaction résultant de la loi Alur du 24 mars 2014 que :

- le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu'il donne congé ;

- en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, ladite loi ayant consacré la possibilité d'un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori).



Ce contrôle n'implique cependant pas un contrôle de l'opportunité même de la décision de reprise. 



Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l'intention du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs, dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention (3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580, publié).



La fraude ne se présume pas et doit être établie par celui qui l'invoque.



En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que :

-le bail arrivant à échéance le 25 mars 2020, la bailleresse devait notifier locataire son intention de ne pas le renouveler au plus tard le 25 décembre 2019 ;

- par acte d'huissier signifié le 4 septembre 2019, elle a fait part au locataire de son intention de ne pas renouveler le bail au motif de sa reprise par ses deux filles, nominativement désignées dans cet acte ; ce motif est ainsi détaillé :



' Le logement sera repris par deux des enfants de Madame [L] :

- Mme [Y] [L], née le 19 juin 1989 à [Localité 3], actuellement domiciliée et hébergée chez sa mère au [Adresse 1] ci [Localité 2], prenant le logement en raison d'un retour en région parisienne pour une poursuite d 'études supérieures, selon justificatif joint ;

Et,

- Mme [Z] [L], née le 14 octobre 1996 à [Localité 3], actuellement domiciliée et hébergée chez sa mère au [Adresse 1] å [Localité 2], prenant le logement en raison d ,un retour d 'une expatriation universitaire et professionnelle â l "étranger, selon justificatif joint. '



-le congé a donc été délivré dans le délai et avec les précisions requises ;

- le fait que la bailleresse ait fait parvenir antérieurement au locataire un courrier annonçant son intention de reprise du logement est indifférent dans la mesure où sa demande vise uniquement à faire constater la validité du congé notifié le 4 septembre 2019 ;



- la circonstance qu'un congé ait été préalablement délivré le 14 août 2019 à une autre adresse ne prive pas le bailleur de procéder à une nouvelle signification à l'adresse du logement loué.

La cour ajoute que l'appelant ne formule en réalité aucune critique formelle de la régularité du congé du 4 septembre 2019 et ne fonde sa demande que sur l'existence d'autres courriers du 8 mars et 22 juillet 2019, ce qui est inopérant.



-aucun élément ne permet de mettre en doute la réalité du motif de reprise invoquée ; le fait que les filles de Mme [L] disposent déjà sur place d'un logement indépendant, ce qui n'est pas avéré, est inopérant et ne la prive pas de souhaiter mettre à leur disposition un autre local à usage d'habitation.

A toutes fins utiles, la cour ajoute que contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant, le fait que dans un courrier initial de mars 2019 la bailleresse ait indiqué vouloir loger une seule de ses filles ne 'discrédite [pas] totalement le fondement de sa demande'.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise sont établis et il convient de valider le congé qui n'est pas frauduleux.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il retient la validité du congé pour reprise délivré le 4 septembre 2019, à effet du 25 mars 2020 et constate l'occupation sans droit ni titre par M. [X] [D] du local d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] depuis le 25 mars 2020, 



Par conséquent, le jugement sera également confirmé en ce qu'il rejette la demande de M. [D] en paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en conséquence de la nullité alléguée du congé.



Sur la demande d'expulsion



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion de l'intéressé, ce point étant en tout état de cause devenu sans objet puisque M. [D] a quitté les lieux et ne demande pas sa réintégration.



Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif



Comme l'a exactement rappelé le premier juge, nonobstant les décisions prises en référé à la suite de la voie de fait subie par M. [D], il résulte de la présente instance que le bail avait pris fin le 25 mars 2020 par l'effet du congé déclaré valable, de sorte qu'à compter de cette date l'occupant des lieux est redevable d'une indemnité d'occupation.



Mme [L] demande la confirmation du jugement.





Sur les loyers



M. [D] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à verser à Mme [F] [L] la somme de 758,70 euros au titre des loyers impayés pour le mois de février 2020 et jusqu'au 25 mars 2020, date de fin du bail.



Il résulte toutefois de ses conclusions que cette somme n'est pas utilement contestée, étant rappelé qu'il appartient au locataire de prouver les paiements des loyers, en application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil .



En tout état de cause, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, qui ne sont pas utilement contredits et auxquels il convient de se référer que le premier juge a statué sur ce point, qui sera confirmé.



Sur les indemnités d'occupation dues à partir du 25 mars 2020 et jusqu'au mois de juillet 2021 inclus



M. [D] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à verser à Mme [F] [L] la somme de 2.330,31 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre fin mars 2020 et juillet 2021.



Le premier juge a pertinemment retenu que l'indemnité d'occupation devait être fixée sur la base du montant du loyer mensuel soit 420 euros par mois.



Le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation mensuel, cette somme étant conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation, et ce étant observé qu'il ne résulte pas des pièces produites que le logement était impropre à l'habitation.



Les sommes restant dues sur la période considérée s'établissent ainsi, selon une appréciation non utilement discutée par M. [D] :



-501,29 euros pour la période au prorata de l'occupation réelle des mois de mars et mai 2020, 

 

-aucune somme entre le mois de juin 2020 inclus et jusqu'au 15 mars 2021, période pendant 

laquelle l'intéressé n'a pas occupé les lieux du fait des agissements de la propriétaire; contrairement à ce que mentionne l'appelant, devant la présente cour, Mme [L] ne sollicite plus aucune somme au titre du mois de juin 2020.



-1.070,32 euros du 15 mars 2021 à mai 2021 inclus, soit

 230,32 euros (17 jours en mars 2021 soit 420/31 x17) 

+ 840 euros (avril et mai 2021:420x2) 



Le premier juge a retenu exactement qu'il ne résulte pas des pièces produites, ni du procès-verbal de constat du 15 mars 2021 que les lieux étaient inhabitables, comme il le soutient, avant le 5 juin 2021.



Il résulte en outre des conclusions de l'intimée que les sommes dues en juin et juillet 2021 ont été réglées.



La dette de 1.070,32 euros correspond donc bien à un décompte arrêté au mois de juillet 2021 inclus, comme jugé en première instance.



Toutefois, comme le fait exactement valoir l'appelant, le premier juge a fait une erreur de calcul, ces sommes additionnées ne correspondent pas au total de 2.330,31 euros retenu dans le jugement entrepris ; cette somme inclut en effet, de façon erronée, la somme de 758,70 euros qui est l'objet d'un chef de dispositif distinct, et qui est donc mise deux fois à la charge de M. [D] par le jugement.



Il convient de retenir à la charge de M. [D] une somme totale qui est en réalité de 1.571,61 euros comme le fait valoir exactement ce dernier (soit : 501,29 euros +1.070,32 euros de mars à mai 2021 inclus). 



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Sur les demandes indemnitaires de M. [D]



M. [D] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté l'intégralité de ses demandes indemnitaires reconventionnelles.

Mme [L] demande la confirmation du jugement.



Pour mémoire, il résulte de l'instance de référé rappelée dans l'exposé du litige, qu'une somme de 1.000 euros a été accordée à M. [D] à titre provisionnel en réparation de préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité de jouir du logement dont il a été évincé, ainsi que 1.000 euros à titre provisionnel en réparation de son préjudice moral.



Sur la demande de la somme de 3.500 euros au titre du préjudice de jouissance compte tenu de l'état du logement



M. [D] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande au titre du préjudice de jouissance tenant à l'état dans lequel se trouvaient les lieux lorsqu'il en a repris possession en mars 2021; il réitère cette demande devant la cour, soutenant que le logement était insalubre et indécent.



Cette insalubrité ne résulte cependant pas des pièces produites, étant rappelé au demeurant que l'insalubrité résulte d'un arrêté préfectoral après une procédure administrative qui n'existent pas en l'espèce.



Comme l'a exactement rappelé le premier juge, il résulte de la présente instance que le bail avait pris fin le 25 mars 2020 par l'effet du congé déclaré valable, de sorte qu'à compter de cette date, les obligations contractuelles du bailleur quant à l'obligation de délivrer au locataire un logement décent ou d'assurer sa jouissance paisible dans les lieux loués avaient cessé, et ce nonobstant les décisions de réintégration prises en référé à la suite de la voie de fait subie par M. [D].



Par ailleurs, à toutes fins utiles, l'existence d'une faute de nature non contractuelle ayant causé à M. [D] un préjudice qu'il conviendrait de réparer ne résulte pas des moyens développés par ce dernier ni des pièces produites.



Ainsi, le procès-verbal de constat d'huissier du 15 mars 2021 révèle en réalité un logement correctement meublé et en état d'usage moyen, comportant de la poussière sur les étagères et de la saleté dans la salle de bains outre quelques dysfonctionnements (volets ne fermant pas hermétiquement ). S'agissant de la chaudière, dont l'huissier de justice constate qu'elle s'allume mais que l'eau chaude ne fonctionne pas, il est indiqué que Mme [L] déclare qu'elle enverra un plombier pour effectuer la réparation nécessaire. Dans la salle de bains, il est noté que l'eau chaude fonctionne tant pour le lavabo que pour la douche.

Il résulte des courriers échangés entre les conseils de parties que Mme [L] a proposé de faire venir un plombier le jeudi 18 mars ce qui a été refusé par M. [D] ; que par courrier du 23 novembre 2021 le conseil de Mme [L] a proposé que M. [D] communique un devis de réparation chaudière dans la mesure où elle ne connaissait pas ses disponibilités pour faire intervenir un plombier. 



En l'absence de plus amples précisions à ce sujet et les allégations de M. [D] n'étant pas suffisamment étayées, sa demande sera rejetée.



Les motifs du jugement sont donc confirmés sur ce point.



Sur la demande d'indemnisation de M. [D] au titre de la violation du droit d''usage normal du locataire'



Il est constant et il résulte des éléments du dossier que Mme [L] a changé les serrures du logement et pris possession de la maison louée début juin 2020 et que M. [D] n'a repris possession des clés que le 15 mars 2021, en présence d'un huissier de justice. 



Plus particulièrement, par procès-verbal de constat de huissier de justice du 23 juin 2020, il a été constaté que M. [D] ne pouvait entrer chez lui, ses clés n'ouvrant pas le logement, que ses effets personnels avaient été entreposés sur le trottoir de la rue, des photographies étant jointes au constat, que la propriétaire, présente s'opposait alors à ce que M. [D] rentre dans le logement, qu'à l'intérieur de celui-ci ne se trouvait plus aucun effet personnel appartenant à M. [D]; en outre un procès-verbal d'huissier de justice du 14 octobre 2020 établit que les clés finalement adressées à M. [D] par courrier 'colissimo' de Mme [L] le 31 août 2020 et censées lui permettre l'accès au logement n'ouvrent pas les serrures.



La circonstance alléguée par Mme [L] selon laquelle M. [D] avait quitté les lieux en avril et mai 2020, à la supposer exacte, ce qui ne résulte pas des pièces produites, ne justifie pas cette voie de fait, qui a causé à M. [D] un préjudice qu'il convient d'évaluer à la somme de 5.000 euros puisqu'il n'a pu jouir normalement du bien loué, et ce quand bien même un congé, déclaré régulier, lui avait été adressé ; la cour observe que Mme [L] n'a saisi le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir une validation du congé qu'en avril 2021, soit plus d'un an après l'échéance du congé invoqué.



Mme [L] sera condamnée à payer cette somme à M. [D], étant rappelé qu'il n'y a pas lieu de tenir compte des sommes octroyées dans l'instance en référé qui n'a pas autorité de la chose jugée au principal.



En outre, il résulte du procès-verbal de constat du 15 mars 2021 qu'en présence de l'huissier de justice, Mme [L] a remis un courrier à M. [D] et a déclaré avoir 'renvoyé les autres courriers'; il en résulte pour M. [D] une atteinte à la réception normale de son courrier et ce pendant une période de 10 mois, constituant un préjudice qu'il convient de réparer, à hauteur de 800 euros.



Par ailleurs, cependant M. [D] ne rapporte pas de preuve objective de ses allégations concernant des comportements de harcèlement de la part de Mme [L] depuis le mois de janvier 2019 (détritus et cadavres de rongeurs déposés devant chez lui, entrave à l'utilisation de son jardin et de sa terrasse, intrusions intempestives, agression à coup de fourche en avril 2020, chaudière non réparée pendant un mois en janvier 2019, privation de l'usage d'une chambre) ; notamment les pièces produites émanent de lui-même (photographies, plaintes auprès des services de police ) ou de son assurance de protection juridique mais ne sont pas corroborées par d'autres pièces. 



Les plus amples demandes de M. [D] tenant à ces griefs, à la privation d'une chambre, à la réduction du loyer pour la période de janvier 2019 au 6 juin 2020, seront ainsi rejetées.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, le jugement sera infirmé sur les points cités plus haut et Mme [L] sera condamnée à payer à M. [D] les sommes de 4.000 euros, en réparation du préjudice résultant de la privation de l'usage normal de son logement, et de 800 euros en réparation du préjudice résultant de l'atteinte à la réception de son courrier.



Sur le préjudice matériel



Le premier juge a rejeté la demande de M. [D] au titre de son préjudice matériel au motif que le juge des référés, par ordonnance du 18 décembre 2020, lui a déjà provisoirement alloué la somme de 900 euros et que les pièces produites 'ne permettant pas d'indemniser plus avant ce préjudice'.

Devant la cour, Mme [L] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu dans ses motifs que la somme de 900 euros était justifiée et suffisante.



Cependant, par l'arrêt précité du 26 janvier 2022, la cour d'appel de Paris a infirmé l'ordonnance sur ce point, estimant n'y avoir lieu à référé sur le préjudice matériel invoqué.

En tout état de cause, la décision de référé n'a pas autorité de la chose jugée au principal.



Les circonstances dans lesquelles le logement de M. [D] a été vidé de ses affaires personnelles ont causé un préjudice matériel à ce dernier ; le procès-verbal de constat précité établi le 23 juin 2020 confirme le dépôt de ses effets personnels sur le trottoir ; de plus, 

M. [E], gérant d'une société de production avec laquelle travaillait M. [D], atteste que ce dernier réalisait, au printemps 2020, un documentaire pour la télévision nécessitant un matériel de montage et un matériel informatique et que certains éléments relatifs à ces réalisations ont disparu à la suite de l'intrusion de la bailleresse.



Toutefois, l'étendue exacte des biens dégradés ou disparus du fait de Mme [L] n'est pas démontrée par M. [D] et les pièces produites ne justifient pas l'octroi des sommes réclamées, qui seront donc ramenées à de plus justes proportions.



Au vu des éléments produits, il convient de condamner Mme [L] à payer à M. [D] la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice matériel.



De plus, M. [D] est bien fondé à demander la somme de 192,50 euros en dédommagement de la somme qu'il a payée au titre de son assurance habitation pour la période pendant laquelle il n'a pu avoir accès à son domicile et ce par la faute de Mme [L]. 



Le jugement sera donc infirmé sur ces points.



En revanche, les allégations d'une blessure causée par Mme [L] et l'impossibilité alléguée de disposer d'une activité professionnelle rémunérée pendant une certaine période ne sont pas établies. 

Le premier juge a pertinemment écarté la demande de M. [D] au titre de la perte de revenus à hauteur de 4.200 euros, en l'absence de preuve du lien de causalité entre les manquements de Mme [L] et l'absence d'emploi de M. [D].



Sur le préjudice moral



La brutalité de l'éviction de son domicile subie par M. [D], le souci et l'anxiété générés par ces faits et la difficulté manifeste qu'il a rencontrée pour pouvoir rentrer en possession des lieux lui ont causé un préjudice moral qu'il convient de réparer.



Compte tenu des éléments du dossier, Mme [L] est particulièrement malvenue à soutenir qu'elle 'n'a fait que solliciter judiciairement la validité du congé pour reprise signifiée le 4 septembre 2019", étant en outre observé que, dans un courrier qu'elle produit, M. [D] lui avait indiqué, courant mars 2020 que la pandémie de Covid 19 compliquait sa situation mais qu'il comptait libérer les lieux dès que possible.



Ce préjudice moral sera réparé par la somme de 3.000 euros, que Mme [L] sera condamnée à pauer à M. [D].



Sur le remboursement des frais de constat d'huissier de justice



Conformément à la demande de M. [D], le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de remboursement du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 15 mars 2021; en effet les circonstances et la nature du litige opposant les parties et le comportement de Mme [L] justifiaient parfaitement que M. [D] souhaite établir avec un professionnel l'état dans lequel se trouvait les locaux au moment de la remise des clés.

La somme de 660 euros sera donc mise à la charge de Mme [L]



Il en est de même du procès-verbal de constat du14 octobre 2020 (550 euros) et du procès-verbal de constat du 23 juin 2020 (sur justificatif, la facture n'étant pas produite).



Il convient donc d'infirmer le jugement sur ce point et de condamner Mme [L] à payer à M. [D] la somme de 1.210 euros à ce titre.





Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision justifie d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et frais de l'article 700 du code de procédure civile.



Il est équitable de condamner Mme [L] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [X] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'instance d'appel (soit 1.000 euros pour chacune de ces instances).





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire;

 

Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :



-condamné M. [N] [D] à payer à Mme [F] [L] la somme de 2.330,31 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre mars 2020 et juillet 2021;

-rejeté les demandes reconventionnelles de M. [X] [D] tendant à l'indemnisation de son préjudice, 

-condamné M. [X] [D] aux entiers dépens de l'instance et à verser à Mme [F] [L] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés, et y ajoutant,



Condamne M. [N] [D] à payer à Mme [F] [L] la somme de 1.571,61 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre mars 2020 et juillet 2021.



Condamne Mme [F] [L] à payer à M. [X] [D] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice résultant de la privation de jouissance de son logement,



Condamne Mme [F] [L] à payer à M. [X] [D] la somme de 800 euros au titre de son préjudice tiré de l'atteinte à la réception de son courrier;



Condamne Mme [F] [L] à payer à M. [X] [D] la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice matériel.



Condamne Mme [F] [L] à payer à M. [X] [D] la somme de 192,50 euros au titre de l'assurance habitation ;



Condamne Mme [F] [L] à payer à M. [X] [D] la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral ;



Condamne Mme [F] [L] à payer à M. [X] [D] la somme de 1.210 euros au titre des procès-verbaux de constat d'huissier de justice des 14 octobre 2020 et 15 mars 2021 ainsi que le coût du procès-verbal de constat de huissier de justice du 23 juin 2020, sur présentation de la facture de cet acte;



Condamne Mme [F] [L] aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Levaguenoun, avocat au Barreau de Meaux ;



Condamne Mme [F] [L] à payer à M. [X] [D] la somme totale de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'instance d'appel .



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



           

           La greffière                                                                           Le président