Tribunal Judiciaire · JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/11417 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3B3

N° de Minute : 24/00416

JUGEMENT 

DU : 08 Juillet 2024





[S] [H]


C/

[C] [O] [D] [J]
[G] [K] [J]
[V] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [S] [H]
né le 06 Novembre 1945 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]



comparant en personne 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [O] [D] [J]
née le 28 Mars 1999 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]


Mme [G] [K] [J]
née le 18 Août 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]


M. [V] [Y]
né le 08 Avril 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]



non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier





 RG : 11417/23 – Page - SD

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 novembre 2022 avec effet au 17 novembre 2022, M. [S] [H] a donné à bail à Mme [C] [J] un logement à usage d’habitation situé au 1er étage d’un immeuble collectif situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 455 euros outre une provision sur charge de 25 euros.
Par actes sous seing privé des 1er octobre 2022 et 1er novembre 2022, Mme [G] [J] et M. [V] [Y] se sont portés cautions solidaires des engagements de Mme [C] [J]. 
Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, M. [H] a fait délivrer à Mme [C] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 920 euros au titre des loyers et charges impayés. 
Par actes de commissaire de justice du 6 juillet 2023, ce commandement de payer a été dénoncé à Mme [G] [J] et M. [V] [Y]. 
Par actes de commissaire de justice des 27 septembre et 2 novembre 2023, M. [H] a fait assigner Mme [C] [J], Mme [G] [J] et M. [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1741 du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
constater la résolution du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire et en conséquence dire que Mme [C] [J] est occupante sans droit ni titre ; et à défaut prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ; en conséquence, prononcer l’expulsion de Mme [C] [J] et de toute personne introduite par elle dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin en est ; condamner solidairement Mme [C] [J], Mme [G] [J] et M. [V] [Y] à lui payer la somme en principal de 2 162 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus et à courir à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ; condamner solidairement Mme [C] [J], Mme [G] [J] et M. [V] [Y] à lui payer : une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges ; et dire que:la part correspondant aux charges de cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision, l’indemnité d’occupation pourra être réajustée en fonction des évolutions du loyer évitant ainsi qu’un locataire en situation d’impayé soit plus avantagé qu’un locataire à jour en ayant une indemnité d’occupation inférieure à un loyer normal ; la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de dénonciation à la sous-préfecture et de saisies conservatoires ; L’assignation a été notifié par voie électronique à la Préfecture du Nord le 8 décembre 2023. 
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2024 lors de laquelle M. [H] ; représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4 266 euros.
Assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile en ce qui concerne Mme [G] [J] et M. [V] [Y] et par remise de l’acte à l’étude d’huissier en ce qui concerne Mme [C] [J], les défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024. 
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs à l’audience ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation et l’expulsion

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Nord le 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire 

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Toutefois, l'article 24 V de cette même loi dispose, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, le bail conclu le 3 novembre 2022 stipule en page 3 une clause résolutoire suivant laquelle la location est résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juin 2023 à Mme [C] [J] afin d’obtenir le règlement d’une somme en principal de 1 920 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort de ce même décompte que Mme [C] [J] n’a pas effectué de règlement depuis mars 2023, les seuls règlements effectués à compter du mois de juillet 2023 provenant de la Caisse d’allocations familiales.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail étaient donc réunies à compter du 22 août 2023.

Mme [C] [J] ne satisfait donc pas aux conditions requises par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’elle n’a notamment pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et ne peut donc bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [H] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, l’indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux sera fixée au montant du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme actuelle de 480 euros.

Cette indemnité d’occupation pourra être revalorisée comme l’aurait été le loyer en application de la clause de révision annuelle prévue au contrat de bail et en considération du montant des charges effectives réglées par le bailleur.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que Mme [C] [J] reste redevable envers lui de la somme de 4 266 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance de mai 2024 incluse.

Les sommes dues par Mme [C] [J] font l’objet d’un cautionnement solidaire par Mme [G] [J] et M. [V] [Y] aux termes de deux actes distincts signés les 1er octobre 2022 et 1er novembre 2022. 

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de signature des deux actes de cautionnement prévoit que : « La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
L’article 2297 alinéa 1er du code civil, dans sa version applicable à la date de signature des deux actes de cautionnement prévoit que : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
En l’espèce, les actes de cautionnement ont bien été signés par Mme [G] [J] et M. [V] [Y]. 
Toutefois, les mentions n’ont pas été apposées par eux-mêmes puisqu’ils ont seulement été invités à compléter un texte imprimé et la plupart des espaces laissés pour ce faire sont restés non renseignés.
Il y a donc lieu de considérer que ces cautionnements solidaires sont nuls dès lors qu’ils ne satisfont pas les exigences des articles précités.
La demande de condamnation solidaire au paiement de la dette locative présentée par le bailleur à l’encontre de Mme [G] [J] et M. [V] [Y] sera donc rejetée.

Mme [C] [J] sera donc condamnée à payer à M. [H] la somme de 4 266 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2024 comprise, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 920 euros à compter du 21 juin 2023 et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Elle sera également condamnée à payer à M. [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 480 euros à compter du mois de juin 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux loués.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] [J] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juin 2023, de l’assignation des 27 septembre et 2 novembre 2023 et de la notification à la préfecture.

Il n’y a pas lieu d’y intégrer des coûts de saisie conservatoire dont il n’est pas justifié.

Pour les mêmes motifs, en application de l’article 700 du même code, Mme [C] [J] sera condamnée à payer à M. [H] la somme de 350 euros.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2022 avec effet au 17 novembre 2022 entre M. [S] [H] et Mme [C] [J] et concernant un logement à usage d’habitation situé au 1er étage d’un immeuble collectif situé [Adresse 2] à [Localité 6] étaient réunies à compter du 22 août 2023 ;

ORDONNE à défaut pour Mme [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 480 euros et dit que cette indemnité d’occupation pourra être revalorisée comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré et en considération des charges effectivement réglées par M. [H] ; 

CONDAMNE Mme [C] [J] à payer à M. [S] [H] la somme de 4 266 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2024 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 sur la somme de 1 920 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [C] [J] à payer à M. [S] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 480 euros à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

RAPPELLE à Mme [C] [J] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Mme [C] [J] à payer à M. [S] [H] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 juin 2023, de l’assignation des 27 septembre et 2 novembre 2023 et le coût de la notification à la préfecture ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LA JUGE