Tribunal Judiciaire · JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/08753
 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XR5N

N° de Minute : L 24/00411

JUGEMENT 

DU : 08 Juillet 2024





S.C.I. BSN INVEST


C/

[O] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. BSN INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 5]



représentée par Monsieur [Y] [G], muni d'un pouvoir 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [O] [X], demeurant [Adresse 2]



non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
















 RG 8573/23 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2022 avec effet immédiat, la société civile immobilière (-SCI) BSN Invest a donné à bail à M. [O] [X] un appartement à usage d'habitation (lot n°322) situé au 2ème étage du [Adresse 2] à [Localité 6] et un parking (n°72) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2023, la SCI BSN Invest a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 1 700 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, la SCI BSN Invest a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 2 720 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, la SCI BSN Invest a fait sommation à M. [X] de faire valoir ses observations sur une éventuelle sous-location.

M. [X] a nié le fait que le logement était sous-loué.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, la SCI BSN Invest a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir :

. constater la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs de M. [X],
. ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [X] ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
. condamner M. [X] à lui payer la somme de 4 832 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 3 septembre 2023 avec intérêts de droit, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
. condamner M. [X] au paiement des loyers et charges impayés à partir du 3 septembre 2023 jusqu’au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
. condamner M. [X] au paiement d’une indemnité d’occupation de 680 euros, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,






. condamner M. [X] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,
. condamner M. [X] au paiement de la somme de 400 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par elle en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. condamner M. [X] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

L’assignation a été notifiée au Préfet du Nord par voie électronique le 20 septembre 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 mai 2024.

La SCI BSN Invest, représentée par M. [Y] [G], muni d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à préciser que M. [X] a quitté le logement en septembre 2023 (le 20 sans certitude) sans qu’il ne soit procédé à un état des lieux contradictoire de sortie et à produire un décompte actualisé faisant état d’un montant total réclamé de 6 992,09 euros.

M. [X], régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

La bailleresse justifie avoir notifié au préfet du Nord, le 20 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI BSN Invest est donc recevable à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».
Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".





Toutefois, l'article 24 V de cette même loi dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l'espèce, le bail du 3 juillet 2022 contient bien une clause résolutoire pour défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
La bailleresse justifie avoir fait délivrer à M. [X] le 27 juin 2023 un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 2 720 euros.
Le décompte actualisé produit par le bailleur met en évidence que M. [X] n’a réglé aucune somme depuis le mois d'avril 2023.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 28 août 2023.
Par ailleurs, il ressort de ce même décompte actualisé que M. [X] n’a pas davantage réglé le loyer courant avant la date de l’audience.
M. [X] ne satisfait donc pas les conditions permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire.
En tout état de cause, M. [X] aurait quitté les lieux en septembre 2023.
Dans la mesure où aucun état des lieux de sortie n’a été effectué et qu’il n’a pas été précisé si M. [X] avait restitué les clés, l’expulsion de celui-ci sera, en tant que de besoin, ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.










En l'espèce, M. [X] a quitté les lieux le 20 septembre 2023.

Il convient donc de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 680 euros qui correspond au loyer actualisé à cette date, provisions sur charges comprises.




Il ressort du décompte actualisé à la date de l’audience produit par le bailleur que M. [X] est redevable d’une somme de 4 760 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance d’août 2023 incluse.

Par ailleurs, le décompte mentionne une somme de 72 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères mais le justificatif de celle-ci n’est pas produit.

Cette somme ne sera donc pas incluse dans la dette de M. [X].

Il n’y a pas non plus lieu de compter la majoration de 10% dans la mesure où elle correspond à l’application de la clause pénale contenue dans le contrat de bail qui est soumise à l’appréciation souveraine du juge.

Elle sera donc réduite à 0 euro.

Les sommes accessoires qui correspondent aux honoraires et frais d’actes d’huissier seront intégrés aux dépens et à la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] sera donc condamné à payer à la SCI BSN Invest la somme de 4 760 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’août 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023 sur la somme de 2 720 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Il sera également condamné à lui payer la somme de 680 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est constant que la faute doit avoir provoqué un dommage direct et certain à celui qui l’invoque. En outre, la mauvaise foi résultant d’une résistance injustifiée du débiteur peut être caractérisée d’abusive et constituer une faute de nature à engager sa responsabilité civile extracontractuelle.

En l’espèce, la SCI BSN Invest ne démontre ni de préjudice distinct de ceux d’ores et déjà indemnisés au titre du non-paiement des loyers, des charges et indemnités d’occupation ni la mauvaise foi du défendeur.

La demande de dommages et intérêts qu’elle présente sera donc rejetée.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 6 février 2023 et 27 juin 2023.

Le coût de la sommation interpellative ne sera pas retenu dans la mesure où il est sans lien avec le défaut de paiement des loyers qui est l’objet de la présente procédure.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [X] sera condamné à payer à la SCI BSN Invest la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2022 entre la société civile immobilière BSN Invest et M. [O] [X] et portant sur un appartement à usage d'habitation (lot n°322) situé au 2ème étage du [Adresse 2] à [Localité 6] et un parking (n°72) situé à la même adresse étaient réunies à compter du 28 août 2023 ;

ORDONNE à défaut pour M. [O] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 680 euros ;

CONDAMNE M. [O] [X] à payer à la société civile immobilière BSN Invest la somme de 4 760 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’août 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023 sur la somme de 2 720 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M [O] [X] à payer à la société civile immobilière BSN une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 680 euros, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;




RAPPELLE à M. [O] [X] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "[07]") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE les autres demandes principales ;

CONDAMNE M. [O] [X] à payer à la SCI BSN Invest la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [X] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 6 février 2023 et 27 juin 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE