Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 3 juillet 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



DÉFAUT



DU 03 JUILLET 2024



N° RG 22/01282 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBGI



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet S.G.A 



C/



[Z] [K] [E] [C] [M] tant en son nom personnel qu'es qualité de représentante légale de son fils mineur Monsieur [N]-[X] [G] [V]

et autres





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Septembre 2021 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-21-122



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Thierry ALLAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet S.G.A, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son Président Directeur Général y domicilié en cette qualité,

[Adresse 12], 

[Adresse 12] 

[Localité 10]



Représentant : Me Thierry ALLAIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 28 



APPELANT

****************



Madame [Z] [K] [E] [C] [M] tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de son fils mineur Monsieur [N]-[X] [G] [V] 

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Défaillante



Madame [H] [J] [D] [V]

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Défaillante



Monsieur [N]-[U] [T] [L] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Défaillant



Madame [Y] [J] [VC] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Défaillante



Madame [F] [R] [J]-[W] [V]

[Adresse 1]

[Localité 7]



Défaillante



Madame [B] [S] [J]-[P] [V] épouse [O]

[Adresse 9]

[Localité 6]



Défaillante



Madame [A] [I] [V]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Défaillante



INTIMÉS



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCÉDURE



Mme [Z] [M] veuve [V] agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de son fils mineur [N]-[X] [G] [V], Mlle [H] [V], M. [N]-[U] [V], Mlle [Y] [V], Mme [F] [V], Mme [B]-[S] [V] et Mme [A] [V] sont propriétaires indivis d'un studio situé au sein de la [Adresse 12], sise [Adresse 12] à [Localité 10], immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Par acte de commissaire de justice signifié les 27, 28 et 29 janvier 2021 aux membres de l'indivision [V], le syndicat des copropriétaires a assigné les susnommés devant le Tribunal de proximité de Montmorency en paiement de : 

- 3 283,56 euros au titre des charges de copropriété impayées au 21 septembre 2020,

- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement réputé contradictoire du 3 septembre 2021, aucun défendeurs n'ayant comparu ni n'étant représenté, le Tribunal de proximité de Montmorency a :

- condamné conjointement l'indivision [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'situé [Adresse 3]' représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet S.G.A., la somme de 413,71 euros au titre des charges de copropriété et frais divers, en ce compris l'appel de charges du 4ème trimestre 2020 arrêté au 10 décembre 2020,

- condamné conjointement l'indivision [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné conjointement l'indivision [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'situé [Adresse 3]' représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet S.G.A., la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance.

 

Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :

sur l'arriéré des charges et frais : le tribunal a calculé que l'indivision [V] restait à devoir une somme totale de 3 283,56 euros au titre des charges et frais dus au 10 décembre 2020, qu'il a ramené à 2 931,75 euros en prenant en compte le versement de 351,81 euros effectué le 4 mai 2021, puis dont il a retiré tous les montants correspondant aux frais n'entrant pas dans le champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, calcul résultant en un montant effectivement du, de 413,71 euros au 10 décembre 2020.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement du 3 septembre 2021, par déclaration en date du 3 mars 2022. 





La déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires ainsi que ses premières conclusions datées du 11 avril 2022, ont été notifiées par commissaire de justice :

- le 13 avril 2022 par remise à personne physique à :

Mme [V] [F],

- le 13 avril 2022 par remise à tiers présent à domicile à :

Mme [M] [Z] veuve [V],

Mlle [V] [H],

M. [V] [N]-[U],

Mlle [V] [Y],

- un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé en ce qui concerne :

Mme [B]-[S] [V],

Mme [A] [V].



Les intimés n'ont pas comparu devant la Cour.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées par RVPA le 9 janvier 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à : 

- Le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

- Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- Condamner solidairement l'indivision [V] à lui payer :

- 11 222,46 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2021 sur la somme de 3 283,56 euros, et à compter du 13 avril 2022 sur la somme de 2 741,13 euros et à compter de la signification des présentes pour le surplus,

- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner solidairement l'indivision [V] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Les conclusions du 9 janvier 2024 du syndicat des copropriétaires, ont été notifiées par commissaire de justice :

- le 23 janvier par remise à personne physique à :

Mme [M] [Z] veuve [V],

Mlle [V] [H],

- le 23 janvier 2024 par remise à tiers présent à domicile à :

M. [V] [N]-[U],

Mlle [V] [Y],

Mme [V] [F],

- le 29 janvier 2024 par remise à l'étude en ce qui concerne Mme [B]-[S] [V],

- le 1er février 2024 par remise à l'étude en ce qui concerne Mme [A] [V].



La procédure devant la Cour a été clôturée le 23 mai 2024.



SUR CE, 



La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



Il convient de rectifier le jugement du 3 septembre 2021 rendu par le Tribunal de proximité de Montmorency sous le n° de RG 11-21-000122, en application de l'article 462 du code de procédure civile qui énonce : 'Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement ... peuvent toujours être réparées par la juridiction ... à laquelle il est déféré... Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties.' En l'espèce, dans ce jugement, s'agissant de l'adresse de la [Adresse 12], les mots ' [Adresse 3] [Localité 10]', doivent être remplacés par les mots '[Adresse 12] [Localité 10]'.



A titre préliminaire:



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. 



Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.



Il n'y sera ainsi pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.



Sur la demande du syndicat en paiement de 11 222,46 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3 janvier 2024, y inclus l'appel de charges du premier trimestre 2024 :



En droit :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ; 



Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ; 



L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;



En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.



En l'espèce :

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires indivis des consorts [V] ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2018, 14 septembre 2020, 7 juillet 2021, 20 avril 2022 et 30 mars 2023 ;

- les appels de fonds du premier trimestre 2018 au premier trimestre 2022 inclus, puis du deuxième trimestre 2022 au premier trimestre 2024 inclus ;

- l'historique du compte de copropriétaire de l'indivision [V], arrêté au 3 janvier 2024.



Au préalable, la Cour observe que le syndicat des copropriétaires, après s'être fourvoyé dans la lecture du jugement attaqué (page 6 partie 1, phrase 2), convient de la justesse de l'analyse du premier juge concernant le versement de 351,81 euros effectué par l'indivision en date du 4 mai 2021 (page 6 partie 1, phrase 4). 



Par ailleurs, la Cour adopte l'ensemble du raisonnement du premier juge, résultant en la constatation d'un solde débiteur de l'indivision, à hauteur de 413,71 euros à la date du 10 décembre 2020, y incluant ledit versement de 351,81 euros du 4 mai 2021. Ceci constitue la base du calcul à effectuer pour déterminer le solde du compte de l'indivision actualisé en appel. 



Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point, y compris en ce qu'il a prononcé une condamnation conjointe ; en effet le syndicat des copropriétaires réclame une condamnation solidaire des débiteurs mais aucune règle de solidarité légale ou conventionnelle ne trouve à s'appliquer au cas d'espèce, le règlement de copropriété n'édictant de solidarité des copropriétaires qu'en cas de mutation par décès.



Concernant les éléments permettant de calculer le solde du compte de l'indivision [V], actualisé en appel :

L'analyse de l'historique du compte de copropriétaire de l'indivision [V] arrêté au 3 janvier 2024, fait apparaître plusieurs écritures intitulées 'clôture...' qui se neutralisent : elles ne seront pas prises en compte.

L'écriture relative au versement de 351,81 euros du 4 mai 2021 ne le sera pas non plus dans le présent calcul : en effet cette écriture a déjà été prise en compte par le Tribunal, ainsi qu'il vient d'être dit.



Par contre, seront prises en compte les trois écritures intitulées :

- Charges 01/01/2020 - 31/12/ 2020 pour un montant de 2 333,76 euros,

- Charges 01/01/2021 - 31/12/ 2021 pour un montant de 1 998,40 euros,

- Charges 01/01/2022 - 31/12/ 2022 pour un montant de 2 518,18 euros.



En effet ces trois écritures correspondent à la régularisation, après approbation des comptes de 

l'année écoulée faite en assemblée générale de l'année suivante, des charges effectivement réalisées. Ces trois montants sont d'ailleurs justifiés par les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021, 2022 et 2023, produits à l'instance.



Dès lors le compte de copropriétaire de l'indivision [V], arrêté au 3 janvier 2024, présente le solde suivant, recalculé en fixant comme base le solde débiteur de l'indivision calculé par le premier juge, à savoir 413,71 euros à la date du 10 décembre 2020, puis en prenant en compte toutes les lignes d'écritures postérieures, sauf le versement de 351,81 euros du 4 mai 2021 ainsi qu'il a été dit.



Il ressort de ce calcul un solde débiteur de l'indivision de 7 422,85 euros tel qu'actualisé au 3 janvier 2024, comprenant le solde débiteur de 413,71 euros à la date du 10 décembre 2020 calculé par le premier juge.



Les consorts [V] seront ainsi condamnés conjointement à payer en plus, au titre de l'appel, une somme de (7 422,85 - 413,71) euros soit 7 009,14 euros arrêtée au 3 janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2022 sur la somme de 2 741,13 euros et à compter du 1er février 2024 pour le surplus.



Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat au titre de l'article 1231-6 du code civil



Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.



Le syndicat des copropriétaires ne faisant pas état d'un préjudice allant au-delà de la constatation des retards de paiement, des frais de rappel et des débours engagés pour constituer et surveiller ce dossier contentieux, la Cour confirme la condamnation prononcée par le premier juge au titre des dommages et intérêts, à hauteur de 300 euros.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. 



Les consorts [V], partie perdante, seront condamnés in solidum aux entiers dépens d'appel et à payer conjointement au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut :



- Rectifie le jugement du 3 septembre 2021 rendu par le Tribunal de proximité de Montmorency sous le n° de RG 11-21-000122, en application de l'article 462 du code de procédure civile, en ce qui concerne l'erreur matérielle relative à l'adresse du syndicat des copropriétaires, sis [Adresse 12] [Localité 10] ;



- Dit que dans ledit jugement, en ce qui concerne l'adresse de la [Adresse 12], les mots ' [Adresse 3] [Localité 10]', sont remplacés par les mots '[Adresse 12] [Localité 10]' ;



- Dit que le présent arrêt sera annexé à la minute et à toutes les expéditions dudit jugement ;



- Confirme le jugement ainsi rectifié en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



- Condamne conjointement Mme [Z] [M] veuve [V] tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de son fils mineur [N]-[X] [G] [V], Mlle [H] [V], M. [N]-[U] [V], Mlle [Y] [V], Mme [F] [V], Mme [B]-[S] [V] et Mme [A] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], sise [Adresse 12] à [Localité 10], une somme de 7 009,14 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 3 janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2022 sur la somme de 2 741,13 euros et à compter du 1er février 2024 pour le surplus ;



- Condamne conjointement Mme [Z] [M] veuve [V] tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de son fils mineur [N]-[X] [G] [V], Mlle [H] [V], M. [N]-[U] [V], Mlle [Y] [V], Mme [F] [V], Mme [B]-[S] [V] et Mme [A] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], sise [Adresse 12] à [Localité 10], une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Condamne in solidum Mme [Z] [M] veuve [V] tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de son fils mineur [N]-[X] [G] [V], Mlle [H] [V], M. [N]-[U] [V], Mlle [Y] [V], Mme [F] [V], Mme [B]-[S] [V] et Mme [A] [V] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



- Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT