Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître ABSIL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître ANGORA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/03251 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTLH

N° MINUTE : 
12 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. d’ HLM AXIMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître ABSIL, avocat au barreau du Val de Marne


DÉFENDERESSES
Madame [X] [S],
Madame [I] [S], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

représentées par Maître ANGORA, avocat au barreau de Paris, vestiaire L0291



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03251 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTLH

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 décembre 1988 à effet au 1er janvier 1989, la société anonyme « Les H.L.M. REUNIES » renommée « SA d’HLM AXIMO » a consenti à Mme [X] [S] un bail d’habitation portant sur un immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 1], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1348, 53 francs, hors charges.

Le 18 mars 2022, Mme [X] [S] a rédigé et signé un projet d’avenant au contrat de location, avec sa sœur [I] [S], afin de pouvoir installer celle-ci dans les lieux.

Par courrier du 29 août 2022, la société d’HLM a informé Mme [X] [S] de son refus de conclure un tel avenant au bail arguant avoir été mise devant le fait accompli et Mme [I] [S] ne remplissant pas les conditions juridiques pour y prétendre.

Le 13 septembre 2022, faisant suite à la plainte d’une voisine indiquant être harcelée par la sœur de la locataire en titre, la société d’HLM a fait signifier par commissaire de justice à Mme [X] [S] une sommation d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire. 

Suivant constat du 23 septembre 2022, le commissaire de justice mandaté par le bailleur a constaté la présence de deux noms sur la boîte aux lettres : [S] [X] et association Les Lucioles dont il s’avèrera, après recherches, que Mme [X] [S] est la présidente. Il n’a pu pénétrer dans les lieux afin de rencontrer l’occupant des lieux, celui-ci ne lui ayant pas ouvert la porte.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, la société anonyme d’HLM AXIMO a fait citer Madame [X] [S] et Madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

-prononcer la résiliation du contrat de bail consenti pour non justification d’une assurance contre le risque d’incendie, et usage non conforme des lieux, sous-location ou cession de bail constitutif d’un trouble anormal du voisinage,

-ordonner l’expulsion des lieux loués par les Madame [X] [S] et Madame [I] [S], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, dans les huit jours de la signification de la décision, si besoin avec le concours de la force publique, avec séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement sur place ; 

-condamner Madame [X] [S] et Madame [I] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à une somme mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes à compter de la signification du jugement à jusqu’à la parfaite libération des lieux ; 

-condamner in solidum Madame [X] [S] et Madame [I] [S] au paiement d'une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner in solidum Madame [X] [S] et Madame [I] [S] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la sommation d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire de 38, 87 € ainsi que le constat d’huissier de 156 €, soit un total de 194, 87 €. 

L’affaire, d’abord appelée à l’audience du 25 mai 2023 a été renvoyée à l’audience du 10 novembre 2023 à laquelle elle a été plaidée.

A cette audience, le demandeur, représenté par son conseil, 
soutient que la locataire a manqué à plusieurs de ses obligations contractuelles, les manquements étant suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, l’expulsion de sa locataire et de tous les occupants.

En défense, Mme [X] [S] et Madame [I] [S], représentées par leur conseil, sollicitent que la société d’HLM AXIMO soit déboutée de ses demandes et condamnée au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il est soutenu qu’il a été justifié d’une assurance à plusieurs reprises et notamment, deux jours après la signification de la sommation du 13 septembre 2022, après l’avoir déjà téléversé dans l’espace extranet du locataire, et auprès du commissaire de justice mandaté par le bailleur les 22 mars et 12 avril 2023. La clause résolutoire ne peut donc produire effet. En outre, aucune clause contractuelle ne prévoit la résolution du bail en cas de défaut d’assurance ou de justification d’assurance. Par ailleurs l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 n’envisage la résiliation du bail qu’en cas de défaut d’assurance couvrant les risques locatifs et non d’un défaut de justification de ladite assurance. En tout état de cause, le locataire a justifié de son assurance conformément à la loi.

Par ailleurs, par courrier du 24 mars 2016, le bailleur a accordé l’autorisation de domiciliation sollicitée par la locataire pour son Association.

Enfin, le bailleur ne démontre ni les supposés troubles de voisinage, les déclarations de la voisine rapportés étant insuffisantes à les démontrer, ni la cession de bail, la locataire s’étant contentée d’héberger sa sœur, sans contrepartie financière, même si c’est sur une période prolongée. L’obligation de jouissance paisible et conformément à l’usage des lieux a été respectée.

Les manquements, s’ils étaient retenus, ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail qui ne saurait donc être prononcée. La locataire est à jour du paiement de ses loyers.

Une somme de 5000 euros est sollicitée à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive conformément aux articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, dès lors que la légèreté blâmable du bailleur et son intention de nuire sont manifestes dans le traitement de cette affaire, alors même que la locataire occupe les lieux depuis 34 ans et que les échanges ont toujours été aimables entre les parties.

EXPOSE DES MOTIFS
Sur la demande de résiliation du bail

L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, en remettant une attestation.

Par ailleurs, l’article 5.2 du contrat de bail prévoit que : « Le locataire devra souscrire les assurances suivantes auprès de la Compagnie de son choix : 
-assurance couvrant les risques locatifs (incendie, explosions, dégâts des eaux) – assurance couvrant le risque « recours des voisins »
-assurance du mobilier (incendie explosions, dégâts des eaux).
Cette obligation s’impose au locataire pendant toute la durée de la location (…). Périodiquement à la demande de la société d’H.L.M., la preuve de la souscription de ces assurances doit être fournie par le locataire qui produira une police d’assurances et une attestation de paiement des primes. ».

Une sommation de justifier d’une assurance a été signifiée par le bailleur à son locataire par commissaire de justice le 13 septembre 2022. Dès le 15 septembre 2022, Madame [S] a adressé un courriel afin de justifier de son assurance, en joignant une pièce dénommée « Attestation – Appartement – [Localité 3] – 08112021 » et couvrant les garanties requises. Si le contenu de l’attestation jointe n’est pas certain à la vue du seul libellé de la pièce jointe, Mme [S] produit également une attestation de son assurance datée du 14 septembre 2022 mentionnant une assurance en cours. Il est noté que l’assurance actuelle a pris effet initialement le 13 octobre 2019 et a été tacitement renouvelée depuis. Les autres attestations jointes datées du 13 mars 2021 et 30 mars 2023 tendent à le démontrer. 

Mme [S] a ainsi justifié dans le mois de la signification de la sommation, d’une assurance en cours de validité et également depuis le 13 octobre 2019, conformément aux stipulations contractuelles et à ses obligations légales. Aucun manquement à ses obligations ne peut être caractérisé à ce titre.

Le bailleur prétend que l’assurance ne couvre pas les risques locatifs alors que le logement est occupé de manière permanente par Mme [I] [S]. Faute d’en apporter la démonstration, cet argument ne saurait prospérer.

Sur la destination des lieux, sur la sous-location ou cession de bail constitutif d’un trouble anormal du voisinage

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le preneur est obligé d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. 

L'article 5.1 du contrat de bail stipule que « le locataire utilisera les lieux loués à usage d’habitation. Il ne pourra y exercer une profession artisanale, commerciale ou libérale sans autorisation expresse et écrite de la société d’H.L.M. Le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire. La cession ou la sous-location en tout ou en partie et même à titre gratuit sont interdites dans les immeubles H.L.M. locatifs. ».

L’article 5.4 du contrat dispose que « conformément à l’article 7 de la loi du 23 décembre 1986, le locataire est tenu d’user paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location. ».

En l’espèce, le bailleur produit un constat de commissaire de justice du 23 septembre 2022 ayant remarqué deux noms sur la boîte aux lettres présente dans le hall d’immeubles, celui de [S] [X] et celui de l’Association « Les lucioles ». L’officier public n’a pu identifier la femme occupant les lieux loués. L’extrait du journal officiel du 13 janvier 2017 et les statuts de l’association versés par le bailleur établissent que le siège social est établi à l’adresse des lieux loués. 

Toutefois, le bailleur ne saurait tirer aucun argument quant à une violation de ses obligations par Mme [S] puisque cette dernière produit un courrier du bailleur du 24 mars 2016 démontrant une autorisation de domiciliation postale de l’association par celui-ci. En outre, le bailleur ne démontre pas qu’elle utiliserait les locaux loués pour son association à une autre fin. 

Aucun manquement n’est caractérisé à ce titre.

De même s’agissant de l’occupation paisible, la seule main courante du 8 septembre 2022 et le courrier du 19 septembre 2022 d’une voisine dans des termes succincts et peu circonstanciés sont insuffisants à démontrer un hébergement à titre habituel de Mme [I] [S] par la locataire en titre, une sous-location, ou encore des troubles de voisinage. Il en est de même de la proposition d’avenant du 18 mars 2022 non acceptée par le bailleur qui ne démontre pas non plus une cession de bail ou une sous-location ou encore un hébergement à titre habituel d’un tiers. En réalité, la période d’hébergement de Mme [I] [S] est floue et ne peut être établie de façon certaine même s’il est admis qu’elle a eu lieu de façon prolongée. Le fait que cette dernière ait pu être hébergée plusieurs fois sur la période litigieuse, de mars 2022 à septembre 2022 par la locataire en titre ne peut être exclu. 

Aucun manquement aux obligations du bail n’étant démontré, la résiliation ne saurait être encourue et la demande du bailleur en ce sens sera rejetée, de même que ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit. Toutefois, ce droit peut dégénérer en abus pouvant donner lieu à une dette de dommages et intérêts en cas de malice, de mauvaise foi, erreur grossière équipollente au dol. 

En l’espèce, si le bailleur aurait pu mieux circonstancier ses demandes, il n’est pas démontré pour autant de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En outre, il n’est pas démontré de préjudice particulier de la part des défenderesses. La demande sera rejetée. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile 

Il paraît inéquitable de laisser la partie défenderesse supporter les frais non compris dans les dépens qu'elle a pu exposer. Une indemnité de 800 euros sera mise à la charge de la société d’H.L.M. AXIMO.

Sur les dépens 

La société d’H.L.M. AXIMO, en tant que partie perdante, sera condamnée aux dépens.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déboute les parties de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne la société d’H.L.M. AXIMO à payer à Madame [X] [S] et Madame [I] [S] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société d’H.L.M. AXIMO aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé, en audience publique aux jour, mois et an ci-dessus et signé par Nous, Domitille RENARD, Président et le Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE