Tribunal Judiciaire · JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/09396 
N° Portalis DBZS-W-B7H-XUAP

N° de Minute : L 24/00413

JUGEMENT 

DU : 08 Juillet 2024





S.C.I. FAIDHERBE


C/

[R] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. FAIDHERBE, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par M. [Y] [T], gérant 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [R] [U] demeurant [Adresse 6]


non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Mai 2024 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier


















 RG 9396/2023 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2009, M. [X] [A] a donné à bail à M. [R] [U] un logement à usage d’habitation de type F2 (lot B/097) situé au [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte authentique du 1er avril 2011, M. [X] [A] a vendu à la Société civile Immobilière (ci-après S.C.I) FAIDHERBE II le bien ci-dessus désigné.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, la SCI FAIDHERBE II a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail afin d’obtenir le règlement d’une somme en principal de 4 849,22 euros au titre des loyers et des charges.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives le 19 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, la SCI FAIDHERBE II a fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et en conséquence de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 14 août 2023 et à défaut, prononcer la résiliation du bail au regard des manquements du locataire ;ordonner en conséquence l’expulsion de M. [U] ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin en est, avec le concours de la force publique ;condamner M. [U] à lui payer :la somme de 4 849,22 euros représentant le montant du loyer et des charges dus à la date du commandement, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, ladite somme portant intérêts légaux à compter du commandement, sur le fondement de l’article 1231-7 alinéa 1 du code civil ;une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges que M. [U] aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ;la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;les dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la Préfecture du Nord le 4 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2024 lors de laquelle la S.C.I FAIDHERBE II, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 6 440 euros, échéance d’avril 2024 incluse.

Régulièrement assigné par remise de l’acte à domicile, M. [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation

A titre liminaire, il convient de préciser que par suite de la vente du 1er avril 2011 du bien immobilier situé à [Adresse 6] au profit de la SCI FAIDHERBE II, celle-ci est devenue plein propriétaire de l’immeuble et l’ensemble des droits et obligations découlant du contrat de bail du 15 décembre 2009 ont été transmis à la SCI FAIDHERBE II.

- sur la recevabilité de l'action :

La bailleresse justifie avoir notifié à la CCAPEX une copie du commandement de payer par voie électronique le 19 juin 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 26 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 4 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SCI FAIDHERBE II est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Toutefois, l'article 24 V et l’article 24-VII de cette même loi disposent, dans leur version en vigueur au 29 juillet 2023 que ‘V-le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »


« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu le 15 décembre 2009 stipule une clause résolutoire suivant laquelle à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résolu de plein droit.

La SCI Faidherbe II a fait signifier un commandement de payer visant cette clause à M. [U] le 14 juin 2023 pour obtenir le paiement d’une somme en principal de 4 849,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

D’après le décompte joint à ce commandement de payer, cette somme correspond à un impayé mensuel de 131,06 euros entre le mois de mai 2020 et celui de mai 2023.

Il ressort du décompte produit par le bailleur et arrêté au 19 septembre 2023 que M. [U] n’a pas réglé l’intégralité des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.

Il ressort également des captures écran produites pour les mois ultérieurs à septembre 2023 et jusqu’au mois d’avril 2024 que M. [U] règle mensuellement la somme de 448,94 euros alors que le loyer est, d’après le contrat de bail, d’un montant initial de 550 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

L’enquête sociale du 13 novembre 2023 confirme que le locataire règle un loyer mensuel de 440 euros.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 16 août 2023.

Dans la mesure où depuis plusieurs années, M. [U] persiste à payer la somme de 448,94 euros alors que le loyer est de 580 euros, provision sur charges comprises, il ne peut bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ne s’est effectivement pas intégralement acquitté du loyer avant l’audience.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur le décompte des sommes dues

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à celui du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Il ressort du décompte arrêté au 19 septembre 2023 que M [U] doit à la SCI FAIDHERBE II la somme de 5 373,46 euros au titre d’une somme mensuelle impayée de 131,06 euros entre les mois de mai 2020 et septembre 2023.

Cela représente la différence entre le loyer initialement convenu, provision sur charges comprise, soit 580 euros et la somme mensuellement réglée par M. [U], soit 448,94 euros.

La SCI FAIDHERBE II ne produit pas de décompte actualisé à l’audience.

M. [U] sera donc condamné à payer à la SCI FAIDHERBE II la somme de 5 373,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 septembre 2023, échéance de septembre 2023 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2023 sur la somme de 4 849,22 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Par ailleurs, il sera condamné à payer à la SCI FAIDHERBE II une indemnité mensuelle d’occupation de 580 euros à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 juin 2023.

En considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties, il convient de rejeter la demande présentée par la SCI FAIDHERBE II au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.











PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE la Société civile immobilière FAIDHERBE II recevable à agir ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 15 décembre 2009 avec effet immédiat conclu entre M. [X] [A], repris par la SCI FAIDHERBE II et M. [R] [U] et portant sur un logement à usage d’habitation de type F2 (lot B/097) situé au [Adresse 6] à [Localité 5], sont réunies à compter du 16 août 2023 ;

ORDONNE l'expulsion de M. [R] [U] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 580 euros ;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à la société civile immobilière FAIDHERBE II la somme de 5 373,46 euros, au titre des loyers et charges impayés au 19 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2023 sur la somme de 4 849,22 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à la société civile immobilière FAIDHERBE II une indemnité mensuelle d’occupation de 580 euros à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;
RAPPELLE à M. [R] [U] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;






REJETTE les autres demandes en ce compris celle présentée par la société civile immobilière FAIDHERBE II au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 juin 2023 ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 8 juillet 2024.

Le Greffier Le Juge