Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Davide PADULA
Me Justine BRAULT
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Davide PADULA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05209 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FEB

N° MINUTE : 
1 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 juillet 2024


DEMANDERESSES
Madame [W] [G], demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [R], demeurant [Adresse 2]

représentées par Me Davide PADULA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2253

DÉFENDERESSES
Madame [Z] [B], Repésentante de Mme [X] [L] - [Adresse 3]
représentée par Me Justine BRAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0201

Madame [X] [L], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Justine BRAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0201

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 prorogé du 27 juin 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 05 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05209 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FEB



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 décembre 2022, Madame [Z] [B] « représentant « le bailleur » : Madame [L] [X] » a donné à bail à Madame [W] [G] et Madame [U] [R] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour une durée de quatre mois du 31 décembre 2022 au 30 avril 2023, pour un loyer mensuel de 2 199 euros charges comprises.

Le 31 janvier 2023, Madame [W] [G] et Madame [U] [R] donnaient congé et les clés étaient restituées le 3 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2023, Madame [W] [G] et Madame [U] [R] ont fait assigner Madame [Z] [B], en qualité de représentant de Madame [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
ordonner la dispense de paiement de préavis d'un mois,à titre subsidiaire,
limiter le montant du loyer mensuel et dû au titre du préavis d'un mois à la somme de 1 095 euros,ordonner la compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie de 2 199 euros conservé par la bailleresse,en tout état de cause, condamner Madame [X] [L] à leur payer le sommes suivantes :
1 104 euros au titre du trop-perçu pour le loyer du mois de janvier 2023,2 199 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,2 000 euros en réparation du préjudice moral,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Appelée à l'audience du 8 septembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre l'assignation de la bailleresse pour laquelle, les demanderesses indiquent ne pas avoir d'adresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, Madame [W] [G] et Madame [U] [R] ont fait assigner Madame [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en intervention forcée.

A l'audience du 4 décembre 2023, les deux instances ont été jointes sous le N°RG23/5209 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 27 mars 2024 pour y être plaidée.

A l'audience du 27 mars 2024, Madame [W] [G] et Madame [U] [R], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont elles ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elles ont maintenu les demandes de leur assignation.

Madame [X] [L] et Madame [Z] [B], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont elles ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elles ont sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de Madame [W] [G] et Madame [U] [R] et demandent leur condamnation solidaire à verser à Madame [X] [L] les sommes suivantes :
6 597 euros au titre du préavis, ou 2 199 euros au titre des loyers à échoir ou au titre de la perte de loyer,1 320 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement,Elles demandent également la compensation de ses sommes avec le dépôt de garantie. Enfin, elles demandent la condamnation des demanderesses à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 600 euros à Madame [X] [L] et la somme de 2 400 euros à Madame [Z] [B].

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la fin du non recevoir soulevée par les défenderesses

Selon l’article 32 du code de procédure civile est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.
Conformément à l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.
En l'espèce, les demandes relatives au contrat de bail ne sont portées qu'à l'encontre de Madame [X] [L] dont la qualité de propriétaire et bailleresse du bien n'est pas contestée. En revanche, les demanderesses formant des demandes d'indemnisation à l'encontre de Madame [Z] [B] sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre sera rejetée.

Sur le droit applicable

L' article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d'ordre public. Sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis ne sont pas applicables.
Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 6-2, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l'article 8-1 et les articles 17, 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité.
La commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour l'examen des litiges résultant de l'application des dispositions du présent titre.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.

Selon l'article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et précise : 8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12.

En l'espèce, il est constant que le bail du 31 décembre 2022 porte sur un logement meublé à usage d'habitation et qu'il a été conclu pour une durée de quatre mois. Si les demanderesses apportent bien la preuve de leur qualité d'étudiante pour l'année scolaire 2022/2023, il ne ressort pas de l'acte que ce motif est entré dans le champs contractuel et que les parties avaient l'intention de conclure un bail mobilité. Dès lors, il convient d'appliquer les dispositions du droit commun du bail comprise dans le code civil.

Sur la demande de restitution du trop perçu

Les dispositions relatives à l'encadrement des loyers n'étant pas applicables au bail litigieux, la demande de restitution du trop perçu, pour le mois de janvier 2023, ne peut être que rejetée.

Sur le préavis

Conformément à l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Le contrat prévoit la disposition suivante : « En cas de résiliation anticipée le locataire devra en informer le propriétaire trois mois à l'avance ».

En l'espèce, Madame [W] [G] et Madame [U] [R] n'ont pas respecté ce délai. En effet, elles ont donné congé par courrier du 31 janvier 2023 demandant à ce que l'état des lieux de sortie soit organisé entre le 3 et le 28 février 2023. Madame [Z] [B] a indiqué par courriel souhaiter venir récupérer les clés à l'appartement le 2 février 2023. Finalement, la restitution des lieux s'est faite le 3 février 2023. En agissant ainsi, Madame [Z] [B], mandataire de la bailleresse, a implicitement accepté de mettre fin amiablement au bail à cette date. Dans ces conditions aucune somme au titre d’un préavis n’est due.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral du fait de la mauvaise foi dans la formation et l'exécution du contrat

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l'espèce, le bail litigieux n'a pas été rédigé en violation des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l’infestation alléguée n'est pas démontrée, la libération des lieux anticipée a été organisée d'un commun accord le 3 février 2023, les demanderesses ayant proposé de restituer l'appartement entre le 3 et le 28 février 2023. Enfin, les demanderesses ayant refusé de signer l'état des lieux de sortie, elles ne sont pas légitimes à venir invoquer une faute de la bailleresse qui ne leur a pas remis le document que, en tout état de cause, n'a pas de force probante.

Faute pour Madame [W] [G] et Madame [U] [R] de démontrer l'existence d'une faute imputable à Madame [X] [L], la demande sera rejetée. Étant encore précisé que le préjudice moral allégué n'est étayé par aucune pièce.

Sur la demande de dommages et intérêts pour manœuvre dilatoire

Madame [W] [G] et Madame [U] [R] invoque des manœuvres dilatoires de la part des défenderesses qui ont, selon elles, refusé de transmettre leur adresse leur causant un préjudice consistant en un allongement des délais de procédure, une multiplication des frais de procédure et un préjudice moral.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise.

En l'espèce, les lieux ont été restitués le 3 février 2023, Madame [W] [G] et Madame [U] [R] ont fait assigner Madame [Z] [B], en qualité de représentante de Madame [X] [L], le 7 avril 2023 pour une audience du 8 septembre 2023 et le 1er juin 2023, Me Justine BRAULT, avocat, se manifestait auprès de l'avocat des demanderesses indiquant être saisie par Madame [Z] [B] et Madame [X] [L]. Me Davide PADULA a, par sommation de communiqué du 6 septembre 2023 sollicité l'adresse de Madame [X] [L], il lui a été répondu le lendemain, le 7 septembre 2023, qu'il s'agissait de l'adresse suivante : [Adresse 2]. Après une tentative d'assignation à cette adresse infructueuse le 18 octobre 2023, l'huissier est parvenu à délivrer son acte à étude au [Adresse 1] à [Localité 4] le 25 octobre 2023 pour l'audience de renvoi du 4 décembre 2023, date à laquelle les parties n'étaient pas encore en état de plaider le dossier et ont, en conséquence, sollicité un dernier renvoi.

Il résulte de cet historique de la procédure que la durée de la procédure n'est pas imputable aux défenderesses qui dès le 1er juin 2023 se sont manifestées par l'intermédiaire de leur avocat. Madame [W] [G] et Madame [U] [R] échouant à démontrer des manœuvres dilatoires, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.


Sur la demande en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie
Il n'est pas contesté que Madame [W] [G] et Madame [U] [R] ont versé un dépôt de garantie d'un montant 2 199 euros comme le prévoit le contrat. Le contrat prévoit que ce dépôt de garantie est destiné essentiellement à couvrir le bailleur en cas de dégradation par le locataire pendant le temps de location et tout autre manquement au contrat. Il est encore prévu que le bailleur pourra garder l'intégralité du dépôt de garantie si l'évaluation du prix des dommages et/ou manquement au contrat est égale ou supérieure au dépôt de garantie.

La bailleresse soutient que Madame [W] [G] et Madame [U] [R] doivent répondre de dégradations à hauteur de 1 320 euros correspondant à un devis qu'elle produit pour : lessivage de la cuisine, reprise partielle de peinture, remplacement du réfrigérateur, débouchage douche et décapage carrelage et WC, démontage remontage lit et canapé, remplacement chaise, désinsectisation.

Madame [X] [L] verse au débat :
un « inventaire/état des lieux », signé des parties, sur lequel il est seulement mentionné « appartement en bon état général, peinture, plomberie, électricité ».des photographies non datées,un état des lieux de sortie non signé par les locataires ne permettant donc pas de comparaison.
Ces éléments sont insuffisants à établir les dégradations invoquées et à les imputer aux locataires. Madame [X] [L] était donc illégitime à retenir le dépôt de garantie, qu'elle devra restituer.

La demande au titre de la perte de loyer sera également rejetée, les défenderesses ne démontrant pas que l'appartement était « inlouable » au départ de Madame [W] [G] et Madame [U] [R] et que cela leur aurait été imputable.

Madame [X] [L] sera donc condamnée à payer à Madame [W] [G] et Madame [U] [R] la somme de 2 199 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu des succombances réciproques, les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties, en application de l'article 696 du code de procédure civile et les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre,

REJETTE la demande de restitution du trop perçu de loyer pour le mois de janvier 2023,

REJETTE la demande en paiement au titre du préavis, 

REJETTE la demande de dommage et intérêts au titre de la perte de loyer,

REJETTE la demande de dommage et intérêts formulée sur le fondement de la mauvaise fois dans la formation et l’exécution du contrat,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de manœuvres dilatoires,

REJETTE la demande en paiement au titre des frais de remise en état,

CONDAMNE Madame [X] [L] à payer à Madame [W] [G] et Madame [U] [R] la somme de 2 199 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE les parties à payer chacune la moitié des dépens de l'instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.


Le greffier, Le juge des contentieux 
de la protection