Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE
 DE MONTREUIL
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93100 MONTREUIL

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REFERENCES : N° RG 24/02583 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA6S

Minute : 







Madame [O], [G], [Y] [P] épouse [R]
Représentant : Me [H], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

 

C/


Monsieur [F] [Z]










Copie Exécutoire délivrée à :

Me Nadia MOGAADI

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [F] [Z]

Le


Jugement du 04 juillet 2024






Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montruil-sous-Bois en date du 04 Juillet 2024;

par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 21 Mai 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Madame [O], [G], [Y] [P] épouse [R], demeurant 8, rue Lausanne - 1110 MORGES - 57340 SUISSE

représentée par Me Nadia MOGAADI



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [F] [Z], demeurant 18 avenue de la Résistance - Bâtiment A - 4ème étage face droite - 93100 MONTREUIL

comparant



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 novembre 2011, Madame [O] [P] épouse [R], a donné à bail à Monsieur [F] [Z] un appartement à usage d’habitation, situé 18 avenue de la Résistance, 93100 MONTREUIL. 
 
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [P] épouse [R], a fait signifier par acte d'huissier en date du 11 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 11.468,49 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 10 novembre 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier en date du 22 février 2024, Madame [O] [P] épouse [R] a fait assigner Monsieur [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
à titre principale, déclarer acquise au profit de la requérante la clause résolutoire incluse au bail relative au paiement des loyers et charges et, en conséquence, résilier le bail, 
à titre subsidiaire, constater le défaut de paiement des loyers et prononcer la résiliation du bail,
ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,condamner à lui payer les sommes suivantes :18.226,43 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté du 20 février 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 11 décembre 2023 sur la somme de 11.646,39 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au double du loyer, soit la somme de 1.128,82 euros, hors provision sur charges, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération des locaux et la remise effective des clés,3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2024.

A cette audience, Madame [O] [P] épouse [R], régulièrement représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé la dette locative à la somme de 17.159,66 euros, échéance du mois de mai 2024 comprise, selon le décompte en date du 17 mai 2024. 

Monsieur [F] [I], comparant en personne, explique sa situation financière et sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.



Par ailleurs, Madame [O] [P] épouse [R] justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 23 novembre 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 11.468,49 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 février 2024.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif . 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [F] [Z] n'a pas repris le versements intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Monsieur [F] [Z] n'a effectué aucun versement depuis le 30 mai 2022.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [F] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 11 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [F] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [O] [P] épouse [R] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [Z] lui doit la somme de 17.159,66 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés en date du 17 mai 2024 et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Monsieur [F] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 17.159,66 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 11 décembre 2023 sur la somme de 11.646,39 euros et à compter du 22 février 2024, date de l'assignation pour le surplus. 

Monsieur [F] [Z] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 17 mai 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [P] épouse [R] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2011 entre Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [F] [Z] concernant l’appartement, situé 18 avenue de la Résistance, 93100 MONTREUIL sont réunies à la date du 11 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à verser à Madame [O] [P] épouse [R], la somme de 17.159,66 euros (décompte incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers en date du 17 mai 2024, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 11 décembre 2023 sur la somme de 11.646,39 euros et à compter du 22 février 2024, date de l'assignation pour le surplus


CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à verser à Madame [O] [P] épouse [R], une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 17 mai 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à verser à Madame [O] [P] épouse [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNE Monsieur [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection