Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 5 juillet 2024

MINUTE:




N° RG 24/00052 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y56X



Société AQUITANIS

C/

[X] [H]


Le

- Expéditions délivrées à

-Société AQUITANIS
-[X] [H]








TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 4]
[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 juillet 2024

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, 

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

AQUITANIS OFFICE PUBLIC D’HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE , inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°398 731 489
Sis [Adresse 1] 3[Localité 3],
représenté par M [D] [T] , muni d’un pouvoir à cet effet 
Présent

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [H]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Absent

DÉBATS :
Audience publique en date du 07 Juin 2024

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Mars 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 16 décembre 2015, l'office public de l'habitat AQUITANIS a donné à bail à M [X] [H] un logement situé [Adresse 5], [Localité 2] , pour un loyer mensuel de 231,32 €, outre 22,56€ par mois au titre d'une place de parking et 84,51€ de provision sur charges.



Le 26 décembre 2023, l'office public de l'habitat AQUITANIS a fait signifier à M [X] [H] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. 

Il a ensuite fait assigner M [X] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon par un acte d'huissier du 19 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement.

A l'audience du 07 juin 2024, l'office public de l'habitat AQUITANIS reprend les termes de son assignation pour demander de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de M [X] [H] et le condamner au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 597,65 €, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 150 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'office public de l'habitat AQUITANIS précise avoir conclu un accord de règlement de la dette avec M [H] à hauteur de 90 euros par mois dont il sollicite l'homologation. 

M [X] [H], cité à personne, n'a pas comparu ni personne pour lui. 

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

1/ Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. 

En l'espèce, l'office public de l'habitat AQUITANIS justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales de la Gironde le 22 novembre 2023 pour une dette de 650,62€. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience.

L'action est donc recevable.

2/ Sur l'acquisition des effets dela clause résolutoire 

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 16 décembre 2025 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2023, pour la somme en principal de 804,96 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 février 2024.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT 

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

En vertu des dispositions de l'article 24 V de cette loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif dela dette locative. 

En l'espèce, l'office public de l'habitat AQUITANIS produit un décompte selon lequel M [X] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 449,28 € à la date du 05 juin 2024. 

M [X] [H], non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il sera condamné à verser à l'office public de l'habitat AQUITANIS cette somme de 449,28 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (26 décembre 2023).

Compte tenu de l'accord sur un plan d'apurement de la dette conclu avant l'audience entre les parties, M [X] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

III. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin par le bailleur ou le locataire.

En l'espèce, au vu de la demande du bailleur, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés. 

Cette suspension prendra fin, conformément aux dispositions précitées, dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libèrera pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés.
La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entrainant la résiliation du bail et permettant à AQUITANIS de poursuivre l'expulsion de M [H] au besoin avec le concours de la force publique. 
Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, que M [X] [H], causant un préjudice au bailleur en occupant les lieux sans droit ni titre, sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. 
A l'inverse, si le locataire procède au paiement des loyers et charges courants et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué. 

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M [X] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'office public de l'habitat AQUITANIS, M [X] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2015 entre l'office public de l'habitat AQUITANIS et M [X] [H] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Localité 2], sont réunies à la date du 26 février 2024 ;

CONDAMNE M [X] [H] à verser à l'office public de l'habitat AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 449,28€ (décompte arrêté au 05 juin 2024, incluant une facture de mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023;

AUTORISE M [X] [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 80 € chacune, outre une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M [X] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de les quitter , l'office public de l'habitat AQUITANIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que M [X] [H] soit condamné à verser à l'office public de l'habitat AQUITANIS une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M [X] [H] à verser à l'office public de l'habitat AQUITANIS une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [X] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
,
Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier .


 Le Greffier Le juge des conentieux de la protection