Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/52623 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOE

N° : 10

Assignation du :
28 et 29 Mars 2024[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 juillet 2024



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. JOSA MURS
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Nathalie CATHERINE-SEGUIN, avocat au barreau de PARIS - #C0911

DEFENDEURS

La S.A.S. LA RADESIENNE
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [Z] [T] épouse [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Monsieur [I] [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentés par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS - #D0230


DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 



Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 17 juin 2023, la société JOSA MURS a consenti à la société LA RADESIENNE, alors en cours de formation, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 9], pour une durée de trois ans à compter du 17 juin 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 26.700 € HT et HC payable par mois et d’avance, pour l’exercice de l’activité de “revente de pizzas uniquement cuites au feu de bois, salades, desserts, boissons sans licence quatre”.

Par actes sous signature privée du même jour, Mme [Z] [W] et M. [I] [W] (ci-après dénommés “les époux [W]”) se sont portés cautions solidaires de la société JOSA MURS.

La société JOSA MURS a depuis lors été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris.

Le 26 janvier 2024, la société JOSA MURS a fait signifier à la société LA RADESIENNE un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer dans le délai d’un mois un arriéré locatif de 4.350,65 €. 

Le même jour, la société JOSA MURS a fait signifier à sa locataire une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à lui fournir dans le délai d’un mois:

- “les trois validations avant, pendant et après les travaux par un bureau de contrôle agréé préfecture pour utiliser une, deux ou trois cheminées existantes et de l’entretien de celles-ci tel que prévu au paragraphe “Destination des lieux” littéralement reproduit ci-après (...)”;
- “la facture du ramonage réalisé par une entreprise qualifiée à cet effet par l’organisme professionnel et de classification du bâtiment, conformément à l’article 31-6 du Règlement sanitaire de la Ville de [Localité 8] et au chapitre “Extractions, ventilation et aération” littéralement reproduit ci-après (...)”;
- “le certificat de dératisation et de désinsectisation du local conformément à l’arrêté du 20/11/79 portant règlement sanitaire du département de PARIS modifié le 23/07/82 annexe articles 130 et 133".

Par acte des 28 et 29 mars 2024, la société JOSA MURS a fait assigner la société LA RADESIENNE et les époux [W] ès-qualités de cautions devant le juge des référés de ce tribunal. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, elle demande au juge de:

-constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 17 juin 2023 liant les parties avec effet au 27 février 2024;
- subsidiairement, ordonner la résiliation du bail du 17 juin 2023 pour non-paiement du loyer et des charges à leur échéance et non-respect de l’obligation de fournir les validations des travaux de cheminées et la facture de ramonage;
- condamner “conjointement et solidairement” la société LA RADESIENNE et les époux [W] à lui payer une provision de 946,32 € au titre des intérêts de 10% par mois pour le retard de paiement des factures de “décembre 2023, janvier et février 2023";
- condamner “conjointement et solidairement” la société LA RADESIENNE et les époux [W] à lui payer une indemnité d’occupation de 3.474,40 € par mois;
- dire que le dépôt de garantie de 8.478 € lui restera acquis;
- condamner la société LA RADESIENNE et les époux [W] à lui payer, chacun, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile majorée de 20 %;
- condamner la société LA RADESIENNE et les époux [W] aux entiers dépens majorés de 20 % dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Lors de l’audience, la société JOSA MURS sollicite à titre subsidiaire le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en application de l’article 837 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société LA RADESIENNE et les époux [W] demandent au juge de:

- à titre principal, se déclarer incompétent et débouter la société JOSA MURS de toutes ses demandes;
- à titre subsidiaire, débouter la société JOSA MURS de toutes ses demandes;
- à titre infiniment subsidiaire, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, lui accorder des délais de paiement pour régler les sommes qui pourraient être mises à sa charge au titre du commandement de payer du 26 janvier 2024 et pour communiquer à la société JOSA MURS les documents visés dans la sommation du même jour;
- en tout état de cause, débouter la société JOSA MURS de toutes ses demandes;
- condamner la société LA RADESIENNE à lui payer 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion

A l’appui de sa demande, la société JOSA MURS explique que sa locataire n’a pas payé les causes du commandement de payer du 26 janvier 2024 dans le délai d’un mois et qu’elle n’a pas non plus fourni les documents visés dans la sommation qu’elle lui a fait délivrer le même jour; que contrairement à ce que soutiennent la société LA RADESIENNE et les cautions, elle n’a jamais eu l’intention de renoncer à se prévaloir des effets du commandement.

La société LA RADESIENNE et les époux [W] répliquent qu’en faisant délivrer à la société LA RADESIENNE une sommation fondée sur un nouveau grief après lui avoir fait signifier un commandement de payer, la société JOSA MURS a renoncé à se prévaloir dudit commandement; qu’en outre, l’acte a été délivré de mauvaise foi dès lors que la société LA RADESIENNE est aujourd’hui à jour du paiement des loyers; que les manquements qui lui sont reprochés aux termes de la sommation sont sérieusement contestables; qu’à titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais pour s’acquitter des obligations qui demeureraient à sa charge au titre du commandement et de la sommation ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. 


En l’espèce, le bail du 17 juin 2023 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’accessoires audit loyer un mois après un commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de cette clause.

Le commandement de payer signifié les 26 janvier 2024 à la société LA RADESIENNE vise cette clause. Il porte sur un arriéré de loyers, charges et accessoires de 4.350,65 € selon décompte figurant dans l’acte et ses annexes, frais de l’acte inclus.
Contrairement à ce que soutiennent la société LA RADESIENNE et les cautions, le fait, pour la société JOSA MURS, d’avoir fait signifier le même jour à sa locataire une sommation fondée sur un nouveau grief n’emporte nullement renonciation de la demanderesse à se prévaloir des effets du commandement de payer, une telle renonciation ne pouvant résulter que d’une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque, non démontrée en l’espèce. La contestation soulevée par les défenderesses est donc dépourvue de caractère sérieux.

Par ailleurs, le fait que la société LA RADESIENNE se soit finalement acquittée des causes du commandement est indifférent pour caractériser la mauvaise foi de la société JOSA MURS, laquelle, pour priver d’effet un commandement visant la clause résolutoire du bail, doit être établie lors de la délivrance de l’acte. Or, à cette date, la locataire ne conteste pas qu’elle était débitrice des causes du commandement de payer. La contestation soulevée par les défenderesses est donc dépourvue de caractère sérieux.

Il ressort des déclarations non contestées de la société JOSA MURS que la société LA RADESIENNE s’est acquittée des causes du commandement de payer par des versements intervenus les 2 avril 2024, 26 avril 2024 et 24 mai 2024, soit après l’expiration du délai d’un mois visé par la clause résolutoire du bail et rappelé dans l‘acte.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 février 2024 à 24h00.

La société LA RADESIENNE sollicite l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables aux baux dérogatoires au statut des baux commerciaux conclus en application de l’article L. 145-5 du code de commerce. La société LA RADESIENNE sera donc déboutée de ses demandes.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de la société LA RADESIENNE selon les termes du dispositif ci-après.

La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au montant du loyer majoré de 20 %, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due à la société JOSA MURS à compter du 27 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Au vu des actes de cautionnement versés aux débats, il convient de condamner solidairement chacun des époux [W] au paiement de l’indemnité d’occupation due à la société JOSA MURS.

Le juge ayant accueilli la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 26 janvier 2024, il n’y a pas lieu de statuer sur l’existence et la persistance des manquements visés dans la sommation délivrée le même jour à la défenderesse.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la société JOSA MURS demande la condamnation solidaire de la société LA RADESIENNE et des cautions à lui payer, à titre de pénalité contractuelle, une provision de 946,32 € correspondant à 10 % de l’arriéré de loyers dont la locataire était débitrice au jour de l’assignation.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de cette demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

La clause pénale dont se prévaut la société JOSA MURS à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société LA RADESIENNE et les époux [W] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation précités ainsi que les frais de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner in solidum les défendeurs à payer à la société JOSA MURS la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clause pénale dont se prévaut la société JOSA MURS à l’appui de sa demande de majoration de 20 % des dépens et frais irrépétibles étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 17 juin 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 9], avec effet à la date du 26 février 2024 à 24h00,


Déboutons la société LA RADESIENNE, Mme [Z] [W] et M. [I] [W] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire fondées sur l’article L. 145-41 du code de commerce,

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société LA RADESIENNE pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et et de la force publique,

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons solidairement la société LA RADESIENNE, Mme [Z] [W] et M. [I] [W] à payer à la société JOSA MURS une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 27 février 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Condamnons in solidum la société LA RADESIENNE, Mme [Z] [W] et M. [I] [W] à payer à la société JOSA MURS la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société JOSA MURS,

Condamnons in solidum la société LA RADESIENNE, Mme [Z] [W] et M. [I] [W] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation du 26 janvier 2024 ainsi que les frais de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits, dont distraction au profit de Me CATHERINE-SEGUIN conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait à Paris le 08 juillet 2024

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC François VARICHON