Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi fond — 4 juillet 2024

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 DE MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/04117 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZI4E

Minute : 







Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

 

C/


Madame [X] [K]










copie Exécutoire délivrée à :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [X] [K]

Le


Jugement du 4 juillet 2024






Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 04 Juillet 2024;

par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 04 Juin 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
représentée



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [X] [K], demeurant 4, rue Robert Legros - 3ème étage - porte 241 - 93100 MONTREUIL
 comparante



D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 avril 2018, l'OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Madame [X] [K] un appartement à usage d’habitation n°241, situé 4 rue Robert Legros, 93100 MONTREUIL, moyennant un loyer mensuel initial de 318 euros, hors charges.
 
Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS, a fait signifier par acte d'huissier en date du 3 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 2.656,60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 27 septembre 2023, et d'avoir à justifier d'une assurance, et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par acte d'huissier en date du 5 avril 2024, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Madame [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- déclarer acquises au profit du requérant les clauses de résiliation de plein droit incluses au bail relatives au paiement des loyers et charges et à la souscription d'une assurance locative et, en conséquence, résilier le bail,
- ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique si besoin,
- condamner à lui payer les sommes suivantes :
·3.637,48 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024,
· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
· 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
·200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 juin 2024.

A cette audience, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé la dette locative à la somme de 3.637,48 euros, échéance du mois de mai 2024 comprise, selon le décompte en date du 31 mai 2024.

Madame [X] [K], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 10 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 20 avril 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.656,60 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2023.

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [X] [K], non-comparante, n'a pas justifié de sa situation financière et les raisons justifiant non-paiement de ses obligations.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [X] [K] étant sans droit ni titre depuis le 3 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [X] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [X] [K] lui doit la somme de 3.637,48 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés en date du 31 mai 2024 et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Madame [X] [K] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.637,48 euros.

Madame [X] [K] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 31 mai 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2018 entre l'OPH MONTREUILLOIS et Madame [X] [K] concernant l’appartement n°241, situé 4 rue Robert Legros, 93100 MONTREUIL sont réunies à la date du 3 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Madame [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [K] à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 3.637,48 euros (décompte incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers en date du 31 mai 2024, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Madame [X] [K] à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 31 mai 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection