Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 5 juillet 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 05 JUILLET 2024



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01394 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG7CJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 21/10781





APPELANT

 

Monsieur [P] [H] né le 16 septembre 1968 à [Localité 6] (Cambodge)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Sandrina GASPAR FERREIRA de la SELEURL SEGAFE, avocat au barreau de PARIS, toque : G480







INTIMÉS 



Monsieur [E] [O] né le 10 septembre 1947 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]





Madame [M] [Y] née le 16 novembre 1943 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Tous deux représentés par Me Julia AZRIA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 22 assistés de Me Eugénie JOLLY, avocat au barreau d'AMIENS, toque : 1





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 mars 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , Conseillère,, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 07 juin 2024 prorogée au 05 juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Marie-Agnès SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



FAITS ET PROCEDURE



Suivant acte authentique reçu le 25 septembre 2020, Monsieur [E] [O] et Madame [M] [Y] ont consenti à Monsieur [P] [H] une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier comprenant une maison à usage d'habitation de dix pièces principales et diverses dépendances consistant en cinq studios, un T2, un terrain de tennis, un hangar et un parc clôturé, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (Somme), pour une durée expirant le 11 janvier 2021, moyennant le prix de 719.000 euros, et assortie de plusieurs conditions suspensives, dont une tenant à l'obtention par le bénéficiaire, avant le 25 novembre 2020, d'un prêt principal d'un montant maximal de 460.000 euros, remboursable en 20 ans au taux maximum hors assurance d'1,45% et d'un prêt relais d'un montant maximum de 700.000 euros remboursable en 2 ans au taux maximum d'1,20%, dans l'attente de la vente d'un de ses biens immobiliers.

Soutenant que Monsieur [P] [H] avait, par son manque de diligences, empêché la réalisation de ladite condition suspensive, les consorts [O]-[Y] l'ont mis en demeure de leur payer l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse à hauteur de 71.900 euros, par télécopie adressée au conseil de l'intéressé le 19 avril 2021, puis l'ont fait assigner par acte d'huissier en date du 8 novembre 2021, devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de cette somme.



Par jugement rendu le 24 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Monsieur [P] [H] à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [M] [Y] la somme de 71.900 euros au titre de I 'indemnité d' immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021, débouté ces derniers de leur demande de dommages et intérêts, et condamné Monsieur [P] [H] aux dépens, ainsi qu'au paiement des sommes de 1.000 € chacun à Monsieur [O] et Madame [Y].

Monsieur [H] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 janvier 2023.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions du 5 avril 2023 auxquelles il y a lieu de renvoyer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [H] demande à la cour de :

- ANNULER le jugement du Tribunal de judiciaire de Bobigny en date du 24 octobre 2022 et portant le numéro RG21/10781 ; 

- A défaut, INFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de judiciaire de Bobigny en date du 24 octobre 2022 et portant le numéro RG21/10781 ; 

Et, statuant à nouveau, 

- REJETER toutes les demandes adverses, 

- CONDAMNER M. [O] et Mme [Y] à lui verser une somme globale de 7.500€ au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.





A l'appui de ses prétentions, il fait valoir que le tribunal a commis une erreur de qualification des faits consistant à n'avoir pas relevé qu'il n'avait même pas pu faire analyser son dossier par un établissement bancaire, en considérant qu'il n'avait pas été diligent, ce qui doit conduire à l'annulation de la décision.

Il ajoute que le tribunal a par suite commis une erreur de droit, en considérant qu'il n'aurait pas respecté les obligations qui lui incombaient aux termes de la promesse de vente.

Il souligne ainsi que seule une défaillance de sa part à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive liée à l'obtention des prêts l'expose au paiement de l'indemnité d'immobilisation, alors qu'en l'espèce, il a accompli de nombreuses démarches auprès de courtiers et établissements prêteurs, avant même la promesse et après la signature de celle-ci, afin d'obtenir le financement nécessaire, lequel ne lui a été refusé qu'en raison de l'insuffisance de ses revenus.

Il argue de ce que les établissements bancaires ont refusé d'instruire ses demandes de financement, ou ont refusé de prendre son dossier en charge, ce dont il ne saurait être tenu pour responsable, et qu'il est de jurisprudence constante que n'est pas fautif le bénéficiaire qui formule une demande de crédit qu'il ne pourrait jamais obtenir notamment en raison de ses capacités financières.



Par leurs dernières conclusions du 3 juillet 2023 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions, Monsieur [O] et Madame [Y] demandent à la cour de 

- Confirmer le jugement en ce qu'il : 

o Condamne Monsieur [P] [H] à payer à Monsieur [O] et Madame [Y] la somme de 71.900 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; 

o Condamne Monsieur [P] [H] à payer à Monsieur [O] et Madame [Y] la somme de 1 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

o Condamne Monsieur [H] aux dépens ; 

o Déboute Monsieur [H] de toutes ses demandes ; 

- Infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau : 

- Dire que la condamnation de Monsieur [H] à payer à Monsieur [O] et Madame [Y] la somme de 71.900 euros à titre d'indemnité d'immobilisation portera intérêts à compter du 15 avril 2021, date de la mise en demeure, et que les intérêts capitalisés pour une année moins porteront eux-mêmes intérêt ; 

- Condamner Monsieur [H] à payer à Monsieur [O] et Madame [Y] chacun la somme de 3 500,00 euros à titre de dommages et intérêts 

- Y ajoutant : 

- Condamner Monsieur [H] à payer à Monsieur [O] et Madame [Y] chacun la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ;

- En tout état de cause, débouter Monsieur [H] de toutes ses demandes.





Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir à titre préalable, que les moyens articulés par l'appelant, qui concernent tous en réalité le fond et l'appréciation des faits du dossier, ne sauraient, même théoriquement, conduire à l'annulation du jugement, et ne sauraient davantage emporter son infirmation.

Ils soulignent qu'afin de se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive, il appartenait à Monsieur [H] de démontrer qu'il avait sollicité des prêts conformes aux caractéristiques prévues au contrat, dans les délais prévus par celui-ci, ce qu'il ne fait nullement, que les seuls documents produits concernent le financement d'un projet professionnel au sein de I 'immeuble litigieux, lequel projet est hors champ contractuel, que le courtier que Monsieur [H] dit avoir mandaté ne l'a été que tardivement et pour des prêts non conformes aux stipulations de la promesse.

Ils ajoutent que Monsieur [H] n'établit pas plus que ses demandes de financement ne pouvaient pas aboutir, les seuls éléments nouveaux communiqués relativement à ses revenus laissant deviner une mauvaise foi encore plus aiguë et man'uvrière ; qu'il se targue en effet d'avis d'imposition qui « auraient été demandés par les établissements bancaires qui auraient accepté d'étudier son dossier » ,dont la forme curieuse de ceux-ci, établis pour certains plusieurs années avant l'exercice considéré laissant imaginer les dérobades de Monsieur [H] vis-à-vis des services fiscaux, et démontre donc que ce dernier savait a priori, dès avant même d'effectuer la moindre démarche, que la réalisation de la condition suspensive, et par suite l'acquisition projetée dans la promesse de vente, étaient vouées à l'échec, leur faisant ainsi perdre temps et opportunités dans l'immobilisation de leur bien en faveur de Monsieur [H], qui déclarait pourtant à la promesse qu'il n'existait aucun empêchement à l'octroi des prêts.

Ils en déduisent que celui-ci s'est engagé de mauvaise foi et a continué à faire preuve de mauvaise foi après la signature de la promesse de vente dont il n'a jamais fourni le moindre début de preuve des diligences mises à sa charge au titre de la condition suspensive.



MOTIFS DE LA DECISION



- Sur la demande d'annulation du jugement 



Monsieur [H] demande l'annulation du jugement, sans toutefois développer le moindre moyen de fait ou de droit de nature à entraîner la nullité du jugement, de sorte que cette demande doit être rejetée.





- Sur l'indemnité d'immobilisation

Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.



Par application des dispositions des articles 1304 et 1304-3 du même code, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, la condition, suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple, étant réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil.(Civ.1ère 13/02/2001, 98-17.881 ; Civ.1ère.07/05/2002, 99-17.520)

Ainsi, si les documents produits par le bénéficiaire mettent en exergue une demande de financement non conforme aux prévisions de la promesse ou s'ils ne permettent pas d'établir une demande de financement conforme aux prévisions de la promesse, celui-ci n'est pas fondé à soutenir que la condition suspensive ne s'est pas réalisée pour se prévaloir de la caducité de la promesse, et la condition suspensive est réputée accomplie (Civ.1ère, 09/02/1999, n° 97-10.195 ; ) 



En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente en date du 25 septembre 2020, diverses conditions suspensives ont été prévues, au bénéfice exclusif du bénéficiaire dont celle tenant à l'obtention par celui-ci, avant le 25 novembre 2020, de deux prêts immobiliers répondant aux caractéristiques suivantes :




un prêt principal d'un montant maximal de 460.000 euros d'une durée de vingt ans au taux maximum hors assurance d'1,45% ;

un prêt relais d'un montant maximum de 700.000 euros sur une durée de deux ans au taux maximum de 1,20% hors assurance. 




Il est précisé en page 11 de la promesse, au titre de la condition suspensive d'obtention des prêts, que :

- « le bénéficiaire s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de trente jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite ;

- l'obtention du prêt devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus (25 novembre 2020), à défaut de quoi le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition ; passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, ', mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation ' qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de de son fait ;

- le bénéficiaire déclare ' qu'il n'existe aucun empêchement à l'octroi des prêts qui seront sollicités, ' et avoir connaissance des dispositions de l'article 1304-3 du code civil ci-dessus rappelées' ;

- par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt (prêt relais deux ans maximum) entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil ; »



A cet égard, la cour ne fait pas siens les motifs du jugement aux termes desquels 

« si la promesse stipule encore que le bénéfice de cette condition suspensive suppose que le bénéficiaire justifie du dépôt de sa ou ses demandes de prêts dans un délai intermédiaire, et qu'il notifie au promettant le ou les refus opposés par les établissements bancaires saisis dans un certain délai, il résulte de ce qui précède, [soit de l'application des dispositions d'ordre public de l'article L.313-41 du code de la consommation] que de telles clauses sont illicites ».



En effet, il résulte des dispositions de l'article L.313-41 précité que lorsque la promesse de vente indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement, la durée de validité de cette condition suspensive ne pouvant être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte.



Il s'en déduit de manière constante que les stipulations contractuelles qui introduisent à l'intérieur du délai légal d'un mois pour l'obtention d'un prêt, un autre délai plus restrictif pour accomplir certaines diligences, sont de nature à accroître les exigences de l'article d'ordre public de l'article L.313-41 précité, et comme telles doivent être considérées comme illicites.



En revanche, les aménagements conventionnels de délai sont licites, s'ils se situent au-delà du dispositif légal minimum d'un mois de l'article L. 313-41 du code de la consommation.



En conséquence, contrairement à ce qu'a relevé le tribunal, ne constituent pas des obligations de nature à accroître les exigences de cet article, la stipulation contractuelle imposant en l'espèce au bénéficiaire, d'une part, de déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de trente jours calendaires à compter de la signature de la promesse, ce délai étant conforme au minimum légal de la condition suspensive, et d'autre part de notifier au promettant le ou les refus opposés par les établissements bancaires saisis dans le délai de cinq jours après l'expiration du délai pour la réalisation de la condition, elle-même convenue dans un délai deux mois de la signature de la promesse.





De plus, il est stipulé au paragraphe relatif à l'indemnité d'immobilisation, que les parties conviennent de dispenser le bénéficiaire du versement immédiat, mais que dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions convenus, ce dernier s'engage irrévocablement au versement de celle-ci à première demande du promettant et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes.



La défaillance d'aucune autre condition suspensive que celle de l'obtention des prêts visée à la promesse n'étant invoquée par Monsieur [H], il appartient à ce dernier qui soutient ne pas être redevable de l'indemnité d'immobilisation, d'établir qu'il a sollicité des prêts des montants, durée de remboursement et taux d'intérêt tels que stipulés à la promesse, dans des conditions lui permettant d'avoir des offres de prêt ou un refus d'un établissement bancaire avant le 25 novembre 2020, et qu'il n'a pas obtenu une réponse positive du ou des établissements sollicités avant ce délai.





A défaut de preuve de tous ces éléments, il est, en application des termes mêmes de la promesse et des principes ci-avant rappelés, redevable de l'indemnité d'immobilisation.



En l'espèce, Monsieur [H] ne produit aucun élément démontrant qu'il a effectivement déposé une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente, dans les délais impartis par ladite promesse, se contentant d'affirmer avoir entrepris toutes les démarches nécessaires sans toutefois en justifier.

Ainsi, il se prévaut comme en première instance, d'un échange intervenu avec une société NEGHOME à laquelle il a confié un mandat d'intermédiation bancaire et d'une suite défavorable qui aurait été donnée à sa demande (pièces [H] n°5 et 8).

Il sera relevé en premier lieu, que le mandat ainsi confié portait sur la recherche d'un financement bancaire pour une opération qualifiée « RP + LOCATIF », d'un montant total de 1.437.998 euros, se décomposant en un premier prêt bancaire de 300.000 euros sur 9 ans et 5 mois, et en un second prêt bancaire de 567.998 euros sur 25 ans et un prêt relais de 570.000 euros sur deux ans, soit des crédits non conformes aux stipulations contractuelles prévoyant un prêt bancaire 460.000 euros et un prêt relais de 700.000 pour un montant total de 1.160.000 euros.

Il y a lieu d'observer, en second lieu, qu'il ne ressort des échanges entre Monsieur [H] et son mandataire, aucune preuve de la réalité de la transmission d'un quelconque dossier ni d'une quelconque demande de financement à un quelconque établissement bancaire, a fortiori des caractéristiques d'une telle demande, et enfin, du refus d'un tel établissement, le tribunal ayant à juste titre souligné que le courriel du 12 janvier 2021 évoquant seulement un refus de prise en charge de son dossier par l'une des banques approchées, était seulement signé « ST », sans mention de l'adresse et de l'origine du mail.



Monsieur [H] produit également un courriel daté du 17 août 2020, émis «pour ordre » par une personne dont la qualité n'est pas précisée, à l'intention d'une personne nommée [Z] disposant d'une adresse électronique chez « Affinitaux.com » » dont la qualité n'est pas précisée non plus (pièce [H] n°4), qui accompagnerait la transmission de documents professionnels et financiers, sans toutefois fournir le moindre renseignement quant à l'objet précis de cette transmission, à l'éventuelle demande de financement à laquelle elle se rapporte, ni même si elle concerne bien le projet d'acquisition de la propriété des consorts [O]-[Y].



Par ailleurs, si le bénéficiaire ne peut se voir imputer la défaillance de la condition si elle résulte d'obstacles extérieurs impossibles à lever, notamment si la banque trouve dans l'insuffisance de sa situation financière personnelle ou de sa qualification professionnelle une raison de lui refuser le crédit sollicité, encore faut-il qu'il démontre de manière certaine que telle est bien la situation.

Or, les quelques pièces qu'il produit à cet effet, soit les avis d'imposition sur les revenus pour les années 2019, 2020 et 2021, sont insuffisantes à faire la démonstration de ce que les demandes qu'ils auraient déposées étaient en toute hypothèse vouées à l'échec, avant même toute analyse du dossier, et ce d'autant que la teneur de ses demandes demeure inconnue, encore à hauteur d'appel, sinon qu'elles portaient sur un crédit largement supérieur à celui précisé à la promesse.





Il s'ensuit que la condition suspensive d'obtention de prêts stipulée au bénéfice de Monsieur [H] doit être réputée accomplie au sens de l'article 1304-3 du code civil, et que celui-ci doit être condamné à payer aux consorts [O]-[Y], par confirmation du jugement entrepris, la somme de 71.9000 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, la mise en demeure du 19 avril 2021 n'ayant pas été adressée à Monsieur [H] mais à son avocat.



Il sera rajouté au jugement que, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.





- Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [O]-[Y]



Comme l'a relevé à juste titre le premier juge, Monsieur [H] était bénéficiaire d'une simple option d'achat, et les consorts [O]-[Y] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice autre que celui résultant de l'immobilisation du bien, compensé par l'indemnité d'immobilisation, n'est allégué en demande, de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts complémentaires.





- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens de première instance et l'application qui a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



De plus, Monsieur [H], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement à Monsieur [O] d'une part et Madame [Y] d'autre part de la somme de 2.000 € chacun au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS

LA COUR, 



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 24 octobre 2022 ;



Y ajoutant,



Dit que les intérêts au taux légal assortissant la condamnation de Monsieur [P] [H] à payer à Monsieur [O] et Madame [Y] la somme de 71.9000 € à compter de l'assignation introductive d'instance du 8 novembre 2021, échus et dus moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt ;



Condamne Monsieur [P] [H] aux dépens d'appel ;



Condamne Monsieur [P] [H] à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [M] [Y] la somme de 2.000 € chacun, sur le fondement de 700.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE