Tribunal Judiciaire · Ventes — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

 JUGE DE L’EXECUTION

 Service des Saisies Immobilières

VENTE : S.A.S. PERFORMIS 
N° RG 24/00003 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Y53K 



Minute n° :




R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S







Le



Copie exécutoire et copie
certifiée conforme à :

Me Jean-Claude DESSEIGNE de la SCP J.C. DESSEIGNE ET C. ZOTTA - 797

Me Brice LACOSTE de la SELARL LACOSTE CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS - 1207



Copie Commissaire de justice :

S.E.L.A.R.L. AUXIL’HUIS ([Localité 3]) 


Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON, après en avoir délibéré, a rendu en audience publique le jugement contradictoire suivant le DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE après que la cause ait été débattue en audience publique le 28 Mai 2024 devant :

Madame Daphné BOULOC, Juge, siégeant comme Juge Unique,
Madame Anastasia FEDIOUN, Greffier,


ENTRE :

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES 
dont le siège social est sis [Adresse 5] 
[Adresse 5]

représentée par Maître Jean-Claude DESSEIGNE de la SCP J.C. DESSEIGNE ET C. ZOTTA, avocat au barreau de LYON

CREANCIER POURSUIVANT


ET :

S.A.S. PERFORMIS
dont le siège social est sis [Adresse 2] 
[Adresse 2]

représentée par Maître Brice LACOSTE de la SELARL LACOSTE CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

PARTIE SAISIE




EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 Septembre 2023, la S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES a fait délivrer à la S.A.S. PERFORMIS un commandement aux fins de saisie immobilière lui faisant sommation de payer la somme de 2.972.549,10 € arrêtée au 30 Avril 2023, outre intérêts et frais postérieurs, en vertu et pour l’exécution de :
- la copie exécutoire d’un acte notarié établi en date du 10 Juillet 2018 par Me [F] [G], Notaire associé de la Société Civile Professionnelle “[M] [K], [I] [A], [W] [Y], [X] [L], [P] [R], [E] [A], [H] [Z], [S] [N], Notaires associés” contenant prêt
- une inscription d’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers du 8 Août 2018, Volume 2018 V n°4078, renouvelée le 17 Mars 2022, Volume 2022 V n°1046.

La S.A.S. PERFORMIS n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 09 Novembre 2023 à la Conservation des Hypothèques de [Localité 3], sous les références [Localité 3] - 1er Bureau / 2023 S / N° 79, et ce pour valoir saisie du bien immobilier lui appartenant.

Par acte d’huissier en date du 04 Janvier 2024, la S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES a assigné S.A.S. PERFORMIS à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 20 Février 2024, aux fins, au visa des articles R 322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution :

- de fixer la créance du créancier poursuivant à la somme de 2.972.062,45 € en principal et intérêts au 30 Avril 2023 outre intérêts postérieurs, accessoires, et mémoire,

- de fixer la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la S.E.L.A.R.L. AUXIL’HUIS, commissaires de justice ou de tout autre commissaire de justice, qui pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

- d’autoriser le demandeur à compléter les avis simplifiés prévus à l’article R 322-32 du Code des procédures civiles d’exécution par une désignation sommaire du bien mis en vente, l’indication du nom de l’avocat poursuivant, et les date et heures de la visite,

- de dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 08 Janvier 2024 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 Février 2024, a été renvoyée à plusieurs reprises, et pour la dernière à l’audience du 28 Mai 2024, date à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA en date du 12 avril 2024, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES sollicite du juge de l'exécution de :

- Débouter la société PERFORMIS de toutes ses demandes comme injustifiées et non fondées, 
- Fixer la créance de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES au 30 avril 2024 à la somme de 3.156.479,16 €, outre intérêts à compter du 1er mai 2024 au taux EURIBOR 3 mois augmenté d'une marge fixe de 2,50 % l'an, 
- Ordonner la vente forcée du bien immobilier appartenant à la société PERFORMIS situé à [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 1] pour une contenance de 00 hectare 02 ares 47 centiares, figurant au commandement aux fins de saisie vente et plus amplement décrit dans le cahier des conditions de la vente sur la mise à prix de 1.690.000 €, 
- Fixer la date de l'audience d'adjudication et déterminer les modalités tant de la visite du bien objet de la vente que de la publicité, 
- Allouer au surplus à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES l'entier bénéfice de son assignation du 4 janvier 2024, 
- Juger qu'il appartiendra à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES de procéder à la signification du jugement à intervenir et à sa mention en marge du commandement de payer valant saisie immobilière publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 3] 1er Bureau le 9 novembre 2023 Volume 2023S N°00079. 
Subsidiairement, - Autoriser la société PERFORMIS à procéder à la vente amiable du bien immobilier situé à [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 1] pour 00 hectare 02 ares 47 centiares, figurant au commandement aux fins de saisie vente et plus amplement décrit dans le cahier des conditions de la vente au prix qui sera fixé, et en deçà duquel, il ne pourra être vendu, montant auquel s'ajouteront les frais de poursuites taxés et les émoluments de la vente amiable, 
- Dire que le prix de vente du bien devra être consigné et adressé à cette fin à la SCP J.C.DESSEIGNE & C.ZOTTA, avocat de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES, créancier poursuivant, pour consignation à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION, 
- Rappeler qu'au visa de l'article 1593 du Code civil, l'acquéreur devra payer aux avocats de la cause les émoluments sur le prix de vente en application de l'article A.444-193 du Code de commerce ; et ce au titre des frais accessoires à la vente, les émoluments étant exigibles à compter de la signature de l'acte authentique devant le notaire, 
- Fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée pour vérifier que la vente amiable est conforme à l'autorisation donnée, 
- Juger qu'il appartiendra à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES de procéder à la signification du jugement à intervenir et à sa mention en marge du commandement de payer valant saisie immobilière publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 3] 1er Bureau le 9 novembre 2023 Volume 2023S N°00079. 
- Ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente. 
 
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA en date du 27 mai 2024, la SAS PERFORMIS sollicite du juge de l'exécution de : 

A titre principal, - constater que le bien immobilier sis [Adresse 4] objet de la présente procédure de saisie immobilière fait l'objet d'une promesse de vente pour un montant de 4 600 000 €,
- autoriser en conséquence la vente amiable de l'immeuble situé [Adresse 4],


- accorder à la société PERFORMIS un délai de quatre mois, afin de procéder à la vente amiable de l'immeuble situé [Adresse 4], et rappeler l'affaire à l'issu de ce délai,
à titre subsidiaire,- dire et juger que la mise à prix est manifestement insuffisante,
- fixer en conséquence le prix plancher en deçà duquel le bien immobilier appartenant à la société PERFORMIS ne pourra être vendu à 4.000.000 euros (QUATRE MILLIONS d’EUROS) eu égard aux conditions économiques du marché, 
en tout état de cause, - rejeter les demandes, fins et prétentions de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Rhône-Alpes,
- condamner la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Rhône-Alpes aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle expose avoir engagé des démarches pour vendre le bien litigieux, à l'origine d'une promesse de vente sous condition suspensive, précisant la complexité de l'opération de vente en raison de l'impossibilité de division en lots. 

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé du litige, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2024, les parties étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

Sur la créance de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES

Aux termes de l'article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Il résulte des pièces versées aux débats que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES dispose d'un titre exécutoire portant une créance liquide et exigible à l'encontre de la SAS PERFORMIS et que la saisie immobilière porte sur un bien immobilier lui appartenant conformément à l'article L311-6 du code des procédures civiles d'exécution.

Selon décompte arrêté au 30 avril 2024, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES fait valoir une créance de 3.156.479,16 €, outre intérêts, frais et accessoires postérieurs au 30 avril 2024 ; 

Il y a lieu de mentionner cette somme dans le cadre du présent jugement conformément à l'article R322-18 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l'article R 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.


L'article R322-21 du même code précise que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu'il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l'espèce, la SAS PERFORMIS demande au juge de l'exécution d'autoriser la vente amiable du bien au motif de perspectives sérieuses de vente. Le créancier poursuivant ne s'y oppose pas.

Les pièces produites aux débats mettent en évidence que le bien immobilier litigieux ne peut qu'être vendu à un professionnel de l'immobilier, en l'état des travaux restant à effectuer. La SAS PERFORMIS expose envisager d'adosser une commercialité à la vente du bien immobilier litigieux afin de lui offrir un autre usage que celui actuel d'habitation résidentielle, à visée d'immeuble meublé touristique. Pour ce faire, une cession de commercialité doit intervenir et s'adosser à la procédure de vente du bien. Elle justifie que ce projet de commercialité du bien est attractif, l'agence immobilière lyonnaise BARNES ayant confirmé l'intérêt de deux clients attendant la confirmation de la commercialité pour se positionner (pièce 7), intérêt confirmé par l'agence immobilière lyonnaise HABITER OU INVESTIR (pièce 8). La société débitrice justifie également avoir obtenu l'accord de l'architecte des Bâtiments de France sur les travaux modificatifs (pièce 12). La société justifie également que la conversion de l'usage du bien immobilier saisi nécessite la recherche de locaux dont la conversion inverse à l'habitation pourrait servir de compensation, lui permettant ensuite d'obtenir de la Mairie de [Localité 3] une autorisation de changement d'usage à caractère réel visée à l'article L631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation. Une visite de conformité doit avoir lieu le 28 mai 2024 (pièce 9). 

Enfin, la société débitrice saisie produit l'évaluation du bien immobilier saisi, réalisée par l'agence BARNES [Localité 3] mais non datée, valorisant le bien d'une superficie totale de 768,78 m2 entre 4.400.000 € et 4.600.000 € (pièce 10). Elle verse également l'évaluation du bien immobilier saisi réalisée par l'agence immobilière HABITER OU INVESTIR le 29 avril 2024, le valorisant entre 4.150.000 € et 4.350.000 € (pièce 11). 

Le juge de l'exécution doit s'assurer que les conditions de vente amiable proposées soient conformes aux conditions économiques du marché. Les éléments ci-dessus exposés mettent en évidence une opération immobilière complexe soumise à plusieurs étapes déterminantes de l'issue de la vente dont la réalisation n'est pas à ce jour acquise (notamment s'agissant de la cession de commercialité). Le prix minimum doit nécessairement tenir compte de la nature et de l'envergure de l'opération immobilière complexe dans laquelle s'inscrit cette demande d'autorisation de vente amiable. Il convient donc de permettre une vente au meilleur prix, ce dernier devant permettre, dans un contexte immobilier lyonnais dont le caractère tendu n'est pas contesté, de rechercher des acquéreurs potentiels dans un cercle élargi. 

Compte tenu de ces éléments, il est de l'intérêt de l'ensemble des parties en cause d'autoriser la vente amiable du bien saisi au prix minimum de 3.150.000 €.

Il y a lieu en outre d'ordonner la consignation du prix de vente sur le compte de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATION.


Au vu de l'état des frais produit par le créancier poursuivant, il convient de taxer les frais de poursuite qui seront à la charge de l'acquéreur en sus du prix de vente, à la somme de 20.095,02 € (retrait des honoraires du commissaire de justice instrumentaire intégrés au coût du commandement de payer aux fins de saisie immobilière).

Il résulte de l'article R322-21 précité, que la vente ne peut être fixée au-delà d'un délai de 4 mois. Une date postérieure ne peut être prévue par le juge.

Il y a donc lieu d’ordonner le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 22 Octobre 2024 à 9 Heures 30 Salle 9, aux fins de constatation de la réalisation de la vente amiable.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Les dépens d'ores et déjà exposés sont intégrés à la taxe.



PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 18 Septembre 2023 publié le 09 Novembre 2023 sous les références [Localité 3] - 1er Bureau / 2023 S / N° 79 ;

FIXE la créance de la S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à la somme de 3.156.479,16 € selon décompte arrêté au 30 Avril 2024 outre intérêts, frais et accessoires postérieurs au 30 avril 2024 ;

ORDONNE la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à l’encontre de S.A.S. PERFORMIS ;

AUTORISE la S.A.S. PERFORMIS à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière ;

FIXE à la somme de TROIS MILLIONS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (3.150.000,00 €) le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;

DIT que le prix de vente du bien devra être consigné à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 20.095,02 € et dit que ces frais devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

RAPPELLE qu’au visa de l’article 1593 du code civil, l’acquéreur devra payer aux Avocats de la cause l’émolument sur le prix de vente, en application de l’article A 444-191 du code de commerce pour les assignations délivrées après le 1er septembre 2017, et ce, au titre des frais accessoires à la vente, les dits émoluments étant exigibles à compter de la signature de l’acte authentique de vente devant le Notaire ;

ORDONNE le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 22 Octobre 2024 à 9 Heures 30 Salle 9 ;

DIT que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe ;

DIT que le présent jugement sera signifié conformément aux dispositions de l’article R 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé ;

Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame BOULOC, Juge, et par Madame FEDIOUN, Greffier.


Le Greffier, Le Président,