Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00273 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPFB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01879
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

Monsieur [Z] [W]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie KOMBADJIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P139


ET :

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la Société LE TERROIR,
dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Me Brigitte DE CASAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0752


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EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [W] est propriétaire d'un local commercial donné à bail pour y exploiter une activité de restauration, dans l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (93), soumis au régime de la copropriété. 

Soutenant que la société mandatée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour déposer un cabanon irrégulièrement édifié dans la cour commune par l'ancien preneur à bail a également procédé à la dépose de la gaine d'extraction desservant son lot, M. [Z] [W] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés de ce tribunal par acte délivré le 13 février 2024, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, aux fins qu'il condamne le syndicat des copropriétaires à lui régler par provision :
la somme de 20.100 euros correspondant au coût de remise en état de l'extraction,la somme de 5.000 euros, soit l'équivalent de deux mois de loyer, en réparation de son préjudice,la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 
Par ordonnance du 29 février 2024, il a été donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d'information à la médiation, les demandes ont été réservées et l'affaire renvoyée à l'audience du 23 mai 2024. 

A cette audience, les parties indiquent que la tentative de médiation n'a pas abouti. 

M. [Z] [W] maintient sa demande provisionnelle au titre du coût de la mise en état, actualise sa demande au titre de son préjudice résultant des trois mois de loyers perdus à la somme de 7.407 euros et maintient ses demandes accessoires. 

En substance, il soutient que la gaine d'extraction était une installation privative, qu'elle a été déposée sans son autorisation, que le syndicat des copropriétaires doit ainsi supporter le coût de remise en état ainsi que l'indemniser des loyers perdus, le local ne pouvant plus depuis lors être exploité. 

En réplique aux arguments adverses, il affirme que le cabanon était une partie commune ; que le local qui bénéficiait du conduit est exploité à usage de restauration depuis plus de 30 ans ; que la régularité de cette extraction n'a jamais été remise en cause pas le syndicat des copropriétaires et que le défaut d'autorisation est couvert par la prescription trentenaire. 

En défense, le syndicat des copropriétaires soulève l'existence de contestations sérieuses tant sur le principe-même des demandes que sur leur quantum, conclut au débouté et demande la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Il soutient principalement que M. [Z] [W] a fait édifier dans la cour commune un cabanon comportant un conduit d'extraction sans autorisation de la copropriété, que la démolition, décidée par l'assemblée générale des copropriétaires, impliquait nécessairement la dépose de ce conduit en ce qu'il était attaché à l'ouvrage.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l'audience. 

MOTIFS

Sur les demandes principales

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835 alinéa 2 du même code prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. 

Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer l'existence d'une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s'apprécie à la date de la décision et non à celle de sa saisine.

En l'espèce, le règlement de copropriété du 16 juillet 1984 en son chapitre III section 2 article 4 que constituent des parties communes générales "[...] les canalisations, conduites, prises d'air et réseaux de toute nature, avec leurs coffres, gaines et accessoires, les conduits de fumée et de ventilation, les souches et têtes de cheminées et leurs accessoires, y compris les parties y afférentes qui traversent des locaux privatifs, mais à l'exclusion des branchements et raccordement particuliers à un seul local privatif". 

Il ressort du jugement contentieux rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 26 janvier 2022 rendu dans un litige opposant notamment M. [Z] [W] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à l'ancien preneur à bail du local de M. [Z] [W] concernant l'occupation du cabanon situé dans la cour de la copropriété que celui-ci était une partie commune. 

Il est constant que la démolition de ce cabanon a été votée à l'unanimité, suivant procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 30 août 2023, sur la base d'un devis SEMPA d'un montant de 4.620 euros, qui prévoit notamment, outre la dépose du cabanon, "la dépose du conduit d'extraction sans réemploi sur la partie située uniquement dans la cour". Ce procès-verbal n'a fait l'objet d'aucun recours. 

Compte tenu des circonstances de l'espèce, de la configuration de l'installation, à l'intérieur d'une partie commune, et M. [Z] [W] ne démontrant pas, de plus, que celle-ci était régulière, le juge des référés ne peut, avec l'évidence requise, déduire du règlement de copropriété que la gaine technique était de nature privative et que faute d'avoir donné son autorisation à sa dépose, c'est au syndicat des copropriétaires de supporter le coût de remise en état. 

Par ailleurs, s'il est produit un décompte locataire dont il ressort que les loyers de mars, avril et mai 2024 n'ont pas été réglés, cette pièce est insuffisante pour démontrer, comme le demandeur l'affirme, qu'aucune extraction n'est plus possible et que le local ne peut plus être exploité.

Au vu de ces éléments, les demandes soulèvent des contestations sérieuses et le débat, qui excède le juge des référés, doit ainsi être porté devant le juge du fond. 

Le trouble manifestement illicite invoqué par le demandeur au soutien de sa demande de provision, étant relevé qu'il ne forme aucune demande de mesures conservatoires ou de remise en état, n'apparaît en tout état de cause pas caractérisé au vu des pièces produites. 

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé et les parties seront invitées à mieux se pourvoir. 

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [W] sera condamné aux dépens. 

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ; 

Disons n'y avoir lieu à référé ;

Condamnons M. [Z] [W] aux dépens ;

Condamnons M. [Z] [W] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93) la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 JUILLET 2024.



LA GREFFIÈRE
LA PRÉSIDENTE