Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 04/04/2024
à : Maitre Sandra HERRY


Copie exécutoire délivrée 
le : 04/04/2024
à : Maitre Benjamin AYOUN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 23/09217
N° Portalis 352J-W-B7H-C3NJ4

N° MINUTE : 1/2024


ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2024

DEMANDEURS

Madame [L] [O], demeurant [Adresse 5]
Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 6]
Madame [M] [O], demeurant [Adresse 9]
Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 8]
Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 7]
Madame [C] [B], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maitre Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, [Adresse 2],


DÉFENDEURS

Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 3]
Madame [V] [U] épouse [P], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne assistés de Maitre Sandra HERRY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 08 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09217 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NJ4



EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [O], M. [Z] [O], Mme [M] [O], M. [G] [B], M. [I] [B] et Mme [C] [B], ci-après dénommés « les consorts [O] » sont propriétaires indivis d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10].

Par contrat du 1er février 2017, les consorts [O] ont donné à bail ledit logement à M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P].

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le même jour.

Par jugement du 9 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté la résiliation du bail à la date du 14 décembre 2018 et a ordonné l’expulsion des locataires à défaut de libération volontaire passé le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux.

L’expulsion des locataires a été effectuée le 6 janvier 2022.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été réalisé le 6 janvier 2022 hors de la présence des locataires, dûment convoqués.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, les consorts [O] ont fait assigner M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
- 9.900 euros au titre de la majoration de loyer sur 36 mois,
- 8.993,70 euros au titre des travaux effectués à la suite de la dégradation du bien,
- 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Appelée pour la première fois à l’audience du 11 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été retenue à l’audience du 8 février 2024.

A cette audience, les consorts [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance ajoutant à leur assignation une demande de condamnation solidaire des époux [P] et le rejet des prétentions des défendeurs. Ils expliquent que la majoration de loyer demandée sur les trois premières années de bail est justifiée par la clause contractuelle qui est claire et ne nécessite aucune interprétation. Ils ajoutent que les travaux de remise en état sont justifiés par la production de factures et que les défendeurs sont mal fondés à invoquer le fait que le constat de sortie des lieux ait été effectué deux mois après l’expulsion dès lors que pendant cette période de deux mois, l’appartement n’était pas accessible en vertu des dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Ils précisent que les travaux de peinture qui n’ont pas été effectués par les défendeurs ce qui justifie leur demande de majoration de loyer, n’ont pas été intégrés dans les réparations locatives. Ils s’opposent à tout délai de paiement.

M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs écritures déposées et soutenues oralement à l’audience. A titre principal, ils sollicitent le débouté des demandes des consorts [O] et leur condamnation à leur verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, ils demandent la réduction des dommages et intérêts, la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 4.100 euros et les plus larges délais de paiement. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la demande de majoration de loyer n’est pas de la compétence du juge des référés car la clause sur le fondement de laquelle ce rappel de loyer est demandé est une clause litigieuse qui peut être considérée comme une clause d’estimation unilatérale par avance des réparations locatives qui contrevient à l’article 4 f) de la loi du 6 juillet 1989 et doit être réputée non écrite. Sur les réparations locatives, ils estiment à titre principal que la demande se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où elle s’appuie sur un constat de sortie des lieux non contradictoire qui ne peut être considéré comme probant dès lors qu’il a été établi plus de deux mois après la reprise du logement par les bailleurs. A titre subsidiaire, les défendeurs font valoir que les travaux réclamés ne correspondent pas à ce qui est indiqué dans l’état des lieux de sortie et sont bien plus importants que ce que l’état de l’appartement nécessait et demandent à ce que le dépôt de garantie soit déduit du montant des réparations. Enfin, M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P] font valoir les nombreuses charges auxquelles ils doivent faire face et le seul revenu de Mme [V] [P] pour les assumer de sorte qu’ils ne peuvent honorer les sommes demandées et sollicitent les plus larges délais.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la provision au titre des loyers et charges

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause : …f), par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent le paiement de la somme de 9.900 euros correspondant à une réduction de loyer de 275 euros par mois opérée pendant les trois premières années du bail à charge pour les locataires de procéder à la réfection des peintures.

Ils se réfèrent au contrat de location qui comporte une clause intitulée travaux dont les termes sont les suivants : « une diminution de loyer au cours du bail initial est prévue consécutivement au présent engagement d’entreprendre des travaux de peinture de l’appartement par le locataire. Cette diminution s’élève à la somme de 275 euros mensuelle comme mentionnée à l’article IV – A -1) - c).
Dans le cas de non réalisation des travaux de peinture par le locataire pendant la durée du bail initial ou au départ du locataire, la diminution pratiquée mensuellement depuis l’entrée dans les lieux lui sera réclamée à son départ ou à l’expiration du bail initial pour toute la durée de l’occupation ».

Cette clause explique dans des termes clairs qu’une diminution de loyer a été accordée aux locataires pendant les trois premières années du bail à charge pour eux de procéder à la réfection de la peinture de l’appartement.

Aucune interprétation de cette clause n’est nécessaire, ces termes indiquant clairement que la contre-partie de la diminution de loyer de 275 euros mensuels sur une période de 36 mois était la prise en charge par les locataires de la réfection des peintures du logement.

Or, les locataires ne contestent pas ne pas avoir repeint l’appartement durant leur période de location.
Décision du 04 avril 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09217 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NJ4


La prétention des défendeurs selon laquelle la clause pourrait être assimilée à une clause interdite de l’article 4 f) prévoyant que le locataire s’engage sur des réparations locatives évaluées par avance est une prétention de pure opportunité visant à ce que le juge des référés se déclare incompétent.

En effet, en l’espèce les locataires ne se sont pas engagés sur des réparations locatives mais se sont engagés à effectuer des travaux d’entretien à la charge du bailleur en contre-partie d’une diminution du loyer.

En conséquence, il convient de rejeter les prétentions des défendeurs et de faire droit à la demande provisionnelle des demandeurs à hauteur de la somme de 9.900 euros, les locataires ne contestant pas avoir bénéficié d’une diminution de loyer de ce montant sur la période du 1er février 2017 au 30 janvier 2020.

M. et Mme [P] seront ainsi solidairement condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 9.900 euros.

Sur les réparations locatives

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Selon l'article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…) Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Le décret du conseil d'État du 27 aout 1987 prévoit que sont, notamment, des réparations locatives 
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
d) Serrures et verrous de sécurité : Graissage ; Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées. 
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau : Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage pyro-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l’espèce, les consorts [O] sollicitent des réparations locatives d’un montant total de 8.993,70 euros se répartissant comme suit :
1.610,00 euros de nettoyage et débarras de l’appartement,7.232,50 euros correspondant à la facture de la société ICARE BATIMENT au titre de la réparation des dégradations locatives,151,20 euros au titre de la recherche de fuite constatée sur le mur de séparation de la chambre et de la salle de bains.
Pour justifier des réparations locatives sollicitées, alors que le logement a été donné en location en bon état de réparations, les demandeurs font état d’un constat de sortie des lieux réalisé par un commissaire de justice le 6 janvier 2022 duquel il résulte que l’appartement était sale, n’avait pas été complètement vidé par les locataires et présentait des dégradations : prises électriques arrachées, parquet à la vitrification usée et aux lattes manquantes, plaques de propreté et poignées manquantes sur plusieurs portes et meubles, carreaux cassés dans la salle de douche.

Or, il résulte du décret du conseil d'État du 27 aout 1987 ci-dessus reproduit que les dégradations détaillées dans le constat du commissaire de justice relèvent des réparations locatives.

Il convient également de relever que ces dégradations n’ont pas été constatées lors de l’état des lieux d’entrée de sorte qu’elles ne préexistaient pas à l’entrée en jouissance du logement par les défendeurs.

Pour contester leur responsabilité dans les dégradations relevées par les bailleurs, les locataires indiquent que ce constat n’est pas contradictoire et qu’il a été réalisé plus de deux mois après leur expulsion de sorte qu’il n’établit que les dégradations sont de leur fait compte tenu de la période de latence entre la restitution des lieux et l’établissement du constat.

Cependant, la lecture du constat du 6 janvier 2022 montre que les locataires ont été dûment convoqués aux opérations de constat.

De plus, à la suite de l’expulsion réalisée le 25 octobre 2021, les bailleurs ont dû laisser un délai de deux mois en application des articles L. 433-2 et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution aux locataires afin que ces derniers puissent retirer les meubles et objets qu’ils y avaient laissé.

Il est donc établi que pendant le délai de deux mois qui a suivi l’expulsion des époux [P], les bailleurs n’ont pu disposer du logement de sorte que l’imputabilité aux locataires de l’état de l’appartement au 6 janvier 2022 n’est pas contestable.

C’est donc à bon droit que les consorts [O] sollicitent la condamnation solidaire des époux [P] au paiement de la somme de 8.993,70 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce montant le dépôt de garantie de 4.100 euros dont il n’est pas contesté qu’il a été payé par les défendeurs mais qu’il n’a pas été déduit de la dette dans le compte locatif produit par les consorts [O].

En conséquence, après déduction du dépôt de garantie, la somme due par les époux [P] s’élève à la somme provisionnelle de 4.893,70 euros, montant auquel ils seront solidairement condamnés.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [V] [U] épouse [P] justifie percevoir un salaire de 3.200 euros et devoir faire face à de nombreuses charges constituées par plusieurs crédits à la consommation, outre un loyer de 1.388 euros.

Compte tenu du montant substantiel de la dette, il n’est pas établi que M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P] seraient en capacité de respecter l’échéancier qu’ils proposent compte tenu des charges auxquels ils doivent faire face et de la dette locative de 36.693,21 euros qu’ils restaient encore devoir aux demandeurs à la date du 2 octobre 2023.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [O] le coût de leurs frais irrépétibles. M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P] seront en conséquence condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

Condamnons solidairement M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P] à verser à Mme [L] [O], M. [Z] [O], Mme [M] [O], M. [G] [B], M. [I] [B] et Mme [C] [B] la somme provisionnelle de 9.900 euros au titre du remboursement de la diminution de loyers de 275 euros par mois sur la période du 1er février 2017 au 30 janvier 2020,

Condamnons solidairement M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P] à verser à Mme [L] [O], M. [Z] [O], Mme [M] [O], M. [G] [B], M. [I] [B] et Mme [C] [B] la somme provisionnelle de 4.893,70 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 4.100 euros,

Déboutons M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P] de leur demande de délais de paiement ;

Déboutons les parties de leurs autres demandes ;

Condamnons in solidum M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P] à verser à Mme [L] [O], M. [Z] [O], Mme [M] [O], M. [G] [B], M. [I] [B] et Mme [C] [B] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum M. [N] [P] et Mme [V] [U] épouse [P] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.



La greffière, La juge des contentieux et de la portection