Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [S] [U] [N]
Monsieur [M] [T]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/02411 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMAH

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024



DEMANDERESSE
S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]), 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [U] [N],
Monsieur [M] [T], 
demeurant [Adresse 2]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 avril 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier



Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02411 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMAH


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 1985, la société anonyme de gestion immobilière (SAGI) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [U] [N] portant sur un logement sis [Adresse 2], escalier B au 9ème étage porte 93, pour un loyer et des provisions sur charges d'un montant mensuel dans son dernier état de 605, 12 euros.

Soupçonnant la cession du logement à des tiers à la suite de renseignements obtenus de voisins, d’une enquête confiée à la société DETECNET et d’une sommation interpellative faite le 4 octobre 2022 par huissier de justice, le bailleur a obtenu du tribunal judiciaire de Paris qu’un commissaire de justice soit commis par ordonnance du 2 novembre 2022, afin de se rendre sur place et de constater les conditions d’occupation des lieux. Aux termes des constatations effectuées lors de passages faits les 29, 30 novembre et 15 décembre 2022, l’officier public et ministériel commis a établi que le locataire en titre n’occupait plus les lieux depuis longtemps, ces derniers étant occupés lors de ses passages par Monsieur [M] [T], semblant y résider habituellement, et Monsieur [A] [R] [H] [V], ce dernier étant de passage. 

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2023, la société anonyme Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIV[Localité 3]) venant aux droits de la SAGI a fait citer Monsieur [S] [U] [N] et Monsieur [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir :
- le prononcé de la résiliation du bail conclu le 16 mars 1985 aux torts exclusifs de Monsieur [S] [U] [N] pour inoccupation personnelle et cession des lieux,
- l'expulsion de Monsieur [S] [U] [N] et des occupants de son chef, dont Monsieur [M] [T], du logement qu'il occupent dans l'immeuble sis [Adresse 2] avec l'assistance du commissaire de police du quartier et d'un serrurier en cas de besoin, sous astreinte pour les contraindre à s'exécuter de 50 € par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, qui courra pendant un délai de trois mois, délai à l'issue duquel elle sera liquidée par la juridiction de céans réservant sa compétence,
- la séquestration des biens trouvés sur place, en application des articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution,
- la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- la condamnation solidaire ou à défaut in solidum de Monsieur [S] [U] [N] et de Monsieur [M] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer applicable majoré de 30% et des charges locatives récupérables si le contrat de bail était resté en vigueur, 
- la capitalisation des intérêts,
- la condamnation solidaire ou à défaut, in solidum de Monsieur [S] [U] [N] et de Monsieur [M] [T] au paiement d'une somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- la condamnation solidaire ou à défaut, in solidum de Monsieur [S] [U] [N] et de Monsieur [M] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat.

A l'audience du 25 mai 2023 lors de laquelle l’affaire a été une première fois appelé, il a été décidé du renvoi de l’affaire, le président organisant les échanges entre les parties, toutes représentées.

A l’audience de renvoi du 10 novembre 2023, seule la RIV[Localité 3] a comparu, représentée par son conseil, et sollicitant le maintien de ses entières demandes.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1729 et 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, notamment lorsque le preneur méconnaît ses obligations et n’use pas paisiblement des locaux loués en bon père de famille.

Par ailleurs, il ressort des articles 1224 et 1228 du code civil, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Conformément à l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Par ailleurs, il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l'obligation au paiement des loyers du locataire.

En vertu de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c'est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d'apporter la preuve de l'extinction de son obligation.

La RIV[Localité 3] verse aux débats :
- le contrat de location à usage d'habitation du 16 mars 1985 conclu avec Monsieur [N]
 (illisible et inexploitable), 
-l’avis de taxes foncières 2021 de la RIV[Localité 3],
- un décompte des loyers,
- des mains courantes, plaintes ou courriers de Mme [Y], voisine du dessous, dénonçant des tapages nocturnes et diurnes du fait des occupants de l’appartement de Monsieur [N], ce dernier n’y résidant plus depuis plusieurs mois, (main courante du 5 août 2021 et plainte du 27 août 2021, courriers des 5 et 27 août 2021 adressés à la RIV[Localité 3]), 
- la sommation interpellative du 4 octobre 2022 ayant permis de découvrir sur place une femme se disant Mme [W] [N] refusant de présenter sa pièce d’identité, l’enquête de voisinage faisant état des nuisances sonores dues à des fêtes par des tiers depuis un an, 
- l’enquête 2022 sur l’occupation du parc locatif social revenue incomplète et celle de 2018 dans laquelle Monsieur [N] se dit retraité
- un document de “Détecnet” du 22 septembre 2021 dont les conclusions sont que le bien loué est toujours occupé par Monsieur [N] qui est très souvent absent car retraité et très souvent en vacances en Italie, et que l’appartement est occupé par son neveu et sa nièce,
- le procès-verbal de constat de commissaire de justice ayant permis d’établir l’occupation des lieux régulière par Monsieur [M] [T], dont la pièce d’identité mentionne comme adresse celle des lieux loués, ce dernier indiquant au commissaire de justice que les loyers étaient payés par le locataire en titre qui vivait pour le moment en Italie pour ses besoins professionnels ; Monsieur [T] étant désigné comme l’organisateur de fêtes nocturnes par la voisine Mme [Y] ; par ailleurs, l’officier public remarquait deux courriers dans l’entrée non ouverts au nom du locataire en titre dont le nom figure aussi sur la boîte aux lettres,
- un article de presse en italien sur Monsieur [N] daté du 2 février 2023 qui participerait à l’émission the Voice en Italie.

Il résulte des pièces produites que l’appartement n’est manifestement plus occupé par le titulaire du bail et est occupé par des tiers de façon régulière si ce n’est permanente. Or, le défaut d’occupation personnelle des lieux et le fait de le mettre à disposition de tiers s’analyse comme une cession de bail prohibée, en violation de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Elle constitue une violation suffisamment grave par le locataire de ses obligations qui justifie à elle seule la résiliation du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail, d'autoriser l'expulsion de Monsieur [N] et de tous occupants de son chef et notamment de Monsieur [T].

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] et l’occupant de son chef à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation due in solidum par les locataires.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur la capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, en l'absence de demande en paiement d’une dette de loyers, cette demande apparaît sans objet.

Sur l'indemnité d'occupation 

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec effet à compter de ce jour. Elle est due in solidum par les occupants des lieux. 

Sur la demande d’expulsion immédiate 

Aux termes des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne peut intervenir que deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux sauf si les occupants sont de mauvaise foi ou si la personne est entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

La bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la preuve de la mauvaise foi du locataire qui n’a pas renseigné l’enquête sur les revenus locatifs de manière loyale, en tenant le bailleur dans l’ignorance de son inoccupation des lieux plusieurs mois par an depuis de nombreuses années voire de son inoccupation totale des lieux, et de leur occupation par des tiers est rapportée. Il en est de même s’agissant de Monsieur [T] qui a coopéré difficilement avec le commissaire de police venu sur place dans les lieux loués. Il a finalement montré sa pièce d’identité et laissé l’officier pénétrer dans les lieux lorsque celui-ci est venu assisté de la force publique.

Dans ces conditions, la demande, sera accueillie partiellement et le délai de deux mois réduit à huit jours.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a du engager Monsieur [N] et Monsieur [T] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens 

Monsieur [N] et Monsieur [T] en tant que partie perdante, supporteront in solidum les dépens.




PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe:

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés à :
[Localité 4]
[Adresse 2],
escalier B au 9ème étage porte 93
et ce à compter de ce jour,

Dit en ce cas qu'à défaut par Monsieur [N] et tous occupants de son chef dont Monsieur [T] d'avoir libéré les lieux huit jours après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la RIV[Localité 3] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur,

Condamne in solidum Monsieur [N] et Monsieur [T] à payer à la RIV[Localité 3] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne in solidum Monsieur [N] et Monsieur [T] à payer à la la RIV[Localité 3] une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [N] et Monsieur [T] aux dépens, en ce compris le coût du constat du commissaire de justice, 

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.


Ainsi jugé et prononcé, en audience publique aux jour, mois et an ci-dessus.

LE GREFFIER LE JUGE