Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 3 juillet 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 03 JUILLET 2024



N° RG 22/00876 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VAAP



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] représentée par son syndic de copropriété en exercice, la SARL Cabinet BETTI,



C/

[B] [D]

et autres





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Décembre 2021 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-21-303



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Emilie VAN HEULE,



Me Virginie DESPORT-AUVRAY,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] représentée par son syndic de copropriété en exercice, la SARL Cabinet BETTI, ayant son siège [Adresse 1] à [Localité 7]

12/14/[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13





APPELANTE

****************





Madame [B] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Virginie DESPORT-AUVRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 361 et Me Barbara SUREAU GIRODON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0313





Monsieur [C] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Virginie DESPORT-AUVRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 361 et Me Barbara SUREAU GIRODON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0313





Madame [O] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Virginie DESPORT-AUVRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 361 et Me Barbara SUREAU GIRODON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0313





INTIMÉS



****************











Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCÉDURE



Mme [B] [D], M. [C] [Y] et Mme [O] [Y], sont propriétaires indivis d'un studio situé au sein de la Résidence [Adresse 6] à [Localité 5], immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Par acte de commissaire de justice signifié le 19 février 2021 à Mme [Y], puis le 23 février 2021 à Mme [D] et M. [Y], le syndicat des copropriétaires a assigné les intéressés devant le Tribunal de proximité de Montmorency en paiement de : 

- 3 915,58 euros à titre principal, assortie des intérêts au taux légal, 

- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 

- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc,

- les entiers dépens. 



La demande a été actualisée au 30 septembre 2021 à une somme totale de 5 943,09 euros incluant le 3ème trimestre de l'exercice 2021 et composée de 1 262,96 euros de charges et d'une somme de 4 680,13 euros de frais et honoraires divers. 



Par jugement contradictoire du 13 décembre 2021, le Tribunal de proximité de Montmorency a :

- Débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] de ses demandes tendant au paiement de sommes dues au titre tant des charges de copropriété ainsi que des frais nécessaires à leur recouvrement ;

- Débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] de sa demande tendant à l'obtention de dommages et intérêts ; 

- Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires au dispositif, en ce compris celle fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Dit que les dépens de l'instance seraient répartis par moitié entre les parties ; 

- Rappelé que sa décision était assortie de l'exécution provisoire. 



Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :

s'agissant des arriérés de charges : le tribunal a calculé que l'indivision [D]-[Y] était redevable de la somme de 1 262,96 euros, somme réglée par virement du 15 octobre 2021, soldant ainsi l'arriéré.

S'agissant des frais de recouvrement : le tribunal a calculé que le total des frais effectivement dus s'élevait à 227,27 euros, somme réglée par virement du 15 octobre 2021.

S'agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : le tribunal a estimé que le syndicat des copropriétaires ne justifiait ni d'un préjudice distinct de celui relatif à un retard de paiement, ni de ce que l'indivision n'aurait pas payé ses charges pendant six ans.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement du 13 décembre 2021, par déclaration en date du 14 février 2022. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 22 avril 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à : 

- Infirmer le jugement le 13 décembre 2021 du Tribunal de proximité de Montmorency en tant qu'il a : 

- Constaté que Mme [B] [D], M. [C] [Y] et Mme [O] [Y] ne lui sont plus redevables à ce jour, de sommes dues au titre tant des charges de copropriété que des frais nécessaires à leur recouvrement ; 

- Débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes au présent chef ;

- Débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ; 

- Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires au présent dispositif, en ce compris celle fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure  civile ; 

- Dit que les dépens de l'instance seraient répartis par moitié entre les parties ;

statuant à nouveau, 

- Débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions 

- Condamner solidairement Mme [B] [D], M. [C] [Y] et Mme [O] [Y] à lui payer : 

- la somme principale de 1 003,90 euros correspondant à l'arriéré de charges de copropriété, 

travaux effectués sur les parties communes, frais divers, compte arrêté au 2ème trimestre 

de l'exercice 2024 inclus,

- la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 

- Assortir les condamnations de l'intérêt à taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, 

- Condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité de 1 500 euros en cause d'appel,

- Condamner solidairement les défendeurs en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement et les frais d'inscription d'hypothèque légale, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.



Vu les conclusions notifiées le 16 mai 2024, par lesquelles Mme [B] [D], M. [C] [Y] et Mme [O] [Y], intimés ayant formé appel incident, demandent à la Cour de : 

- Confirmer le jugement du 13 décembre 2021 rendu par le Tribunal de Proximité de Montmorency ; 

Y ajoutant,

- Juger que la somme de 1003,90 euros sollicitée par le syndicat des copropriétaires n'est pas due, constater qu'ils sont à jour de leurs charges de copropriété et des frais dus ;

En conséquence, 

- Rejeter la demande présentée à ce titre par le syndicat des copropriétaires ; 

- Juger qu'ils disposent d'un crédit de 826 euros correspondant à un trop versé de charges ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser cette somme ;

- Rejeter les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer 5 000 euros à titre de dommages et 

intérêts pour résistance abusive ; 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer 5 000 euros à titre de dommages et 

intérêts pour procédure abusive ; 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



La procédure devant la Cour a été clôturée le 21 mai 2024.





SUR CE, 



La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. 



A titre préliminaire:



Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.



Il n'y sera ainsi pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.



Sur la demande du syndicat des copropriétaires d'une somme de 1003,90 euros en paiement des charges de copropriété, travaux et 'frais divers':



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 





L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.



En l'espèce:



Le syndicat des copropriétaires demande le paiement d'une somme de 1003,90 euros, qui correspond au solde débiteur de sa pièce 33 intitulée 'Décompte général [Y]-[D]' qui reprend l'intégralité des charges, travaux et frais divers de toutes natures depuis 2015, ainsi que les règlements reçus, ce jusqu'au deuxième trimestre 2024 inclus.



A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de l'indivision [D]-[Y], s'agissant des lots n° 23, 61 et 136 correspondant à un studio, une cave et un parking

- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2015 à 2023,

- les appels de fonds depuis 2021 jusqu'au 2ème trimestre 2024,

- les contrats de syndic 2020 et 2023,

- l'historique du compte de copropriétaire, principal et accessoire, depuis 2021 jusqu'au deuxième trimestre 2024 (pièces 3, 4, 23, 24, 33, 34 et 35).



En appel, s'agissant uniquement des arriérés de charges, le syndicat des copropriétaires se borne à soutenir que les intimés lui doivent la 'somme de 1003,90 euros représentant selon décompte joint les charges de copropriété, travaux effectués sur les parties communes, frais divers ... selon pièce 33 et suivantes'.



Il appert que cette somme de 1003,90 euros résulte de la différence entre le solde créditeur de l'indivision s'agissant des charges de copropriété, à savoir 3 082,46 euros, qui apparaît en dernière ligne de la pièce 34, intitulée 'décompte charges [Y]-[D]' et qui reprend l'intégralité des charges et travaux depuis 2015 jusqu'au deuxième trimestre 2024 inclus, et le solde débiteur de l'indivision, selon la pièce 35 intitulée 'décompte frais [Y]-[D]' qui ne concerne que les frais divers de toutes natures pour la même période, à savoir 4 086,36 euros.



Dans ces conditions, le solde du compte de l'indivision s'agissant des charges de copropriété étant créditeur de 3 082,46 euros le syndicat des copropriétaires échoue à établir qu'il détiendrait une créance au titre des arriérés de charges, sur l'indivision [D]-[Y].



Sa demande de ce chef sera rejetée, et le jugement confirmé sur ce point.



Sur la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de recouvrement:



En droit

Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.



Concernant les frais de constitution de dossier d'avocat ou d'huissier ou de suivi de dossier contentieux ou d'impayés, ils relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature: ces frais ne sont donc pas regardés comme nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 



Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant que comme dit précédemment, il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation.



En l'espèce

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de frais de recouvrement à hauteur du solde débiteur de l'indivision, selon la pièce 35 déjà décrite ci-dessus et qui ne concerne que les frais divers de toutes natures, à savoir - 4 086,36 euros.



En application du a) précité de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



Correspondent à ces frais, d'une part, les éléments retenus à bon droit par le Tribunal à hauteur de 227,27 euros, selon son analyse actualisée en octobre 2021, à savoir les frais des mises en demeure ramenés au coût réglementaire du recommandé, ainsi qu'une sommation de payer faite par un commissaire de justice, justifiée par la production de sa facture.



D'autre part, le syndicat des copropriétaires présente des éléments supplémentaires dans son décompte actualisé en appel, à savoir pour la période comprise entre octobre 2021 et le deuxième trimestre 2024, sept courriers de mise en demeure, qui seront rapportés au coût de 8 euros, soit un total de 56 euros.



Les autres frais, relatifs notamment au suivi de procédure, aux 'honoraires suivi impayé', à la constitution d'un dossier pour l'huissier, l'avocat et/ou le service de la publicité foncière, n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En effet les frais de suivi d'un dossier contentieux ou d'une procédure de recouvrement, qui constituent des actes élémentaires d'administration et font partie des fonctions de base d'un syndic, ne peuvent pas être pris en compte. Dès lors, la Cour ne prend pas en compte les frais suivants, mentionnés dans la pièce n°35 au titre de :

- 'honoraires suivi impayés 2020 et 2021',

- 'honoraire dossier huissier' en 2022, étant au surplus rappelé qu'il est interdit aux commissaires de justice de percevoir des honoraires à raison des activités pour lesquelles il existe un tarif (article R. 444-13 I du code de commerce),

- 'Acte de transmission du 17 mai 2023".



Enfin s'agissant de l'assignation de 2021 devant le tribunal, pour 335,04 euros, elle fait partie intégrante des dépens de première instance ainsi que l'a jugé à bon droit le premier juge.



Prenant ainsi en compte le montant total de ( 227,27 + 56 ) euros soient 283,27 euros au titre des frais de recouvrement opposables et justifiés au regard de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour constate qu'au deuxième trimestre 2024, date de l'actualisation la plus récente du compte de copropriétaire de l'indivision [D]-[Y], celui-ci se présente comme suit :

- compte 'charges et travaux' créditeur à hauteur de 3 082,46 euros,

- décompte des frais : débiteur à hauteur de 283,27 euros,

soit un solde global créditeur à hauteur de 2 799,19 euros au deuxième trimestre 2024.



Dans ces conditions, la Cour ne peut que constater que le montant de 283,27 euros dû par l'indivision [D]-[Y] au titre des frais de recouvrement opposables et justifiés au stade de l'appel, se trouve déjà en possession du syndicat des copropriétaires. 



Cette créance doit être regardée comme non établie. Et le syndicat des copropriétaires doit être condamné à restituer la somme de 826 euros dans les limites de la demande.



Le jugement sera confirmé en tant qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de frais de recouvrement.



Sur la demande de dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires au titre de l'article 1231-6 du code civil



Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ; 



Le syndicat des copropriétaires peut se voir accorder une indemnisation pour le préjudice occasionné par la réticence d'un débiteur à payer son dû et une autre somme, à titre supplémentaire, pour le déséquilibre dans la trésorerie du syndicat (Cass. Civ.3, 21 novembre 2000, n°99-13.756). 



En l'espèce, il résulte de ce qui précède, que le syndicat des copropriétaires, qui n'a plus la qualité de créancier, n'est pas fondé à demander le versement d'une somme au titre des dommages et intérêts.



Sur la demande de dommages-intérêts présentée en appel par les consorts [D]-[Y] au titre de l'article 1240 du code civil pour 'résistance abusive'



Aux termes de l'article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.'



Si les consorts [D]-[Y] réclament le versement d'une somme sur ce fondement, ils n'établissent pas, toutefois, l'existence ni la réalité d'un quelconque dommage à leur encontre. Leur demande sera rejetée.



Sur la demande de dommages-intérêts présentée en appel par les consorts [D]-[Y] au titre de l'article 1240 du code civil pour procédure abusive



Eu égard aux motifs retenus par le premier juge, confirmés par le sens et les motifs du présent arrêt, il est constant que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas légalement se prévaloir de la créance en litige, sur l'indivision [D]-[Y]. Dès lors, les intimés sont fondés à se prévaloir d'un préjudice relatif à s'être vus attraits en justice, sans fondement sérieux, dans la présente instance. Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser une somme totale de 1 000 euros à ce titre, aux consorts [D]-[Y].



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux consorts [D]-[Y] la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



- Confirme le jugement du 13 décembre 2021 du Tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



- Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sise 12/14/[Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la Sarl Cabinet BETTI, RCS de Pontoise n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 1] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège à restituer à Mme [B] [D], M. [C] [Y] et Mme [O] [Y], la somme de 826 euros ;



- Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sise 12/14/[Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la Sarl Cabinet BETTI, RCS de Pontoise n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 1] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer à Mme [B] [D], M. [C] [Y] et Mme [O] [Y], la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



- Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sise 12/14/[Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la Sarl Cabinet BETTI, RCS de Pontoise n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 1] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer à Mme [B] [D], M. [C] [Y] et Mme [O] [Y], la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



- Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sise 12/14/[Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la Sarl Cabinet BETTI, RCS de Pontoise n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 1] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer les entiers dépens d'appel ;



- Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT