Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE
 DE MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/02602 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBAP

Minute : 







S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

 

C/


Monsieur [N] [R] [U]









Copie Exécutoire délivrée à :



Copie certifiée conforme délivrée à :



Le


Jugement du 04 juillet 2024






Jugement contraductoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montruil-sous-Bois en date du 04 Juillet 2024;

par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 21 Mai 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant 19/21, Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [N] [R] [U], demeurant 2A, rue René Vautier, Appt 3556 - 93100 MONTREUIL

Comparant 



D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 22 juillet 2023, Monsieur [S] [P] a donné à bail à Monsieur [N] [R] [U] un appartement à usage d’habitation sis 2, rue René Vautier, 93100 MONTREUIL. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [N] [R] [U].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été sollicitée par le bailleur pour acquitter des loyers impayés de Monsieur [N] [R] [U].

Par acte d’huissier en date du 12 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [N] [R] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 1.571,28 euros.

A la suite d’autres impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est de nouveau acquittée des loyers de Monsieur [N] [R] [U].

Par exploit en date du 2 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] [R] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [N] [R] [U] à lui payer la somme de 3.928,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 décembre 2023 sur la somme de 1.571,28 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,condamner Monsieur [N] [R] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, dès lors qu’ils seront justifiés par une quittance subrogative, correspondant aux montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,condamner la locataire aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualise sa créance à la somme de 6.285,12 euros, et produit la quittance subrogative afférente à ce montant. Elle précise que le loyer courant n’est pas repris.

Monsieur [N] [R] [U], comparant en personne, explique être étudiant étranger et que son loyer était réglé par son père. Il explique que son père va lui envoyer de l’argent pour régler une partie de sa dette. Une note en libéré pour communication d’un décompte actualisé au 30 juin 2024 a été acceptée.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.






MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique, le 19 décembre 2023, deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2 mars 2024.
 
C’est donc à bon droit que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [N] [R] [U] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mai 2024.

En conséquence, la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, que cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [N] [R] [U] à raison du bail du 22 juillet 2023.

Selon quittance subrogative du 6 mai 2024, elle a payé au bailleur, en sa qualité de caution de Monsieur [N] [R] [U], la somme de 6.285,12 euros au titre du contrat de bail, correspondant au montant des loyers impayés d’octobre 2023 à mai 2024, et a subrogé le bailleur dans ses droits.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par la caution.

Le commandement délivré le 12 décembre 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.



Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 26 janvier 2024, faute par Monsieur [N] [R] [U] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a un intérêt manifeste à faire cesser l’occupation du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [N] [R] [U] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Monsieur [N] [R] [U], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, Monsieur [N] [R] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant et des charges locatives, à compter du mois de juin 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors qu’ils seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien fondée à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’assignation.

Elle produit un décompte faisant apparaître les mois impayés d’octobre 2023 à mai 2024 pour un montant de 6.285,12 euros hors frais. Aucune somme n’a été réglée par le locataire.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 6.285,12 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance d’avril 2024 incluse, hors frais, que Monsieur [N] [R] [U] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

Monsieur [N] [R] [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [N] [R] [U] sera condamné à lui payer la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail relatif au logement signé entre Monsieur [S] [P], d’une part, et Monsieur [N] [R] [U], d’autre part, à compter du 26 janvier 2024, après subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur ;

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [N] [R] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux sis 2, rue René Vautier, 93100 MONTREUIL ;

DIT que le bailleur ou son subrogé pourront faire transporter dans un garde meuble de son choix tous les objets et meubles trouvés dans les lieux, aux frais de l’occupant ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyer et charges locatives en cours, à compter du mois de juin 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné, dès lors qu’ils seront justifiés par une quittance subrogative;

CONDAME Monsieur [N] [R] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.285,12 euros, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] [U] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ; 

RAPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;


Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.


LA GREFFIERE LA JUGE