Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/52595 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MN5

N° : 4

Assignation du :
27 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 juillet 2024



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La SCI DE MANCENANS LIZERNE
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Pénélope DELESTRE de l’AARPI DIPTYK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #D0345



DEFENDERESSE

La Société AUX DELICES DE [Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Léa HADAD TAIEB de la SELEURL LEA HADAD TAIEB, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE - #PC87




DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 




Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 15 février 2010, la société DE MANCENANS LIZERNE a consenti à la société AUX DELICE DES [Adresse 4] un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2009 moyennant un loyer de 13.935 € par an HT et HC payable par mois et d’avance.

La destination des lieux loués est le commerce de boulangerie, pâtisserie, cuisine et glace.

Le 26 novembre 2020, la société DE MANCENANS LIZERNE a fait délivrer à sa locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021.

Par jugement du 8 décembre 2023 signifié à la société AUX DELICE DES [Adresse 4] le 5 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé à 40.000 € par an en principal le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 et a condamné la société AUX DELICES DES [Adresse 4] au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers.

Aucune des parties n’a relevé appel de cette décision, qui est désormais définitive.

Le 9 février 2024, la société DE MANCENANS LIZERNE a fait signifier à la société AUX DELICE DES [Adresse 4] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 74.500,78 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. 

Le 27 mars 2024, la société DE MANCENANS LIZERNE a fait assigner la société AUX DELICE DES [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, elle demande au juge de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société AUX DELICE DES [Adresse 4];
- ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;
- condamner la société AUX DELICE DES [Adresse 4] à lui payer une provision de 86.525,37 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté à la date des conclusions, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de chacune des échéances impayées;
- condamner la société AUX DELICE DES [Adresse 4] à lui payer une indemnité d’occupation de 219,17 € par jour;
- condamner la société AUX DELICE DES [Adresse 4] à lui payer une provision de 8.652,537 € à titre de pénalité contractuelle;
- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de premiers dommages et intérêts;

- valider en tant que de besoin la saisie conservatoire pratiquée le 19 mars 2024 et dénoncée à la défenderesse le 21 mars 2024;
- condamner la société AUX DELICE DES [Adresse 4] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer délivrés à la défenderesse les 26 avril, 21 juillet 2023 et 9 février 2024;
- débouter la société AUX DELICE DES [Adresse 4] de ses demandes.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société AUX DELICE DES [Adresse 4] demande au juge de:

- lui accorder des délais de paiement de deux ans et suspendre les effets de la clause résolutoire;
- débouter la société DE MANCENANS LIZERNE du surplus de ses demandes;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Lors de l’audience, le conseil de la société AUX DELICE DES [Adresse 4] a remis à son confrère constitué pour la demanderesse un chèque CARPA d’un montant de 25.000 € pour imputation sur l’arriéré locatif litigieux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société AUX DELICE DES [Adresse 4]

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.


Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 15 février 2010 renouvelé à compter du 1er juillet 2021 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 9 février 2024 à la société AUX DELICE DES [Adresse 4] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 74.500,78 € constitué, selon décompte annexé à l’acte, d’un arriéré de loyers et charges courants arrêté au 1er février 2024 et d’un rappel de loyer et d’intérêts résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé selon les termes du jugement précité du 8 décembre 2023 et des intérêts au taux légal.

L’existence de cet arriéré locatif n’est contesté ni dans son principe, ni dans son quantum par la défenderesse.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société AUX DELICE DES [Adresse 4] n’a effectué aucun versement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 mars 2024 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société AUX DELICE DES [Adresse 4] selon les termes du dispositif ci-après.

La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au double du montant du loyer, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due à la société DE MANCENANS LIZERNE à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. 

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

En l’espèce, la société DE MANCENANS LIZERNE produit un décompte de loyers, charges et accessoires arrêté au 27 mai 2024 à la somme de 86.525,37 €.


Il convient de déduire de cette créance non contestée par la défenderesse la somme de 25.000 € correspondant au montant du chèque CARPA remis au conseil de la société DE MANCENANS LIZERNE le jour de l’audience.

Il n’y a pas lieu de faire de faire droit à la demande la bailleresse de condamnation de la société AUX DELICES DES [Adresse 4] à lui payer la somme de 2.627,70 € au titre des intérêts de retard courant sur le différentiel entre les loyers facturés et le loyer judiciairement fixé puisque l’intéressée dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire pour cette créance, constitué par le jugement précité du 8 décembre 2023 qui a expressément condamné la défenderesse au paiement desdits intérêts.

Par ailleurs, la société AUX DELICES DES [Adresse 4] sollicite que soit déduite de sa dette la somme 5.500,69 € saisie à titre conservatoire par la bailleresse entre les mains de sa banque. Cette demande ne peut toutefois être accueillie dès lors qu’il est constant que les fonds saisis n’ont pas été effectivement versés à la bailleresse au jour des plaidoiries.


L’obligation de la société AUX DELICE DES [Adresse 4] n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 58.897,67 € (86.525,37 € - 25.000 € - 2.627,70 €), il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société DE MANCENANS LIZERNE, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, date du commandement précité.

La clause pénale dont se prévaut la société AUX DELICE DES [Adresse 4] à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 8.652,537 € étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail intitulé “dépôt de garantie” dont se prévaut la bailleresse ne prévoit pas que ledit dépôt lui restera acquis “à titre de premiers dommages et intérêts”, ainsi qu’elle le soutient. Dans ces conditions, le montant du dépôt de garantie qu’elle détient a uniquement vocation à s’imputer sur la dette locative constituée par la locataire. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur sa demande indemnitaire.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est constant que la société AUX DELICE DES [Adresse 4] a effectué un versement de 25.000 € le jour de l’audience, manifestant ainsi sa bonne volonté. Pour autant, il résulte du relevé de compte produit par la société DE MANCENANS LIZERNE que la défenderesse ne s’acquitte que partiellement et irrégulièrement des appels de loyer courants, et ce depuis avant même la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Dans ces conditions, le solde de son compte, débiteur depuis plusieurs années, n’a cessé de se dégrader pour atteindre un montant significatif. Surtout, la société AUX DELICE DES [Adresse 4] ne verse aux débats aucune pièce comptable permettant au tribunal d’apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à demeurer dans les liens du bail tout en s’acquittant à l’avenir du loyer et des charges aux échéances prévus par le contrat, et ce alors que le loyer du bail renouvelé a été judiciairement fixé à un montant sensiblement supérieur à celui du loyer du bail expiré.

Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ne pourront qu’être rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de “valider” la saisie conservatoire du 19 mars 2024, ainsi que le sollicite la bailleresse.

La société AUX DELICE DES [Adresse 4] sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 février 2024. Il n’y a pas lieu, en revanche, d’inclure dans lesdits dépens le coût des autres commandements de payer délivrés par la bailleresse dès lors que cette dernière ne s’en prévaut pas dans le cadre de la présente instance.

L’équité commande de condamner la société AUX DELICE DES [Adresse 4] à payer à la société DE MANCENANS LIZERNE la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 15 février 2010 renouvelé à compter du 1er juillet 2021 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], avec effet à la date du 9 mars 2024 à 24h00, 

Déboutons la société AUX DELICE DES [Adresse 4] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail,

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 90 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société AUX DELICE DES [Adresse 4] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,



Condamnons la société AUX DELICE DES [Adresse 4] à payer à la société DE MANCENANS LIZERNE une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons la société AUX DELICE DES [Adresse 4] à payer à la société DE MANCENANS LIZERNE la somme provisionnelle de 58.897,67 € à valoir sur l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges selon décompte arrêté au 27 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024,

Condamnons la société AUX DELICE DES [Adresse 4] à payer à la société DE MANCENANS LIZERNE la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

Condamnons la société AUX DELICE DES [Adresse 4] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 février 2024.

Fait à Paris le 08 juillet 2024

Le Greffier, Le Président,







Larissa FERELLOC François VARICHON