Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A5 — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°24/
du 08 JUILLET 2024



Enrôlement : N° RG 24/00285 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4KD6

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (Me MAS)
C/ M. [S] [H]





A l'audience publique d’orientation du 27 mai 2024
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : GIRAUD Stéphanie
Greffière : ESPAZE Pauline

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 08 Juillet 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 03 juin 2024 



PRONONCÉ Publiquement le 08 Juillet 2024

Par GIRAUD Stéphanie
Assistée de ESPAZE Pauline, Greffière 



NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] 
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER
immatriculée au RCS de Toulon sous le numéro 839 431 996 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Luca MAS, avocat au barreau de TOULON



C O N T R E



DÉFENDEUR

Monsieur [S] [H]
demeurant [Adresse 2]

défaillant


*****

EXPOSE DU LITIGE :

[S] [H] est copropriétaire au sein de la copropriété sis [Adresse 1].
Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce qu’il est débiteur de la somme de 37 883 euros au titre des charges de copropriété en dépit des relances.
Par acte extra-judiciaire en date du 28 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER a attrait [S] [H] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de : 
Le condamner au paiement de la somme de 34 127,57 euros au titre des charges de copropriétés impayées, 
Le condamner au paiement de la somme de 3 755,43 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges, 
Assortir ces sommes dues des intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2020,
Prononcer la capitalisation des intérêts, 
Le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
Le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance.
****
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/000285.
L’acte a été signifié à étude, et Monsieur [H] en a été avisé par lettre simple.
Monsieur [H] est défaillant.
La procédure a été clôturée à l’audience d’orientation du 27 mai 2024 et orientée vers le circuit court de la procédure sans audience, acceptée par le demandeur, en l’absence de défendeur.
Le délibéré a été fixé à la date du 8 juillet 2024.

MOTIFS :
En application de l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées :

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. 

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. 

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande notamment, le relevé de propriété, le contrat du syndic, le règlement de copropriété, le décompte individuel, des sommes dues, arrêté à la date du 1er octobre 2023, les appels de fonds du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023, les appels de fonds pour les travaux étude LBM du 1er mai 2019 au 31 décembre 2019, les appels de fonds pour travaux du 1er avril 2021 au 31 décembre 2021, le décompte de charges du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2021, les procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires du 30 avril et 5 novembre 2019, le procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2021, le procès-verbal du 2 novembre 2022, et les commandements de payer en date du 6 octobre 2020, du 30 juin 2023, et du 2 octobre 2023, ainsi que la mise en demeure en date du 29 décembre 2022.

En conséquence, et au regard des pièces produites venant justifier le total des charges dues, Monsieur [H] est bien redevable de la somme de 34 127,57 euros.

L'article 10-1 permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Si certains frais sont nécessaires, le caractère répétitif de ces derniers à quelques mois d’intervalle n’est aucunement justifié.

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 3 755,43 euros.

Seront retenus comme inutiles au recouvrement de la créance (car répétés) ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, les sommes suivantes : 
Les frais de mise en demeure avec AR en date du 27 mai 2020 pour un montant de 70 eurosLa sommation de payer en date du 23 septembre 2020 pour un montant de 300 eurosLes frais de synergie huissier 13 en date du 22 janvier 2021 pour un montant de 259,47 eurosLes frais de mise en demeure avec AR en date du 11 août 2021 pour un montant de 40 eurosLes frais de suivi dossiers contentieux en date du 26 août 2021 pour un montant de 280 euros,Les frais de suivi contentieux en date du 29 octobre 2021 pour un montant de 420 euros, Les frais de suivi dossier avocat en date du 2 mars 2022 pour un montant de 420 euros,Les frais de suivi dossier contentieux en date du 31 mars 2022 pour un montant de 280 euros, Les frais de suivi contentieux en date des 25 août et 27 septembre 2022 pour un montant de 140 euros,Les frais de suivi contentieux en date du 1er décembre 2022 pour un montant de 210 euros,Les frais de transmission du dossier avocat en date du 21 juin 2023 pour un montant de 300 euros, Les frais de prise d’hypothèque légale en date du 11 juillet 2023 pour un montant de 200 euros,Les frais des honoraires d’huissier en date du 2 octobre 2023 pour un montant de 335,96 euros,Les frais de suivi contentieux en date du 29 novembre 2023 pour un montant de 280 euros.
La somme de 3535,43 euros sera retranchée à la somme réclamée au titre des frais nécessaires.

En conséquence seule la somme de 220 euros sera retenue au titre des frais nécessaires. Il sera précisé que la somme de 300 euros au titre de la sommation de payer sera comprise dans les dépens. Les frais de suivi de dossier et de dossiers contentieux avocat relèvent des frais irrépétibles.
Monsieur [S] [H] reste redevable de la somme de 34 127,57 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 1er octobre 2023.
La somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 6 octobre 2020.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1241 du code civil, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ce dernier fait valoir que l’opposition au paiement des charges de copropriété est préjudiciable à la copropriété, ce d’autant qu’elle doit entreprendre des travaux de réhabilitation qui ne peuvent débuter en l’absence de paiement.

Par ailleurs il produit un constat d’huissier en date du 28 septembre 2023 dont il résulte que les lots de Monsieur [H] présentent des traces d’effraction et qu’ils sont squattés. 

Il en résulte que la copropriété subit des troubles de voisinage du fait du squat des lots propriété de Monsieur [H], et un préjudice financier non négligeable du fait de l’absence de paiement des charges de copropriété. 

En conséquence, la résistance de Monsieur [H] est bien fautive et justifie qu’il soit accordé au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, [S] [H], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance, au titre notamment des commandements de payer émis.
 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE [S] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société immobilière ELYOTT IMMOBILIER la somme de 34 127,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2020, date de la sommation de payer, 

CONDAMNE [S] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société immobilière ELYOTT IMMOBILIER la somme de 220 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

PRONONCE la capitalisation des intérêts,

DIT que le surplus des demandes formulées au titre des frais nécessaires relève des frais irrépétibles et dépens, 

CONDAMNE [S] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société immobilière ELYOTT IMMOBILIER la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

CONDAMNE [S] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société immobilière ELYOTT IMMOBILIER la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE [S] [H] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de commandement de payer et d’huissier

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE