Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 4 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00068 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSXV
NAC : 30Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 04 Juillet 2024






















DEMANDERESSE


S.A.S. NIHANG
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDEUR


M. [L] [N]
[Adresse 5]
Appt 24
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Anne laure HIBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Brigitte LAGIERE
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 06 Juin 2024


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 04 Juillet 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Brigitte LAGIERE, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 




Copie exécutoire à Maître BESSUDO et Maître HIBERT délivrée le :
Copie certifiée conforme au service expertise délivrée le :




FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La SAS NIHANG a acquis, suivant jugement du 21 septembre 2022 et acte irrévocable de substitution du 22 septembre 2022, le fonds de commerce d’une imprimerie, dont le bail commercial d’un local d’une superficie couverte de 449 m2, sis [Adresse 6] à [Localité 12]. Le bail, initialement établi le 1er janvier 1976, avait été consentie par la SUCCESSION [D] à l’auteur de la SAS NIHANG, et a été renouvelé par conclusion d’un nouveau bail le 06 décembre 1999.

Se plaignant que les locaux seraient en mauvais état et rendus inexploitables par divers désordres, la SAS NIHANG a, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, assigné en référé-expertise la SUCCESSION [D] devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Saint-Denis.

Sur ce, les défendeurs ont constitué avocat. 

En l’état de ses dernières conclusions, notifiées par message RPVA en date du 15 mai 2024, la SAS NIHANG sollicite la juge des référés de :
ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire, NOMMER tel expert qu’il lui plaira aux fins de : Se rendre sur place après y avoir convoqué les parties ;Y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ; Examiner l’immeuble loué, rechercher la réalité des désordres, malfaçons ou non-façons allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies, en indiquer la nature, l’origine et l’importance, indiquer si ces désordres sont de nature à nuire à la l’activité du locataire ou à le rendre impropre à sa destination, chiffrer le coût total des réparations et évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce Tribunal ;DIRE qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;DIRE que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de trois mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif ;FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ;REJETER toutes les autres demandes des Consorts [D] ;RÉSERVER les dépens.
Au soutien de sa demande d’expertise in futurum, la SAS NIHANG produit le procès-verbal d’un constat contradictoire, réalisé le 16 novembre 2023 par commissaire de justice en présence du Président de la SAS NIHANG et de Monsieur [L] [N] représentant la SUCCESSION [D].

S’opposant à la demande reconventionnelle de la SUCCESSION [D] de voir la mission d’expertise judiciaire étendue, la SAS NIHANG soutient que la succession ne produirait aucun élément au soutien de sa demande de sorte que celle-ci devrait être rejetée. En outre, la SAS NIHANG produit un témoignage de l’ancien locataire-gérant pour justifier de ce qu’aucun changement de distribution ou transformation des lieux n’aurait été réalisé à la suite de la signature du bail du 06 décembre 1999.


En réponse, et en l’état de ses dernières conclusions en date du 23 mai 2024, la SUCCESSION [D] demande à la juge des référés de :
Lui DONNER ACTE de ce que, sous les réserves exprimées tenant à la répartition conventionnelle de la charge des travaux et à l’absence de notification d’augmentation du loyer commercial, elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, qu’elle entend voir compléter par les points de mission suivants : Se faire communiquer tous documents par les parties ; Examiner les lieux loués et le plan annexé au bail et dire si les lieux ont subi des modifications, transformations ou changements de distribution et, le cas échéant, les décrire précisément, notamment en établissant un nouveau plan et un document faisant apparaître ces modifications / transformations / changements par superposition des deux plans (ancien et actuel) ; Examiner les lieux loués, rechercher et donner son avis sur les travaux d’entretien et de réparation, tels que mis à la charge du preneur par le bail, et qui auraient ainsi été effectués par le preneur depuis la prise à bail ; Décrire et évaluer les travaux d’entretien et de réparation, tels que mis à la charge du preneur par le bail, et qui n’auraient pas été effectués par le preneur depuis la prise à bail ou qui, compte tenu de la périodicité d’usage de ces travaux, nécessiteraient d’être effectués de nouveau ; RÉSERVER les dépens.
Elle entend faire valoir ce que le bail commercial comporterait des clauses de répartition de la charge des travaux d’entretien et de réparation, mettant à la charge du preneur la quasi-totalité de ces travaux, à l’exception des travaux de solidité. Elle indique, en outre, qu’elle n’aurait jamais été saisies ni même informées de l’existence de désordre, que ce soit par la SAS NIHANG depuis 2022, ou son auteur avant cela.

S’agissant de sa demande de voir la mission expertale étendue aux transformations apportés au local et aux travaux d’entretien et de réparation à la charge du preneur, elle indique que le bail commercial du 06 décembre 1999 ferait expressément référence et comporterait en annexe un plan de l’immeuble loué dressé par huissier de justice le 25 juillet 1984 et qu’aujourd’hui, nonobstant les déclarations faites par l’ancien locataire, qui seraient partiales et de complaisance, plusieurs modifications emportant des changement de distribution des surfaces auraient été faites sur les toitures, les murs, et notamment les ouvertures bétonnées, sans autorisation du bailleur. Elle ajoute finalement que, s’agissant des travaux de réparation et d’entretien, il ressortirait du constat de commissaire de justice du 16 novembre 2023 que les locaux n’auraient pas connu d’entretien et de travaux de réparation.


Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 06 juin 2024, le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée au 04 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures d'instruction légalement admissibles.

Ce texte ne subordonne le prononcé d'une mesure d'instruction qu'à la démonstration d'un intérêt légitime à établir ou préserver une preuve en vue d’un litige éventuel sans qu'il ait à se prononcer sur les chances de succès de la procédure dont le juge du fond pourrait éventuellement être saisi.

Le demandeur à la mesure n'est pas tenu de démontrer l'existence de faits qu'il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir. Il doit simplement justifier d'éléments rendant crédibles ses allégations.

En l'espèce, les parties s’entendent sur la nécessité d’une mesure d’expertise, étant précisé que les pièces versées aux débats attestent de la réalité de l’état délabré du local.

La lecture du bail commercial établi le 06 décembre 1999 permet de constater que le preneur s’est engagé à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient au moment de la signature (article 6 des charges et conditions) ainsi qu’à maintenir les lieux loués en bon état en effectuant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires toutes les réparations et supporter, notamment, toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite de défaut d’exécution des réparations locatives (article 7). Spécifiquement, sont mis à la charge du preneur l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués lequel, y compris les peintures (article 7.6) ; les frais de ravalement de façade (article 7.7). 

La lecture du procès-verbal de constat contradictoire réalisé par commissaire de justice le 16 novembre 2023 permet de constater l’état de délabrement du local litigieux, lequel a manifestement bénéficié d’un entretien lacunaire. Les façades apparaissent délabrées, un ouvrant est condamné par l’apposition d’un bloc climatique extérieur, les peintures intérieures sont effritées. 

Ainsi, il n’est pas sérieusement contestable que le local a connu un entretien négligent qu’il convient de soumettre à l’appréciation de l’Expert. De même, la consistance des locaux au regard de leur distribution originel. 

Les termes de la mission seront précisés au présent dispositif.

La demanderesse conservera la charge de consignation des honoraires de l'Expert.

Les dépens seront réservés dans l'attente des conclusions de l'expertise présentement ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Brigitte LAGIERE, juge des référés, 

ORDONNONS une mesure d'expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

M. [E] [M] [O]
[Adresse 3] 
[Localité 9]
[XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02] 
[Courriel 10] 

Avec pour mission :

Se rendre sur les lieux : anciennes imprimeries AH SING, [Adresse 6] à [Localité 11] ;

Entendre les parties en leurs explications, le cas échéant, tous sachants,

Se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,

Visiter les lieux, décrire les désordres allégués,

Effectuer une description complète et chronologique des travaux accomplis sur le fond,

Et notamment :

Y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués par les parties dans l’assignation et leurs ses conclusions ; Examiner les lieux loués, rechercher la réalité des désordres, malfaçons ou non-façons allégués par les parties dans l’assignation et leurs ses conclusions en produisant des photographies, en indiquer la nature, l’origine et l’importance, indiquer si ces désordres sont de nature à nuire à l’activité du locataire ou à le rendre impropre à sa destination, chiffrer le coût total des réparations et évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;Examiner les lieux loués et le plan annexé au bail et dire si les lieux ont subi des modifications, transformations ou changements de distribution et, le cas échéant, les décrire précisément, notamment en établissant un nouveau plan et un document faisant apparaître ces modifications / transformations / changements par superposition des deux plans (ancien et actuel) ; Examiner les lieux loués, rechercher et donner son avis sur les travaux d’entretien et de réparation, tels que mis à la charge du preneur par le bail, et qui auraient ainsi été effectués par le preneur depuis la prise à bail ;Décrire et évaluer les travaux d’entretien et de réparation, tels que mis à la charge du preneur par le bail, et qui n’auraient pas été effectués par le preneur depuis la prise à bail ou qui, compte tenu de la périodicité d’usage de ces travaux, nécessiteraient d’être effectués de nouveau ;
DISONS que l'Expert effectuera sa mission dans le respect du principe de contradiction et prendra en compte dans son avis, conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans le délai qu'il aura imparti, au vu d'une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations ; 

DISONS que l'expert commis pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, sous réserve d’en aviser le Juge chargé du contrôle des expertises ; qu’il devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer rapport de ses opérations avec son avis dans un délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le greffe, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le magistrat chargé du contrôle sur demande de l'expert ; 

Plus spécialement, rappelons à l’expert :

- qu'il devra annexer à son rapport les documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

- qu'il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu'en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l'accord ;

- qu'il devra remplir personnellement sa mission, et informer les parties du résultat de ses opérations et de l'avis qu'il entend exprimer ; qu'à cette fin, il leur remettra au cours d'une ultime réunion d'expertise ou leur adressera une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de 30 jours ; qu'il répondra à ces observations dans son rapport définitif en apportant, à chacune d'elles, la réponse appropriée en la motivant ; 

DISONS que la SAS NIHANG devra consigner entre les mains du Régisseur d'Avances et de Recettes de ce Tribunal la somme de 3 000 €, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, avant le 04 septembre 2024, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque ; 

DISONS que l'expert, si le coût probable de l'expertise s'avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l'évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant, au besoin, la consignation d'une provision complémentaire ; 

DISONS qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera remplacé sur simple ordonnance ; 

DISONS que la mesure d'expertise sera effectuée sous l'autorité du magistrat chargé du contrôle des expertises ; 

RÉSERVONS les dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l'exécution provisoire.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE