Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00201 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXCO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01876
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La société SNC [Adresse 4],
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235


ET :

Monsieur [W] [V],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Mohsen JAIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1627


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2010, M. [H] [E], aux droits duquel vient la société SNC [Adresse 4], a renouvelé le bail consenti à M. [W] [V] portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3]. 

Soutenant que des loyers sont demeurés impayés, la société SNC [Adresse 4], par acte du 26 janvier 2024, a assigné en référé devant le président de ce tribunal M. [W] [V] pour :
Faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement ;Ordonner l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, sous astreinte, à défaut de départ volontaire, sous astreinte, ainsi que la séquestration du mobilier présent sur place aux frais et risques du preneur ;Fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par le preneur ; Condamner M. [W] [V] à lui payer à titre provisionnel :une somme de 65.219,16 euros au titre de l'arriéré de loyers, majorés des charges et accessoires, outre les intérêts légaux à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 57.834,84 euros et à compter e l'assignation pour le surplus ; Condamner M. [W] [V] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et de la levée des inscriptions, qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.
Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mai 2024. 

La société SNC [Adresse 4] maintient ses demandes, en actualisant sa créance au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 69.649,66 euros, terme du 1er trimestre 2024 inclus. 

En réplique aux moyens soulevés en défense, la société SNC [Adresse 4] fait valoir que l'acte de vente de l'immeuble comporte une clause de subrogation expresse l'autorisant à recouvrer les dettes de loyers antérieures à la cession ; il conteste l'irrégularité du commandement de payer tant sur le fond que sur la forme ; conteste avoir manqué à son obligation de délivrance et dément que le preneur ait été empêché d'exploiter ; précise que d'une part, les travaux visés par l'arrêté de péril ont été réalisés et que d'autre part, le preneur a perçu des indemnités de la part de l'assureur mais n'a pas fait procéder aux travaux de remise en état. 

En défense, M. [W] [V] demande au juge des référés :
A titre principal, Déclarer l'assignation irrecevable, pour défaut de qualité du demandeur, la nullité du commandement de payer, et l'incompétence du juge des référés, en raison de l'existence d'une contestation sérieuse. Subsidiairement, Dire que la société SNC [Adresse 4] est mal fondé en ses demandes, et l'en débouter.En tout état de cause, condamner la société SNC [Adresse 4] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. 
En substance, M. [W] [V] soulève in limine litis l'irrecevabilité de la demande en raison du défaut de qualité du demandeur, les loyers réclamés étant antérieurs à l'acquisition de l'immeuble par la société SNC [Adresse 4]. Il fait ensuite valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, alors qu'un arrêté de péril avait été pris, que le local est insalubre et ne peut être exploité et qu'en outre, il ne vise pas le renouvellement de bail de 2019. Il admet s'être abstenu de régler les loyers pour contraindre le bailleur à effectuer les travaux nécessaires et indique que ce dernier a fait procéder à une saisie conservatoire. Il ajoute avoir fait opposition au commandement de payer par assignation délivrée au bailleur le 12 janvier 2024. 

L'état des privilèges et nantissements de M. [W] [V] en date du 22 janvier 2024 ne porte mention d'aucune inscription. 
 
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l'audience. 

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

L'article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

D'après l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. 

A titre liminaire, il doit être rappelé que l'irrecevabilité soulevée pour défaut de qualité à agir vise l'action du demandeur et non l'acte introductif d'instance. 

En l'espèce, il est produit aux débats un extrait de l'acte de vente de l'immeuble à la société SNC [Adresse 4] reçu le 11 juillet 2023 par la société 137 NOTAIRES, qui indique expressément, en page 22, que "l'acquéreur prendra à sa charge et à son bénéfice les actions et instances liées au recouvrement de toutes sommes dues le cas échéant par les locataires ainsi que tout litige avec ces derniers, tant pour la période antérieure à la vente que la période postérieure." [...] et que "l'acquéreur est subrogé à compter de ce jour dans tous les droits et obligations du vendeur relativement à l'exécution des stipulations des baux, de façon que ce dernier ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet". 

Ainsi, il est incontestable que le demandeur justifie de la qualité à agir à l'encontre de M. [W] [V], locataire, y compris s'agissant de loyers impayés antérieurs à la vente du 11 juillet 2024. 

L'action est donc parfaitement recevable. 

Sur l'exception d'incompétence

A titre liminaire, il convient de relever que le moyen tiré de l'incompétence du juge des référés, vise en réalité non sa compétence matérielle mais l'étendue des pouvoirs du juge des référés, dont l'office consiste, en l'espèce, à vérifier et à apprécier, en fonction des circonstances de l'espèce, la réunion des conditions d'application des textes.

En conséquence, l’exception d’incompétence soulevée ne saurait prospérer.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 12 décembre 2023 à M. [W] [V] par la société SNC [Adresse 4]. 

Or, il est justifié de ce qu'un arrêté préfectoral de péril a été pris le 23 août 2023, mettant le propriétaire de l'immeuble en demeure de supprimer l'accessibilité au plomb dans les parties communes de l'immeuble présentant un danger imminent pour la santé des personnes dans le délai d'un mois, que la société SNC [Adresse 4] a fait réaliser des travaux de "mise en sécurité partielle et minimale", selon facture de la société AQUASTOP DFP du 21 décembre 2023 et fait contrôler le cessation de l'accessibilité au plomb le 4 mars 2024. 

De plus, M. [W] [V] produit un procès-verbal de constat dressé le 27 mars 2024, dont il ressort que le local du rez de chaussée et l'appartement situé au 1er étage présentent, en divers endroits, des désordres, en ce qu'il relève, notamment : "murs et plafond en mauvais état, peinture qui cloque et s'écaille, présence de taches d'auréoles et de taches noirâtres, outre, dans l'appartement du 1er étage, présence d'une forte odeur d'humidité, de barres métalliques rouillées au plafond, d'étais et de planches, d'épaufrures et de fissures au plafond", ce qui accrédite les affirmations du preneur selon lesquelles il subirait un trouble de jouissance en raison de l'état des lieux loués résultant de dégâts des eaux et de problèmes d'humidité et d'infiltration. 

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il existe une contestation sérieuse quant à la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement et dès lors, quant à la validité de cet acte. 

L'appréciation de la régularité de ce commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond, qui est d'ailleurs déjà saisi, M. [W] [V] ayant, par acte du 12 janvier 2024, assigné la société SNC [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en opposition à commandement de payer. 

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation.

Pour les mêmes raisons, la demande en paiement provisionnel formée par le bailleur se heurte à d'évidentes contestations sérieuses, qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher. 

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé. 

Sur les demandes accessoires

La société SNC [Adresse 4] supportera la charge des dépens. 

Elle sera condamnée à régler à M. [W] [V] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons l'action recevable ;

Rejetons l'exception d'incompétence ; 

Disons n'y avoir lieu à référé ; 

Condamnons la société SNC [Adresse 4] à régler à M. [W] [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la société SNC [Adresse 4] à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 JUILLET 2024.


LA GREFFIÈRE
LA PRÉSIDENTE