Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me HOCINI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me RONIN DULON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/03985 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZXP

N° MINUTE : 
13 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024

DEMANDEURS
Madame [D], [H], [V] [K] épouse [C], 
Madame [X], [S], [B], [G] [A] [C],
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F], [M], [I], [E] [C], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître RONIN DULON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1199


DÉFENDEUR
Monsieur [N] [P], 
demeurant [Adresse 1]

assisté par Maître HOCINI, avocat au barreau de Paris,vestiaire # D1383


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03985 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZZXP

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 janvier 1996, Monsieur et Madame [K] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [N] [P] portant sur un immeuble sis [Adresse 1], 6ème étage escalier B, moyennant le paiement mensuel d'un loyer de initial de 2843 francs hors taxe, le montant actualisé étant de 680,50 euros hors charge.

Par acte authentique du 27 octobre 2008, Monsieur et Madame [K] ont donné la nue-propriété de cet appartement à leurs petits-enfants, Monsieur [F] [C] et Madame [X] [C] et en ont conservé l'usufruit.

A la mort de ses parents le 22 octobre 2009 pour Monsieur [K] et le 16 mars 2010 pour Madame [K], Madame [D] [K] épouse [C], fille unique des époux [K] et mère de Monsieur [F] [C] et Madame [X] [C] a hérité de l'usufruit du bien loué.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 13 janvier 2022, réceptionné le 18 janvier 2022, Madame [D] [K] épouse [C] et ses deux enfants ont notifié à Monsieur [N] [J] un congé pour vente moyennant un prix de 290.000 euros net vendeur, avec effet au 4 janvier 2023.

A la date d'effet du congé, Monsieur [N] [P] s'est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023, Madame [D] [K] épouse [C], Monsieur [F] [C], Madame [X] [C] ont fait citer Monsieur [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir :
- l'expulsion de Monsieur [N] [P], déchu de tout titre d'occupation depuis le 4 janvier 2023 à minuit, et des occupants de son chef des lieux loués, avec le concours au besoin de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- la condamnation de Monsieur [N] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation égale à la somme de 748,55 euros par mois charges et taxes en sus, à compter du 5 janvier 2023 jusqu'à parfaite libération des lieux,
- la condamnation de Monsieur [N] [P] au paiement d'une somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de Monsieur [N] [P] aux dépens.

L'affaire, d'abord appelée à l'audience du 25 mai 2023, a fait l'objet d'un dernier renvoi à l'audience du 10 novembre 2023 à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, les demandeurs représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes. Ils ne se sont pas opposés à la demande de Monsieur [N] [P] de se voir accorder un délai pour quitter les lieux à condition qu’il n’excéde pas six mois.
Ils exposent que le congé est régulier en la forme et fondé sur la volonté de vendre le bien pour dégager un pécule de retraite à Madame [D] [K] épouse [C], financer les études de Madame [X] [C] et pallier la situation professionnelle très précaire de Monsieur [F] [C]. Monsieur [N] [P] ne s'est pas porté acquéreur de l'offre qui lui a été faite. Si Monsieur [N] [P] est âgé de plus de 65 ans, il n'est pas recevable pour autant à bénéficier du statut protecteur de l'article 15 III alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, les ressources de l'usufruitier qui a seul la qualité de bailleur et qu'il convient de prendre en compte sont inférieures au plafond de ressources prévu par la loi qui est de 24.316 euros en 2022. Ainsi, Madame [D] [K] épouse [C] communique son avis d'imposition 2022 et 2023 pour en justifier, étant précisé qu'il s'agit d'un bien propre et que les revenus de son époux ne doivent pas être pris en compte. Aucune offre de relogement ne devait donc être faite et le congé est valable et l'occupant des lieux doit être expulsé. Le temps écoulé depuis que Monsieur [N] [P] a eu connaissance du congé ne permet pas de lui accorder des délais au delà de six mois pour organiser son déménagement et quitter l'appartement.

En défense, Monsieur [N] [P], représenté par son conseil, sollicite :
- de juger nul le congé faute de proposer une solution de relogement eu égard à son âge, le bail en cours se poursuivant jusqu'au 5 janvier 2026,
A titre subsidiaire,
- de se voir accorder des délais à hauteur de 36 mois pour quitter le logement compte tenu de sa situation et de son âge,
- de déduire les frais d'huissier et les mettre à la charge de l'Etat en application de la décision d'aide juridictionnelle totale et de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1991,
- de dire n'y avoir lieu à l'article 700 du code de procédure civile en application de la décision d'aide juridictionnelle totale et de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1991.

Il fait valoir qu'il est âgé de plus de 67 ans au 4 janvier 2023, étant né le 15 novembre 1955. Il bénéficie de ressources en dessous du seuil légal prévu, comme en témoigne son avis d'impôt sur le revenu de 2020. La seule production d'un avis concernant les revenus de 2021 de Madame [D] [K] épouse [C] avec des cases floutées est insuffisant pour apprécier le montant du revenu fiscal de référence de la demanderesse et exclure le locataire du bénéfice du statut légal protecteur. A titre subsidiaire, il sollicite des délais pour quitter les lieux dès lors que son relogement n'a pu être effectué et qu'il a entrepris des démarches afin d'obtenir un nouveau logement.Il a effectué une demande de logement social le 9 mars 2021 et en justifie.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions que les conseils des parties ont déposé et développées oralement à l’audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2024, prorogé à plusieurs reprises, et rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée en première page.






MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'application de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989

Selon l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. (…)
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [N] [P] était âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat soit au 4 janvier 2023.

S'agissant du plafond de ressources, il convient de se référer à l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré, dans sa version en vigueur au 3 janvier 2022, c'est à dire à la date de notification du congé. Il prévoit que pour les catégories de ménage 1, c'est à dire les personnes seules, à [Localité 4], le plafond de ressources est de 24.316 euros. Il est de 36.341 euros pour les catégories de ménage 2, c'est à dire deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l'exclusion des jeunes ménages.
Par application stricte de la loi, c'est-à-dire en calculant le jour de prise en compte des ressources annuelles de l'année de quantième à quantième en partant de la date de notification du congé, les ressources à prendre en considération sont celles à compter du 18 janvier 2022. L'avis d'imposition de 2023 sur les revenus 2022 est donc pertinent.
Selon l'arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, « le bailleur ne peut délivrer congé à un locataire âgé de plus de 65 ans (1) et dont les ressources annuelles (2), à la date de notification du congé, sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement (3). »
La note (2) est ainsi précisée : le montant de ressources retenu est celui qui est déclaré à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction.
Dans ces conditions, le montant des ressources à retenir est de 24.316 euros.
Monsieur [N] [P] produit pour justifier de ses revenus un avis d'imposition 2022 au titre de ses revenus 2021 mentionnant des revenus au titre de revenus professionnels déclarés de 6.068 euros. Il n'y a ni abattement spécial ni charges déductibles. Toutefois, l'avis d'imposition 2023 sur les revenus 2022 aurait été davantage pertinent. Sans contestation sur la réalité de ses revenus à la date de la notification du congé c'est à dire quelques jours après la fin de l'année 2021, il est possible de prendre en considération les ressources apparaissant sur l'avis d'imposition 2022 établi sur la base des ressources 2021, aucune modification substantielle des ressources de Monsieur [N] [P] n'étant évoquée.
S'agissant des ressources du bailleur, c'est à dire de Madame [D] [K] épouse [C], dont il convient de tenir compte sans considération des revenus de son époux étant donné le caractère propre de l'appartement loué à Monsieur [N] [P] tel qu'établi par les actes de notoriété du 2 mars 2010 après le décès de Monsieur [M] [K] et du 28 avril 2010 après le décès de Mme [A] [K], ils sont établis par l'avis d'impôt 2023 sur les revenus 2022. Madame [D] [K] épouse [C] n'a pas déclaré de revenus de salaires, pensions ou rentes sauf des revenus fonciers net de 5.517 euros et des revenus professionnels non salariés de 8.370 euros soit un total de 13.888 euros en 2022. Cette somme étant inférieure au plafond de ressources de 21.316 euros, Madame [D] [K] épouse [C] est dispensée de l'obligation de proposer un relogement.

Le locataire ne bénéficie pas dans ces conditions du statut protecteur prévu par la loi.

Sur la validité du congé pour vendre

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que lorsqu'un bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En l'espèce, la bailleresse produit aux débats :
- les actes notariés justifiant de la propriété du bien,
- le contrat de bail conclu le 24 janvier 1996 à effet au 5 janvier 1996 pour trois années et tacitement reconduit depuis,
- le congé pour vendre adressé par courrier recommandé le 13 janvier 2022 accompagné de la notice d'information relative aux obligations du bailleur en cas de décision de vente du bien loué. 


Il résulte des pièces versées aux débats que la bailleresse justifie de la délivrance selon les formes légales requises d'un congé pour reprise à son locataire.

Monsieur [N] [P], qui n'a pas fait de proposition d'achat du bien, est en conséquence déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le bien loué. Cette déchéance prend effet à l'expiration du délai de préavis, soit le 4 janvier 2023 à minuit.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 4 janvier 2023 à minuit et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [P], devenu occupant sans droit ni titre depuis cette date et de tous occupants de son chef.

Sur l'indemnité d'occupation 

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 5 janvier 2023. 

Sur l'octroi de délais pour quitter les lieux

II résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables dans les limites d’un mois à un an aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. A cette fin, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise foi de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l'occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, Monsieur [N] [P] justifie des motifs de sa demande d'octroi de délais pour quitter les lieux en produisant une attestation de renouvellement de demande de logement social sollicitée pour la première fois le 9 mars 2021. Il n'est pas justifié d'autres démarches actives afin de trouver une logement. Compte tenu de ces seuls justificatifs et malgré une certaine bonne foi, il apparaît que Monsieur [N] [P] a déjà bénéficié de facto de délais conséquents depuis la date d'effet du congé le 4 janvier 2023 à minuit.

Dans ces conditions, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.
Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [P] à verser aux trois demandeurs la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Constate la validité du congé pour vendre délivré le 18 janvier 2022 pour le 4 janvier 2023 à minuit à Monsieur [N] [P] des lieux loués sis [Adresse 1],

Dit qu'à défaut par Monsieur [N] [P] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [D] [K] épouse [C] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur,

Condamne Monsieur [N] [P] à payer à Madame [D] [K] épouse [C] une indemnité mensuelle d'occupation égale aux loyers et charges qui auraient été exigibles à défaut de résiliation, à compter du 5 janvier 2023 jusqu'au départ effectif des lieux,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Monsieur [N] [P] à payer à Madame [D] [K] épouse [C], Monsieur [F] [C] et Madame [X] [C], la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [N] [P] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition publiquement aux jour, mois et an ci-dessus et signé par Nous, Domitille RENARD, Juge et le Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE