Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître CHAUMETTE
Monsieur et Madame [F]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/04103 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2ZN

N° MINUTE : 
14 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024

DEMANDEURS
Monsieur [O] [F], 
comparant en personne
Madame [E] [C] épouse [F], 
représenté par Monsieur [F], en sa qualité d’époux

demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]


DÉFENDERESSE
Madame [D] [P], 
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Maître CHAUMETTE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L83


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04103 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2ZN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2016 prenant effet le 1er juin 2016, Madame [D] [P] représentée par la société Immobilière Champ de mars a consenti un bail d'habitation à Monsieur [O] [F] et Madame [E] [C] épouse [F], ci aprés désignés les époux [F], portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le versement d'un loyer de 2.750 euros, charges comprises. La mise en location du bien avait été précédée de travaux importants.

Un état des lieux contradictoire a été réalisé le 27 mai 2016.

Par courriers du 9 avril 2022 puis du 15 juin 2022 et du 27 septembre 2022, les époux [F] ont fait état auprès de leur bailleur de problèmes d'étanchéité dans l'appartement. Ils ont exposé que lors d'un ravalement ayant eu lieu au printemps 2019, plusieurs pièces se sont ainsi trouvées inondées, ce qui arrive en outre lors de fortes pluies, et des infiltrations sont apparues sur les murs donnant sur l'extérieur de la salle de bains et du WC.
Une visite a été organisée le 22 juin 2022 en présence du mandataire du bailleur, gérant de JMD Conseil, qui ne se manifestera plus par la suite.

La commission de conciliation, saisie le 24 octobre 2022 par les locataires, a rendu un avis le 18 janvier 2023, en l'absence de la partie défenderesse. Elle a conclu à l'existence d'infiltrations, de défaut d'étanchéité des fenêtres dans plusieurs pièces du logement, causés par un problème d'étanchéité du logement.

Par courrier du 28 janvier 2023, les époux [F] ont mis en demeure Madame [D] [P] de procéder aux travaux nécessaires afin d'assurer le clos et le couvert de leur logement. Ils réitéraient les termes de celle-ci par un courrier du 8 février 2023, joignant un diagnostic de performance énergétique classant le logement en catégorie G, dont la société J.M.D. mandataire de la bailleresse contestait le bien fondé de même que l'avis de la commission de conciliation.

Par ailleurs, à compter de décembre 2018, les époux [F] ont cessé de régler la provision sur charges. Plusieurs commandements de payer leur ont été par la suite adressés, le dernier ayant été signifié le 22 juin 2022. Par jugement du 3 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection, saisi par la bailleresse, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné les époux [F] au paiement de la somme de 14.579,42 euros, l'effet de la clause étant toutefois suspendu au respect des délais de paiement octroyés sur une mensualité. Les époux [F] ont relevé appel de cette décision.

Par acte d'huissier du 4 mai 2023, Monsieur [O] [F] et Madame [E] [C] épouse [F] ont fait citer Madame [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
condamner Madame [D] [P] à faire remplacer les fenêtres du logement qu'elle leur loue par des équipements conformes aux normes d'isolation actuelles, combler l'orifice mural causant des infiltrations dans le WC et procéder à la réfection du placard externe de la salle de bains, avec reprise subséquente des peintures correspondantes, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d’un délai de trois mois suivant le prononcé du jugement à intervenir,se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte,subsidiairement, ordonner aux frais de Madame [D] [P] une expertise aux fins de déterminer les mesures à prendre pour assurer le clos et le couvert de leur logement,condamner en tout état de cause Madame [D] [P] à leur verser une somme de 3.000 euros en réparation du préjudice que leur a causé son refus de remédier aux désordres constatés par son mandataire et la Commission de conciliation,condamner Madame [D] [P] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
L'affaire a été appelée à l'audience du 25 mai 2023, puis renvoyée à l'audience du 10 novembre 2023, le président fixant les dates d'échanges des écritures par les parties et l'audience de plaidoirie au 10 novembre 2023. A cette audience, l'affaire a été retenue et plaidée.

Monsieur [O] [F] et Madame [E] [C] épouse [F], ont comparu et déposé des conclusions, MadameWORMS ayant donné pouvoir à son mari afin de la représenter. Ils sollicitent le rejet des conclusions et des pièces qui leur ont été transmises tardivement par le conseil de Madame [D] [P], au delà de la date fixée par le calendrier de procédure, le bénéfice de leur acte introductif d'instance et formulent une nouvelle demande de condamnation de Madame [D] [P] à leur rembourser la somme de 2.265,14 euros correspondant aux frais qu'ils ont dû exposer pour remplacer en urgence et à l'identique la serrure vétuste de la porte d'entrée de leur logement, avec intérêts légaux à compter du 4 septembre 2023. En effet, ils expliquent s'être trouvés le 1er juin 2023 à la porte de leur logement avec des denrées périssables, logement dont la serrure était bloquée. Sans informations de la part de la bailleresse sur les professionnels compétents à solliciter, ils ont recherché un serrurier spécialiste de la marque Picard, la même que leur serrure. Le mandataire de la bailleresse a refusé la prise en charge de cette dépense. Ils demandent en outre le rejet des demandes formulées en défense à titre reconventionnel.

En défense, Madame [D] [P], par la voix de son conseil, a déposé des conclusions au terme desquelles, elle sollicite que les époux [F] soient déboutés de l'ensemble de leurs demandes et condamnés à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Subsidiairement, si le tribunal estimait devoir ordonner une expertise, elle demande qu’elle soit réalisée aux frais avancés des époux [F].

Elle souligne les propos mensongers des époux [F] sur l’absence de réfection des portes, fenêtres et menuiseries extérieurs depuis 1914 ou l’absence de réelle connaissance des performances énergétiques de l’appartement, le diagnostic énergétique classant l’appartement en classe E figurant comme pièce annexe du bail. Ils n’ont jamais informé le bailleur ou même leur assurance d’un quelconque sinistre. Est contesté le fait que Monsieur [R] lors de sa visite en juin 2022 s’était engagé à réaliser des travaux.
Sur le remplacement des fenêtres, aucune preuve quant à un défaut d’étanchéité n’existe, les photographies non datées n’étant pas probantes, tout comme l’avis de la commission de conciliation qui se fonde sur les seuls dires des époux [F]. Il est en revanche établi le parfait état des équipements lors de l’entrée dans les lieux des locataires en avril 2016 tant par l’état des lieux d’entrée que par le diagnostic de performance énergétique qui n’a pas identifié les fenêtres comme facteur de déperdition d’énergie. Le nouveau diagnostic présenté par les époux [F] ne mentionne pas davantage de difficultés à ce niveau. Ainsi, les fenêtres sont conformes et n’ont pas besoin d’être changées. La preuve que les infiltrations à les supposer établies auraient pour origine le manque d’étanchéité des ouvrants n’est pas rapportée. 

S’agissant de l’orifice mural, il n’est pas établi que le désordre invoqué ne relève pas des réparations à la charge des locataires. 
S’agissant de la réfection du placard, la cause et l’origine de ce prétendu désordre ne sont pas démontrées.

Aucune trace d’une réaction des époux [F] n’est apportée et il n’est pas démontré non plus que ces sinistres s’ils existaient aient été pris en charge par leur assurance habitation.
La demande d’expertise ne pourra qu’être rejetée faute pour les époux [F] d’avoir apporté la preuve fondant leur demande et l’expertise n’étant pas destinée à pallier leur carence.
Sur la demande de remplacement de la serrure, il convient de rappeler que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge des locataires l’entretien et les menues réparations telles le graissage des verrous et des serrures, le remplacement des petites pièces comme le verrou ou le remplacement des clés abîmées ou perdues. Sont supportés par le bailleur les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal, c’est-à-dire les frais liés à la vétusté naturelle, au mouvement du bâti de la porte par exemple. Le locataire n’est pas en droit de faire procéder à ces travaux et doit en informer le bailleur.
En l’espèce, la cause du dysfonctionnement de la serrure n’est pas déterminée, les seules affirmations du serrurier sur ce point étant insuffisamment probantes, compte tenu de son intérêt dans l’affaire. Aucune urgence ne justifiait que les locataires ne préviennent pas JMD Conseil qui aurait mandaté son serrurier habituel agissant dans la copropriété. Ils n’ont pas respecté leur obligation d’information et de diligence préalable auprès de leur bailleur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions que les parties ou leur conseil ont développé oralement à l’audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2024, délibéré prorogé à plusieurs reprises, et prononcée par mise à disposition au greffe à la date indiquée en première page.





EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande préalable de rejet des pièces et conclusions tardives de Madame [D] [P]

L'article 446-2 du code de procédure civile prévoit en ses alinéas 1, 4 et 5 » :
« Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d'accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces
A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l'affaire à l'audience, en vue de la juger ou de la radier.
Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense. »

S'il n'est pas contesté que le calendrier de procédure fixé par le juge à l'audience du 25 mai 2023 a retenu le 10 octobre 2023 comme étant la date à laquelle la défenderesse devait répondre aux conclusions des demandeurs, il n'est pas démontré par les époux [F] qu'en recevant celles-ci le 11 octobre 2023, il a été porté atteinte à leurs droits de la défense. En effet, l'audience de plaidoirie ayant lieu le 10 novembre 2023, ils ont été en mesure d'organiser leur défense en répondant aux derniers arguments et pièces transmises.

Leur demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à des travaux sous astreinte 

En vertu des articles 1719, 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi n°98-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer une jouissance paisible des lieux à son locataire, de remettre à ce dernier un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. 

Il en résulte notamment que le bailleur est tenu de remédier avec diligence aux désordres provenant de la vétusté progressive des bâtiments. L'obligation du bailleur existe même si les travaux sont imposés par la force majeure, la vétusté ou le fait d'un tiers. Le bailleur doit entretenir non seulement la structure de l'immeuble mais également les éléments nécessaires à l'usage normal de l'immeuble.

Aux termes de l'article 1732 du code civil, « le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute » et l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que le preneur est responsable des pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, sauf à prouver qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04103 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2ZN


En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que d'importants travaux ont été réalisés par Madame [D] [P] avant la prise de possession des lieux par les époux [F] consistant, selon le contrat de bail en une « rénovation totale de l’appartement (électricité, plomberie, sanitaires, peintures) » pour un montant de 63.022, 30 euros TTC. Il n’est donc pas contesté qu’aucun travaux n’a concerné les menuiseries et fenêtres. 

Il est également indiqué qu’est annexé au bail le dossier de diagnostic technique comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique. Ce diagnostic établi au 25 janvier 2016 est fourni, mentionnant une consommation énergétique de 246 kWh/m2 et par an soit une classification en E. Est également précisé en page 4 du diagnostic qu’ « il n’a pas été mis en évidence d’amélioration permettant d’augmenter la performance énergétique du bien avec une rentabilité intéressante. ».

L'état des lieux d'entrée établi contradictoirement mentionne que la peinture est neuve dans l’ensemble des pièces. S’agissant des fenêtres, il est indiqué ques les fenêtres sont en bon état dans l’entrée, de même que dans la salle à manger, la chambre 1, la cuisine avec toutefois la mention que les aérations vitrées dans cette pièce sont bloquées, les WC, la salle de bains. Aucune autre observation n’est portée sur l’état des fenêtres dans cet état des lieux.
Sont également produites des photos, non datées et non circonstanciées qui ne peuvent être exploitées en l’état.
Il est établi que les époux [F] ne se sont jamais plaints du caractère indécent de leur logement sauf à compter du 9 avril 2022, date du courrier adressé à J.M.D. Conseil indiquant « La porte d’entrée et la plupart des fenêtres présentent des défauts d’étanchéité qui font dudit logement une véritable passoire thermique » et invitant le mandataire de leur bailleur à missionner dans les meilleurs délais un technicien aux fins de constater ces désordres et de définir les moyens d’y remédier. Ce courrier a été suivi d’une relance selon les mêmes formes le 15 juin 2022.
Il n’est pas contesté qu’une visite de JMD conseil, en la personne de Monsieur [R] a finalement eu lieu le 22 juin 2022, comme le démontre l’échange de mails produits par les demandeurs datant du 21 juin 2022.
Les époux [F] produisent une ultime relance par courrier du 27 septembre 2022 évoquant l’engagement de Monsieur [R] à l’issue de sa visite de solliciter l’accord de Madame [D] [P] sur les travaux envisagés, sans autres précisions.
Est enfin jointe par ces derniers la requête déposée à la commission départementale de conciliation de [Localité 2] du 22 octobre 2022 avec comme pièces jointes, le contrat de location et les courriers des époux [F] adressés à la bailleresse ou à son mandataire, ainsi que l’avis de la commission qui mentionne « Au vu des pièces du dossier et après avoir entendu les parties, la commission de conciliation constate que l’appartement présente plusieurs infiltrations et dégradations sur les murs et défaut d’étanchéité du logement attesté par le mandataire du logement désigné par le bailleur à cet effet ». Les pièces sur lesquelles se fonde la commission de conciliation permettant de caractériser les désordres ne sont pas mentionnées. Aucun élément sur les causes des désordres relevés n’est apporté.
Enfin, les demandeurs produisent la mise en demeure du 28 janvier 2023 qu’ils ont adressée à Madame [D] [P] d’exécuter « les travaux dont votre mandataire a reconnu la nécessité lors de sa visite du 22 juin dernier ». Aucun élément autre n’est apporté sur la nature des travaux que le mandataire du bailleur aurait reconnu devant les demandeurs comme étant nécessaires et dont il s’est engagé à faire part au bailleur.
La seule pièce démontrant la connaissance par le bailleur de la nécessité de travaux date du 10 février 2023 et émane de la société JMD Conseil. Il s’agit d’un courrier par lequel Monsieur [R] indique avoir seulement constaté certains désordres et notamment :
« sur la peinture écaillée des fenêtres, qui ne remet pas en cause leur étanchéité,sur les joints mastics de certaines fenêtres qui sont abîmés et qui relèvent de réparations locatives à votre charge, sur les peintures cloquées qui révèleraient, d’après vos dires des infiltrations, sans qu’à aucun moment vous n’ayez actionné votre assurance et missionnez un expert, de manière à déterminer l’origine des désordres. Je n’ai fait que “conster” sans reconnaître la responsabilité de Madame [P] ou la nécessité de travaux dont j’ignore la consistance n’étant pas un homme de l’art. »Force est de constater que les époux [F] n’apportent aucun élément de nature à établir la réalité, la nature et l’ampleur des désordres qui affecteraient le clos et le couvert de leur logement qu’ils invoquent au soutien de leur demande de travaux. Les photographies produites ne sont ni datées, ni circonstanciées. Aucun constat de commissaire de justice, rapport d’un expert qui aurait été missionné par leur assurance civile, avis de technicien, avis des services de la Mairie de [Localité 2] ou de la Préfecture ne figurent au dossier.
Il est seulement démontré que le 22 juin 2022, le bailleur avait connaissance de désordres, sans pour autant que leur cause soit établie et que des travaux aient été déterminés, chiffrés, envisagés après analyse de la responsabilité de chacun.
Au final, il n’est pas établi que le bailleur a manqué à ses obligations telles que définies par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Les époux [F] ne démontrant pas suffisamment le fondement de leur demande seront déboutés de celle-ci.
Sur l’expertise
Il n’appartient pas au juge de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve. La demande sera rejetée.
Sur la demande de remboursement de la facture du remplacement de la serrure
Il convient de rappeler que l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est responsable des pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, sauf à prouver qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il appartient alors seulement au bailleur de faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur.
En l’espèce, le dysfonctionnement du verrou a bien eu lieu pendant la période d’occupation des lieux du locataire. 
Dès lors, les époux [F] peuvent seulement se dégager de leur responsabilité en prouvant que la dégradation a eu lieu sans leur faute, par force majeure, par la faute du bailleur ou d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.
En l’espèce, les époux [F] indiquent s’être trouvés coincés devant leur porte d’entrée alors qu’ils étaient chargés de denrées alimentaires et avoir sollicité en urgence un serrurier, qui procédait au remplacement de la serrure, indiquant sur la facture comme observation « suite à serrure hors service remplacement à l’identique, problème de vétusté ».
L’avis de ce professionnel est suffisant pour établir le caractère vétuste de la serrure et la nécessité de son remplacement, la dégradation liée à la vétusté étant intervenue le 1er juin 2023, plus de sept années après leur entrée dans les lieux. Il en résulte qu’il revient au bailleur d’assumer la charge de cette réparation qui n’est pas une réparation locative.
Il convient en conséquence de condamner Madame [D] [P] à rembourser aux époux [F] la somme de 2.265,14 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts
Les demandeurs, faute de démontrer l’existence d’une faute imputable à leur bailleresse ne peuvent solliciter la mise en cause de sa responsabilité sur ce point. Ils ne démontrent au surplus aucun préjudice réel.
Leur demandes à ce titre sera rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser la défenderesse supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû engager du fait de la procédure. Il convient en conséquence de condamner les époux [F] au paiement de la somme de 800 euros sur ce fondement.
Sur les dépens
Les époux [F], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,
Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04103 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2ZN


Déboute Monsieur [O] [F] et Madame [E] [C] épouse [F] de leur demande tendant à voir écarter des débats les pièces et conclusions de Madame [D] [P],

Déboute Monsieur [O] [F] et Madame [E] [C] épouse [F] de leur demande de condamnation de Madame [D] [P] à effectuer des travaux sous astreinte, 

Déboute Monsieur [O] [F] et Madame [E] [C] épouse [F] de leur demande d’expertise, 

Déboute Monsieur [O] [F] et Madame [E] [C] épouse [F] de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne Madame [D] [P] à payer à Monsieur [O] [F] et Madame [E] [C] épouse [F] la somme de 2.265,14 euros, correspondant au remboursement de la facture du remplacement de la serrure,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Condamne Monsieur [O] [F] et Madame [E] [C] épouse [F] à payer à Madame [D] [P] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [O] [F] et Madame [E] [C] épouse [F] aux dépens, 

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE