Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître SITRUK

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître LANCELOT
Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/02394 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZL5R

N° MINUTE : 
3 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBIILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire B0096


DÉFENDEURS
Monsieur [X] [B],
représenté par Maître SITRUK, avocat au barreau de Lilas
Madame [P] [H], 
demeurant tous les deux [Adresse 1]
représentée par Maître LANCELOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire C2020
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004929 du 25/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02394 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZL5R

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 novembre 2012, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [B], portant sur un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], [Adresse 1], moyennant paiement mensuel d’un loyer de 369, 13 euros, charges comprises.

Ayant appris que le locataire n’habitait plus les lieux et les avait cédés à des tiers, et la société DETECTNET, experte en investigations civiles, ayant confirmé en partie l’information, la RIVP a fait commettre par le tribunal judiciaire de Paris par ordonnance du 12 décembre 2022 un commissaire de justice afin de se rendre sur place et faire toutes constatations utiles quant aux conditions d’occupation du logement. A la suite de trois déplacements les 20 décembre 2022, 5 janvier 2023 et 10 janvier 2023, le commissaire de justice a ainsi constaté l’occupation des lieux par Mme [P] [H] seule, celle-ci expliquant être hébergée gracieusement par M. [B].

Par acte de commissaire de justice du 9 et du 10 février 2023, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] a fait citer Monsieur [X] [B] et Madame [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
-Prononcer la résiliation du bail du 15 novembre 2012 qui lie la RIVP à Monsieur [X] [B] aux torts exclusifs de ce dernier, pour inoccupation personnelle, cession et sous-location des lieux ;

-Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [X] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont Madame [P] [H], occupante sans droit ni titre, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si nécessaire, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir, qui sera liquidée, passé un délai de trois mois pour le juge de céans ;

-Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

-Condamner solidairement ou à défaut in solidum, Monsieur [X] [B] et Madame [P] [H] à verser à la RIVP, à compter de la date de prononcé du jugement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

-Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil,

-Condamner solidairement, ou à défaut, in solidum, Monsieur [X] [B] et Madame [P] [H] à verser à la RIVP une indemnité de 1200 € en application de l’article 700 du code des procédures civiles,

-Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément à l’article 514 du code de procédure civile,
-Condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, Monsieur [X] [B] et Madame [P] [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat.

L’affaire, d’abord appelée à l’audience du 25 mai 2023, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 novemb re 2023, le président organisant les échanges des pièces et conclusions entre les parties selon les modalités de l’article 446-2 du code de procédure civile. 

A cette audience, la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et le rejet des demandes adverses. Elle explique avoir démontré, par diverses pièces, la violation de ses obligations contractuelles par le locataire dont le logement ne constitue plus le logement principal. Par ailleurs, elle expose que Monsieur [B] n’apporte pas la preuve qu’il occupe bien les lieux à titre principal. Ainsi, les attestations produites, non conformes aux prescriptions légales, ne sont pas probantes. Le bail communiqué pour établir que Mme [S] est seule locataire en titre du logement sis au [Adresse 3] à [Localité 6] est douteux, voire est un faux grossier. Enfin, Mme [H] n’a communiqué aucune pièce sur sa domiciliation dans les années 2020, 2021 et 2022. La présence de Mme [H] dans les lieux démontre la cession du bail ou sa sous-location.

La RIVP ajoute que l’astreinte est nécessaire puisque l’Etat n’apporte pas toujours son concours. Par ailleurs, une indemnité d’occupation d’un loyer majoré est de nature à compenser le préjudice subi par la RIVP. La suppression du délai de deux mois s’impose puisque le logement est occupé irrégulièrement par un tiers.

Enfin, la RIVP expose que Monsieur [B] n’a pas caractérisé les préjudices dont il demande réparation, sans d’ailleurs démontrer aucune faute de la RIVP. 

En défense, Monsieur [X] [B], représenté par son conseil, sollicite le rejet des demandes de la société RIVP, la condamnation de la RIVP au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 1240 du code civil, de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 

Il indique que l’adresse [Adresse 3] à [Localité 6] est l’adresse de Mme [I] [S], son ancienne concubine et mère de ses deux enfants comme elle en atteste, le contrat de bail étant d’ailleurs à son nom. Il soutient que les lieux loués constituent bien son habitation principale et que le commissaire de justice n’en rapporte pas la preuve contraire. Ainsi ce dernier a bien remarqué la présence d’un lit, également d’un matelas au sol désigné par Mme [H] comme étant le lieu de couchage de M. [B], de même que la présence de vêtements masculins à l’intérieur du placard de la chambre. Mme [H] n’a pas su désigner le lieu de rangement des pièces administratives de M. [B] sans que l’on puisse en tirer d’autres conclusions. La non ouverture d’un courrier datant de 5 jours avant le constat du 10 janvier 2023 n’est pas non plus probante. Il insiste sur le fait qu’il se contente d’héberger ponctuellement Mme [H] sans lui demander de loyer en conséquence. Mme [H] a attesté que M. [B] figure bien dans le logement loué.

Monsieur [B] a indubitablement subi des dommages nécessitant réparation du fait de cette action en justice. 

Madame [P] [H], par la voix de son conseil, sollicite que la RIVP soit déboutée de ses demandes la concernant, et qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 1500 euros à verser à Maître Emmanuel LANCELOT en application des articles 700-2 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve qu’il renonce effectivement à percevoir la contribution de l’Etat, cette condamnation ne pouvant en tout état de cause être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%, soit en l’espèce (21 UV x 36€ + 50%) = 1134 euros. 

Elle explique avoir été la compagne de Monsieur [B] pendant quelques mois, du printemps 2022 au mois de janvier 2023, et avoir été hébergée épisodiquement sur cette période. Elle n’a jamais habité les lieux de façon permanente. Elle a d’ailleurs déménagé de son précédent logement début janvier 2023 pour un nouveau logement à [Localité 4], puis chez son frère, ce dont elle justifie. M. [B] lui a permis d’entreposer des cartons chez lui dans ce cadre, qu’elle a débarrassés dès la mi-janvier 2023.

Les conclusions hâtives du commissaire de justice sur ce qu’il a constaté sont farfelues. Seule sa présence occasionnelle dans les lieux, d’ailleurs confirmée par la société DETECNET est établie. Elle précise être à l’aide juridictionnelle.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1729 et 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, notamment lorsque le preneur méconnaît ses obligations et n’use pas paisiblement des locaux loués en bon père de famille.

Par ailleurs, il ressort des articles 1224 et 1228 du code civil, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En vertu des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1729 du code civil, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de l’occuper personnellement.

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation applicable aux logements loués par des organismes HLM s'y référant directement. Par ailleurs et en vertu de l’article R. 641-1 du code de la construction et de l’habitation, est présumé constituer la résidence principale de son détenteur le local que celui-ci occupe de façon effective et continue avec sa famille.

Conformément à l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. 
En l’espèce, le contrat de location stipule en son article 1er que les locaux désignés sont loués au titre de résidence principale et en son article 5 que l’occupation des locaux est strictement réservée au locataire qui doit y établir son habitation principale et y résider au moins huit mois par an, et que le contrat est incessible et intransmissible. 
Il est constant que l’attribution d’un logement H.L.M. est fonction de la situation de famille et des ressources du preneur, ce dont il résulte que le preneur doit occuper les lieux de façon strictement personnelle. D’ailleurs, l’occupation par un membre de la famille ne saurait suppléer l’occupation par le preneur qui ne maintient pas dans les lieux son habitation principale. L’occupation du preneur doit être réelle, normale, effective et suffisamment continue. Elle ne saurait résulter de domiciliations administratives.
Il résulte des pièces produites par la RIVP et notamment, le contrat de location signé avec M. [B], l’enquête annuelle sur le loyer de solidarité pour l’année 2023 et datée du 7 novembre 2022, le procès-verbal de constat relatant de manière précise les éléments de vie démontrant ou non la présence pérenne de M. [B], les relevés du compteur d’eau chaude et d’eau froide pour l’année 2023, que Monsieur [B] n’occupe manifestement les lieux pas de manière continue et pérenne.
Les attestations versées par M. [B] sont insuffisamment circonstanciées (étant rappelé que si les attestations produites ne sont pas conformes aux dispositions des articles 201 et 202 du code de procédure civile, elles n'en demeurent pas moins des commencements de preuve qui peuvent être corroborées par d'autres témoignages ou éléments de preuve), de même que la preuve de domiciliations administratives sont insuffisantes pour démontrer qu’il loge au moins 8 mois par an dans son logement.
Or, le défaut d’occupation personnelle des lieux au moins 8 mois par an constitue une violation suffisamment grave par le locataire de ses obligations qui justifie à elle seule la résiliation du contrat.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail, d'autoriser l'expulsion de Monsieur [X] [B] et de tous occupants de son chef et notamment de Madame [P] [H], si elle se trouvait encore dans les lieux, ce qu’elle conteste. Il sera précisé qu’il ne résulte pas des pièces produites la preuve d’une cession de bail ou d’une sous-location, la période d’hébergement de Mme [H] étant particulièrement floue, sans doute de fin novembre à fin janvier 2023, et sa durée prolongée non établie.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [X] [B] et l’occupant de son chef à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur la capitalisation des intérêts
L'article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, en l'absence de demande en paiement d’une dette de loyers, cette demande apparaît sans objet.

Sur l'indemnité d'occupation 
Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec effet à compter de ce jour. Elle est due par Monsieur [B] seul, la preuve que Madame [H] ait occupé les lieux autrement que ponctuellement et gracieusement n’étant pas rapportée.

Sur la demande d’expulsion immédiate 
Aux termes des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne peut intervenir que deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux sauf si les occupants sont de mauvaise foi ou si la personne est entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 
La bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, la preuve de la mauvaise foi du locataire est insuffisamment caractérisée.
Dans ces conditions, la demande sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 
Il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a du engager Monsieur [B] sera condamné au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
De même, la RIVP sera condamnée au paiement de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à verser à Maître Emmanuel LANCELOT, en l’état des pièces justificatives versées et en application de l’article 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Sur les dépens 
Monsieur [B] en tant que partie perdante, supportera les dépens de la RIVP.
La RIVP supportera les dépens de Madame [H].

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés à :
[Localité 6]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
et ce à compter de ce jour,

Dit en ce cas qu'à défaut par Monsieur [X] [B] et tous occupants de son chef d'avoir libéré les lieux huit jours après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la RIVP pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur,

Condamne Monsieur [X] [B] à payer à la RIVP une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Monsieur [X] [B] à payer à la RIVP une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la RIVP à payer à Maître Emmanuel LANCELOT une somme de 800 euros en application de l’article 700 2°du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamne Monsieur [X] [B] aux dépens de la RIVP, en ce compris le coût du constat du commissaire de justice et de l’assignation le concernant, 

Condamne la RIVP aux dépens de Madame [P] [H],

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé, par mise a disposition au greffe ce jour, mois et an ci-dessus et signé par Domitille RENARD, Juçge et le Greffier, JOBERT Laura. 

LE GREFFIER LE JUGE