Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 3 juillet 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 03 JUILLET 2024



N° RG 22/07418 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VR6E



AFFAIRE :



SCI RAVIN FONTAN



C/



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA Cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Août 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VANVES

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-19-0005



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Claire RICARD, 



Me Julie GOURION-RICHARD



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI RAVIN FONTAN

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - Représentant : Me Stéphanie ABIDOS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1936



APPELANTE

****************



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA Cabinet JEAN CHARPENTIER SOPAGI, ayant son siège [Adresse 1], agissant en elle-même en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 et Me Wilfried xavier SAYADA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0964 



INTIMÉ

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************

FAITS & PROCÉDURE



La SCI Ravin Fontan est copropriétaire des lots n°8 et n°29, respectivement un appartement et une cave, dans l'immeuble sis au [Adresse 2], régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires l'a assignée aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme des ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :

- 8 407,77 euros au titre des charges impayées, avec intérêts sur la somme de 6 974,49 euros à compter du 19 février 2019 date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de l'assignation,

- 1 000 euros de dommages-intérêts,

- 1 863 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 26 août 2021, le Tribunal de proximité de Vanves a :

- rejeté l'exception de connexité soulevée par la SCI Ravin Fontan, 

- rejeté les exceptions de nullité soulevée par la SCI Ravin Fontan, 

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Ravin Fontan, 

- rejeté la demande en nullité de la SCI Ravin Fontan de la demande de dommages et intérêts pour vice de fond,

- condamné la SCI Ravin Fontan à payer la somme de 11 709,51 euros au syndicat de copropriétaires au titre des charges arrêtées au 7 juin 2021, 2ème appel budget 2021 inclus, avec intérêts légaux à compter du 20 septembre 2019 date de l'assignation sur la somme de 8 407,77 euros, et à compter du 10 juin 2021 date de l'audience, pour le surplus ; 

- condamné la SCI Ravin Fontan à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 24 euros au titre des frais de poursuite ; 

- condamné la SCI Ravin Fontan à payer au syndicat des copropriétaires 300 euros au titre des dommages et intérêts ; 

- débouté la SCI Ravin Fontan de sa demande de délais de paiement ; 

- débouté la SCI Ravin Fontan de sa demande de désignation d'un géomètre-expert 

et de convocation d'une assemblée générale extraordinaire ; 

- débouté la SCI Ravin Fontan de sa demande d'expertise judiciaire ; 

- débouté la SCI Ravin Fontan de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné la SCI Ravin Fontan à verser au syndicat des copropriétaires, 1 863 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI Ravin Fontan aux dépens ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision. 







Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :

sur l'exception de connexité soulevée au titre de l'article 101 du code de procédure civile:

s'agissant de la demande de renvoi de l'affaire du Tribunal de proximité de Vanves au Tribunal judiciaire de Nanterre, le premier juge l'a rejetée en estimant que les deux litiges portaient sur des arriérés de charges de copropriété impayés par deux copropriétaires différents et qu'en tout état de cause, des dégâts des eaux ou d'éventuels troubles de jouissance ne justifiaient pas le non-paiement des charges de copropriété.



Sur l'exception de nullité de l'assignation au titre des articles 829 ancien et 837 ancien du code de procédure civile, articulés avec l'article 114 du même code : le premier juge l'a rejetée après avoir constaté que l'assignation du 18 septembre 2019 énonce en page 2 '...à défaut de conciliation entre les parties le jour de l'audience, un jugement sera rendu par le tribunal.' ce qui établissait que le syndicat des copropriétaires avait respecté l'obligation de conciliation.



Sur le caractère irrecevable de l'assignation faute de diligences afin de résolution amiable au sens de l'article 56 du code de procédure civile alors en vigueur : le premier juge a rejeté cette fin de non-recevoir pour inopérance, en estimant que l'obligation de préciser les diligences entreprises n'est assortie d'aucune sanction et ne constitue ni une formalité substantielle ni une formalité d'ordre public.



Sur l'exception de nullité de la demande de dommages-intérêts au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 : le Tribunal l'a rejetée en relevant que la demande en dommages et intérêts n'est que l'accessoire de la demande principale en recouvrement d'arriérés de charges, qui en tant que telle, ne nécessite nullement une autorisation spécifique et préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.



Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété et appels travaux : le premier juge a déduit de la somme demandée de ce chef, un montant total de 809 euros, au motif qu'il s'agissait de frais relevant des dépens ou de l'article 700 du code de procédure civile, et a ainsi calculé que l'arriéré de charges de la SCI Ravin Fontan était de 11 709,51 euros au 7 juin 2021, 2ème appel 2021 inclus.



Sur la demande de délais de paiement : le premier juge a rejeté la demande de délai formulée par la SCI Ravin Fontan motif pris de l'absence de production de tout élément permettant de justifier de sa fragilité financière. 



Sur le bien-fondé de la demande de dommages et intérêts : le premier juge a estimé que la défaillance de la société Ravin Fontan, copropriétaire, était avérée dès lors que le solde de son compte était régulièrement débiteur depuis 2017 et avait dépassé en juillet 2020 un solde négatif de 14 000 euros. 



La SCI Ravin Fontan a relevé appel de ce jugement du 26 août 2021 du Tribunal de proximité de Vanves, par déclaration en date du 5 octobre 2021. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées en date du 17 mai 2024, la SCI Ravin Fontan, appelante, invite la Cour à : 

- la déclarer recevable et bien fondée dans son appel ; 

- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Vanves le 26 août 2021,

statuant à nouveau, 

A titre principal : 

- Dire recevable et bien fondée l'exception de connexité soulevée ; 

- Dessaisir la juridiction de céans et renvoyer en l'état la connaissance du litige au Tribunal judiciaire de Nanterre ;

A titre subsidiaire : 

- Constater la nullité de l'exploit introductif d'instance en raison de l'absence de délivrance d'une assignation à toutes fins ; 

- Constater la nullité de la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires, en raison du défaut d'autorisation préalable d'ester en justice donnée par l'assemblée générale des copropriétaires ;

- Déclarer irrecevable l'exploit introductif d'instance celui-ci ne justifiant pas des démarches entreprises afin de résolution amiable du litige ; 

A titre ultra subsidiaire : 

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes formulées lors de la première instance ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour décidait de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires : 

- lui accorder les plus longs délais pour régler les sommes dues ;

- Dire et juger que les règlements à intervenir s'imputeront en priorité sur le capital dû.

Et reconventionnellement : 

- constater les manquements du syndicat des copropriétaires ;

- désigner tel géomètre-expert qu'il lui plaira avec pour mission de procéder à une 

nouvelle répartition des tantièmes de charges ; 

- ordonner au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois suivants le dépôt du rapport du géomètre-expert et dont l'ordre du jour devra comporter une résolution relative à la modification du règlement de copropriété concernant les tantièmes de charges ;

- Désigner tel Expert qu'il plaira à la Cour avec pour mission de : 

- Convoquer les parties et dans le respect du principe de la contradiction, 

- Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de 

sa mission, 

- Se rendre sur place, visiter les lieux, les décrire, 

- Examiner les désordres mentionnés dans les conclusions, donner son avis sur leur 

réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur 

importance, 

- Dire si à son avis, dans le cas où des travaux seraient à l'origine même partiellement, des désordres constatés, ces travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels, à la réglementation applicable et aux règles de l'art, 

- Fournir tout élément technique et tout fait permettant à la juridiction saisie de 

déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis 

(dont le trouble de jouissance), 

- Indiquer et évaluer les travaux nécessaires pour la réfection des lieux et installations 

dont il s'agit, 

- Fournir toutes les indications sur la durée prévisible de cette réfection ainsi que sur 

les préjudices accessoires qu'elle pourrait entraîner telle que la privation ou la 

limitation de jouissance, 

- Dire que l'Expert sera mis en 'uvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de la Cour dans les trois mois de sa saisine ; 

- Dire qu'il en sera référé en cas de difficulté ;

- Fixer la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert dans 

le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir ; 

Et en conséquence : 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros ; 

En tout état de cause :

- la décharger de toute condamnation ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes de confirmation et de réformation du jugement du Tribunal de proximité de Vanves du 26 août 2021 formées par voie d'appel incident ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande, fin et conclusion ; 

En tout état de cause y ajoutant

- Suspendre l'exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu'elle la condamnerait ; 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Ricard suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- La dispenser, en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des dépens et des frais irrépétibles, de participer aux paiements ci-avant mentionnés. 



Vu les conclusions notifiées le 14 mai 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de : 

- Déclarer mal fondée la SCI Ravin Fontan en l'ensemble de ses prétentions d'appel et l'en débouter ;

- Confirmer le jugement du Tribunal de proximité de Vanves du 26 août 2021 en ce qu'il a :

- Rejeté l'exception de connexité soulevée par la SCI Ravin Fontan ; 

- Rejeté les exceptions de nullité soulevée par la SCI Ravin Fontan ; 

- Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par SCI Ravin Fontan ; 

- Rejeté la demande en nullité de la SCI Ravin Fontan de la demande en dommages et intérêts pour vice de fond ; 

- Condamné la SCI Ravin Fontan à lui payer la somme de 24 euros de frais de poursuite ; 

- Débouté la SCI Ravin Fontan de sa demande de délais de paiement ;

- Débouté la SCI Ravin Fontan de sa demande de désignation d'un géomètre expert et de convocation d'une assemblée générale extraordinaire ; 

- Débouté la SCI Ravin Fontan de sa demande d'expertise judiciaire ; 

- Débouté la SCI Ravin Fontan de sa demande en dommages et intérêts ; 

- Condamné la SCI Ravin Fontan à lui verser la somme de 1 863 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- Condamné la SCI Ravin Fontan aux dépens ; 

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Le réformer sur le quantum en ce qu'il a :

- Condamné la SCI Ravin Fontan à lui payer la somme de 11 709,51euros au titre des charges arrêtées au 7 juin 2021, 2ème appel budget 2021 inclus, avec intérêts légaux à compter du 20 septembre 2019, date de l'assignation sur la somme de 8 407,77 euros et à compter du 10 juin 2021 date de l'audience, pour le surplus ;

- Condamné la SCI Ravin Fontan à lui payer 300 euros de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau 

- Condamner la SCI Ravin Fontan à lui payer la somme de 13 968,83 euros en principal, à parfaire, au titre des charges impayées, augmentée des intérêts de retard au taux légal du 19 février 2019, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter de l'assignation ; 

- Condamner la SCI Ravin Fontan à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

En tout état de cause 

- Condamner la SCI Ravin Fontan à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner la SCI Ravin Fontan à lui payer les entiers dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Gourion-Richard sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.



La procédure devant la Cour a été clôturée le 21 mai 2024.



SUR CE, 





La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. 



A titre préliminaire:



Les demandes tendant à voir la Cour 'Dire', 'Juger', 'Donner acte', 'Déclarer', 'Constater' et 'Recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.

Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.



Sur l'exception de connexité soulevée au titre de l'article 101 du code de procédure civile, aux fins de dessaisissement de la Cour d'appel de Versailles et de renvoi en l'état la connaissance du litige au Tribunal judiciaire de Nanterre :



La Cour adopte les motifs retenus par le premier juge pour rejeter cette demande, en ce que les deux litiges portent sur des arriérés de charges de copropriété impayés par deux copropriétaires différents et qu'en tout état de cause, des dégâts des eaux ou d'éventuels troubles de jouissance ne justifient pas le non-paiement des charges de copropriété. 

Au surplus, il serait contraire à la bonne administration de la justice, de dessaisir une juridiction d'appel au profit d'une juridiction de première instance.



Si la SCI Ravin Fontan fait valoir en cause d'appel que '... le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Nanterre a fait droit à la demande d'expertise', cette allégation révèle cependant qu'elle fait une lecture erronée de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état de ce Tribunal. Il ressort en effet de cette ordonnance rendue le 28 mars 2022 sous le n°20/10127, que le juge n'a fait droit qu'à la demande de nomination d'un géomètre-expert chargé uniquement de recalculer les tantièmes appartenant à M. [M] et Mme [Z] veuve [K] aux fins d'une juste répartition des charges de copropriété qui leur incombent, et que le Tribunal a rejeté leur demande d'expertise de dégâts des eaux et d'infiltrations et de dégradations, opposant que 'l'exigibilité des charges de copropriété n'est pas conditionnée par l'absence de dégât des eaux dans les lots considérés ni même par les diligences mises en oeuvre par les syndicat des copropriétaires pour remédier à de tels désordres.'.



Le jugement sera ainsi confirmé sur ces points. 



Sur l'exception de nullité de l'assignation du 18 septembre 2019 au titre des articles 829 ancien et 837 ancien du code de procédure civile :



En cause d'appel, l'appelante se borne à faire valoir qu'elle '...maintient son argumentation'.

Dans ces conditions, la Cour rejette cette exception de nullité par adoption des motifs retenus par le Tribunal, tels que détaillés supra.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur le caractère irrecevable de l'assignation du 18 septembre 2019 faute de diligences amiables au sens de l'article 56 du code de procédure civile alors en vigueur :



La Cour n'approuve pas les motifs retenus par le Tribunal, qui a relevé que cette obligation de diligences amiables n'était assortie d'aucune sanction. En effet l'article 54 5)° du code de procédure civile, auquel renvoie l'article 56, prévoit qu'à peine de nullité l'assignation doit mentionner, lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative. Toutefois la méconnaissance de ces dispositions a pour conséquence la nullité de l'acte et non pas son irrecevabilité.



Le jugement sera confirmé sur ce point, par motifs substitués.



Sur l'exception de nullité de la demande de dommages-intérêts au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 : 

La Cour adopte les motifs retenus par le Tribunal, tels que détaillés supra. 



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux



En droit

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;



Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ; 



L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;



En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.





Au préalable, en premier lieu, l'appelante oppose en appel, comme elle l'a fait en première instance, que la somme réclamée, en tant qu'elle est établie sur la base d'une répartition des charges erronée, n'est pas due, et qu'un litige est par ailleurs ouvert au sujet de la modification des tantièmes afférent à ses lots du fait d'un changement d'usage. Cet argument sera écarté par adoption des motifs du Tribunal, qui a retenu à juste titre, que la répartition des charges telle qu'inscrite dans le règlement de copropriété, est intangible et qu'en l'absence de décision de l'assemblée générale sur une nouvelle répartition des charges, le syndicat des copropriétaires était bien fondé à appliquer la répartition antérieure pour procéder au calcul des arriérés de charges dus par l'appelante.



Au préalable, en second lieu, l'appelante oppose en appel, comme elle l'a fait en première instance, que 'Les manquements du syndicat des copropriétaires font obstacle au règlement de la somme réclamée' à savoir ses arriérés de charges de copropriété. Cet argument sera écarté dès lors que l'exigibilité des charges de copropriété n'est conditionnée ni par l'absence de dégât des eaux dans les lots en cause, ni par l'accomplissement de diligences par le syndicat des copropriétaires pour y remédier.



En l'espèce :

A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Ravin Fontan,

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2017, 2018 et 2019,

- les appels de fonds trimestriels et demandes de provisions depuis 2018 jusqu'à septembre 2021 inclus,

- les procès-verbaux de saisie-attribution dressés à l'encontre de M. [M] et de Mme [Z] veuve [K], en date du 11 mai 2022,

- l'historique du compte de copropriétaire de la SCI Ravin Fontan arrêté en dernier lieu au 14 mai 2024, 

- une mise en demeure de payer des arriérés de charges à hauteur de 7 263,45 euros, en date du 31 janvier 2019 (pièce 14) avec la preuve de sa bonne réception par la SCI Ravin Fontan (pièce 16), 

- les décomptes de répartition des charges concernant la SCI Ravin Fontan pour les années 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021.



Le jugement a condamné la SCI Ravin Fontan à payer la somme de 11 709,51 euros au syndicat de copropriétaires au titre des charges arrêtées au 7 juin 2021, 2ème appel budget 2021 inclus.

Le syndicat des copropriétaires ayant formé appel incident, sollicite la condamnation de la SCI Ravin Fontan à lui payer la somme de 13 968,83 euros en principal au titre des charges impayées, à parfaire, avec intérêts légaux à compter du 20 septembre 2019 date de l'assignation sur la somme de 8407,77 euros et à compter du 10 juin 2021 date de l'audience, pour le surplus.



En appel, la SCI Ravin Fontan se borne à en contester le principe qu'il a été vu ci-dessus, mais pas le quantum.



Les prétentions du syndicat des copropriétaires telles que quantifiées dans ses dernières écritures, ne sont toutefois pas suffisamment étayées au vu des pièces produites, énumérées ci-dessus, en particulier au vu du compte de copropriétaire de la SCI Ravin Fontan au 22 janvier 2021 (pièce 41) qui est antérieur au jugement attaqué et doit dès lors être regardé comme ayant déjà été pris en compte par le Tribunal. Quant à la pièce 52 intitulée 'Compte copropriétaire au 2 mars 2022", elle concerne la SCI Britseine mais pas l'appelante, la SCI Ravin Fontan : elle n'est pas pertinente. 



Dans ces conditions, le jugement sera confirmé sur ce point, et la condamnation maintenue dans les termes prononcés par le premier juge.



Sur la demande de délais de paiement au titre de l'article 1343-5 du code civil :



Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues';



Le premier juge a rejeté la demande de délai de paiement formulée par la SCI Ravin Fontan motif pris de l'absence de production de tout élément pouvant justifier sa fragilité financière. 

En appel, la société Ravin Fontan fait valoir d'une part les problèmes de santé de son gérant âgé de 74 ans, et d'autre part qu'elle a procédé aux règlements suivants :

- le 10 août 2020 pour un montant de 8 000 euros,

- le 9 juin 2022 pour un montant de 10 000 euros, ce qui représente, selon elle, 'près de trois quarts' de la condamnation prononcée par le jugement du 26 août 2021 du Tribunal de proximité de Vanves.



La Cour observe toutefois qu'en 2024 l'appelante a déjà bénéficié de délais de paiement de plusieurs années dans ce litige qui dure depuis 2017, qui sont des délais d'une durée très supérieure à celle prévue par le texte précité, et que l'intéressée ne produit en cause d'appel aucun élément probant susceptible de justifier d'une fragilité financière.

Cette demande doit être rejetée. 



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Par voie de conséquence, la demande d'imputation des versements sur le capital doit également être rejetée, une telle mesure ne pouvant intervenir que dans le cadre de délais de paiement.







Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat au titre de l'article 1231-6 du code civil

En droit



Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ; 



Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).



En l'espèce :



Le premier juge a condamné à bon droit la SCI Ravin Fontan à verser une somme de 300 euros de ce chef, estimant que sa défaillance en tant que copropriétaire était avérée, dès lors que le solde de son compte était régulièrement débiteur depuis 2017 et avait dépassé un montant débiteur de 14 000 euros en juillet 2020. Le sens du présent arrêt confirme le principe et le quantum de la condamnation prononcée par le premier juge en ce qui concerne l'arriéré de charges impayées. Dès lors, le jugement sera également confirmé en ce qui concerne le principe et le quantum relatifs aux dommages et intérêts.



Sur la demande de nomination d'un géomètre-expert chargé d'étudier les tantièmes et de la convocation subséquente d'une assemblée générale :



Ainsi qu'il ressort des écritures mêmes de l'appelante et des pièces qu'elle a produites, par ordonnance rendue le 28 mars 2022 sous le n°20/10127 (pièce n°28), le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Nanterre, a fait droit à cette demande de nomination d'un géomètre-expert chargé de recalculer les tantièmes appartenant à M. [M] et Mme [Z] veuve [K] aux fins d'une juste répartition des charges de copropriété qui leur incombent. Dès lors, cette demande n'a plus lieu d'être présentée dans le cadre du présent litige. Il en va de même, par voie de conséquence, de la demande tendant à la convocation subséquente d'une assemblée générale suite au rapport rendu par l'expert.



Le jugement sera confirmé sur ce point, en tant qu'il a rejeté ces deux demandes. 

 

Sur la demande de nomination d'un expert judiciaire :





En se bornant à alléguer du 'mauvais état de certaines colonnes d'eau ainsi que de leur sous-dimensionnement', la SCI Ravin Fontan ne conteste pas de façon probante que les dégâts des eaux en cause relèvent d'un litige l'opposant de façon privative à un autre copropriétaire. 

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir au surplus, sans être contesté, que la SCI Ravin Fontan ne l'a jamais saisi d'un litige relatif à un dégât des eaux causé par un équipement de la copropriété, et ne lui a jamais communiqué de déclaration de sinistre ni de rapports d'experts en assurance.



Dès lors, cette demande d'expertise sera rejetée pour ces motifs.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SCI Ravin Fontan, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



Sur la demande tendant à suspendre l'exécution provisoire :



Le présent arrêt étant rendu contradictoirement et en dernier ressort, la voie de l'appel comme celle de l'opposition sont fermées à la débitrice si bien que la demande tendant à suspendre l'exécution provisoire est inutile.



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



- Confirme le jugement du 26 août 2021 du Tribunal de proximité de Vanves en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



- Condamne la SCI Ravin Fontan sise [Adresse 2] à [Localité 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (92130), pris en la personne de son syndic, la SA Cabinet Jean Charpentier Sopagi, ayant son siège [Adresse 1], prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité audit siège, la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



- Condamne la SCI Ravin Fontan sise [Adresse 2]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Gourion-Richard sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile,



- Rejette toute autre demande,



- Dit que la demande tendant à la suspension de l'exécution provisoire est inutile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT