Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mosieur et Madame
[R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître ORLOWSKA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/02423 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMBH

N° MINUTE : 
8 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024

DEMANDEUR
Monsieur [J] [S], 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître ORLOWSKA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1796


DÉFENDEURS
Monsieur [T] [R], 
Madame [R], 
demeurant [Adresse 1]

non comparants, ni représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02423 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMBH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2006 prenant effet le 16 décembre 2006, Monsieur [S] a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [R] portant sur un immeuble sis [Adresse 7], escalier A, 7ème étage, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1056, 80 euros, provisions sur charges comprises.
En raison du paiement irrégulier du loyer, le bailleur a fait signifier un commandement de payer le 22 septembre 2022, afin de solliciter le règlement de l’arriéré de loyers de 4465, 53 euros, resté sans effet. 
Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, Monsieur [J] [S] a fait citer Monsieur [R] et Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
prononcer la résiliation du contrat de bail consenti pour inexécution répétitive de paiement des loyers et charges par les preneurs ; ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués par les preneurs, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, avec séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement sur place ;condamner Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 5849, 15 euros, terme de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de la décision à intervenir pour le surplus, condamner Monsieur et Madame [R] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à une somme mensuelle égale au double du montant du loyer augmentée des charges à compter de la résiliation du bail soit la somme de 2566, 20 euros jusqu’à la complète libération des lieux ; la condamnation de Monsieur et Madame [R] au paiement d'une somme de 2200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,la condamnation de Monsieur et Madame [R] aux dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris les coûts des commandements de payer déjà signifiés, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’affaire, une fois appelée à l’audience du 25 mai 2023, a été renvoyée à la demande des défendeurs ayant formulé leur demande de renvoi par courrier. Des tentatives de rapprochement ont eu lieu entre les parties et un protocole d’accord a été signé, les locataires reconnaissant devoir la somme de 5926, 17 euros à la date du 13 avril 2023 et s’engageant à régler, en sus du loyer courant, cette somme en plusieurs règlements : 2200 euros le 3 mai 2023, 2200 euros le 3 juin 2023, 1526, 17 euros le 3 juillet 2023. Aucun de ces règlements supplémentaires n’a été honoré.
Par conclusions signifiées le 2 novembre 2023, M. [S] a renouvelé ses demandes et actualisé sa créance.
A l’audience du 10 novembre 2023, M. [S], représenté par son avocat, maintient l’ensemble de ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 9958, 64 euros, mois de novembre 2023 inclus. Il explique que le protocole d’accord n’a pas été respecté.

Monsieur [T] [R] et Mme [R] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation

L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le contrat de bail fonde l'obligation au paiement des loyers du locataire. En vertu de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c'est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d'apporter la preuve de l'extinction de son obligation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Au vu des pièces versées aux débats et notamment :
du commandement de payer du 22 septembre 2022,des décomptes produits, le dernier en date étant celui de 30 octobre 2023de la notification de l'assignation au Préfet réalisée le 14 février 2023 (c'est à dire dans le délai de deux mois avant le premier appel de l'affaire à l'audience),de la notification de l'avis d'impayé à la CCAPEX via le système Exploc le 23 septembre 2022,il apparaît que la demande est recevable.
Par ailleurs, il résulte des documents produits que l'arriéré de loyers et charges s'élevait à :
- 4465, 53 euros lors de la signification du commandement de payer le 22 septembre 2022,
- 5849, 15 euros lors de la délivrance de l'assignation, 
- 9958, 64 euros lors de l’audience de plaidoirie, échéance de novembre 2023 incluse.
Le non paiement ou l'irrégularité du paiement des loyers par les locataires, nécessaire contrepartie de la jouissance des lieux, est établi de manière relativement ancienne et récurrente. La dette augmente de façon Dès lors, il constitue un manquement suffisamment grave à leurs obligations de la part des locataires justifiant que soit prononcée la résiliation du bail à compter de ce jour.
En outre, la créance du bailleur est établie, elle est certaine et exigible. 
Il convient toutefois de rappeler qu’est réputée non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. 
Il convient donc d’ôter la somme de 2 euros par mois facturée selon le décompte produit depuis janvier 2021 soit soit 70 euros sur 35 mois.
Par ailleurs, les frais relevant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile sont prises en comptes dans le cadre des demandes formulées à ce titre. La facturation des courriers recommandés ou de mise en demeure à hauteur de 77, 10 euros (5, 64 + 5, 37 x 9 + 5, 66 x 3 + 6, 15) sera retirée. 
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail, d'autoriser l'expulsion de Monsieur et Madame [R] et de tous occupants de leur chef, et de les condamner au paiement de la somme de 9811, 54 euros, échéance de novembre 2023 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023 à hauteur de la somme de 5743, 18 euros (5849, 15 – 2 x 26 -5, 64- 5, 37 x 9) et de ce jour pour le surplus.
Sur l'indemnité d'occupation

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec effet à compter de ce jour et de condamner M. et Mme [R] à son paiement.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
 
Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur et Madame [R] à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens 

Monsieur [T] [R] et Madame [R], en tant que partie perdante, supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés à :
[Localité 6]
[Adresse 2],
[Adresse 4],
et ce à compter de ce jour,
Dit en ce cas qu'à défaut par Monsieur [T] [R] et Madame [R], d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, [Localité 5] Habitat-OPH pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, en application des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Monsieur [T] [R] et Madame [R] à payer à Monsieur [J] [S] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux,
Condamne Monsieur [T] [R] et Madame [R] au paiement de la somme de 9811, 54 euros, échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 13 février 2023 à hauteur de 5743, 18 euros et de ce jour pour le surplus, 
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne Monsieur [T] [R] et Madame [R] au paiement d'une somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [T] [R] et Madame [R], aux dépens,
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé, en audience publique aux jour, mois et an ci-dessus et signé par Nous, Domitille RENARD, Juge et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE