Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
04 JUILLET 2024






N° RG 24/00505 - N° Portalis DB22-W-B7I-R5LX
Code NAC : 30B 

DEMANDERESSE

S.C.I. DU FER A CHEVAL, société civile immobilière, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 329 417 083, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, 

Représentée par Me Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 157


DEFENDERESSE

LETAIEF IMMOBILIER, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 953 223 344, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Claude DEBOOSERE-LEPIDI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C239

***


Débats tenus à l'audience du : 16 Mai 2024

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2024, prorogé au 04 Juillet 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :





EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 1er août 2023, la SCI DU FER A CHEVAL a donné à bail, à la société LETAIEF Immobilier des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3]. 
Le locataire ayant cessé de régler ses loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS LETAIEF IMMOBILIER le 13 décembre 2023 pour obtenir le paiement de la somme de 3.759,27 euros représentant les loyers et charges impayées arrêtés au mois de novembre 2023 inclus. 

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, la SCI DU FER A CHEVAL a fait assigner en référé la SAS LETAIEF IMMOBILIER afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 1er août 2023,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 7.484,79 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au mois de février 2024 
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1er mars 2024 et jusqu' à la complète libération des locaux,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
- condamner la locataire à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût des actes précédemment cités dans la présente assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024. 

A cette date la SCI DU FER A CHEVAL a maintenu ses demandes, actualisant la dette locative à la somme de 11.210,31 euros, échéance de mai 2024 comprise. Elle s’est opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire qui résulterait d’une contestation sérieuse quant à la régularité du commandement de payer et à l’octroi de délais de paiement.
Au soutien de ses prétentions elle a exposé que la locataire n’avait pas élu domicile dans les lieux loués, que seule la délivrance du commandement de payer au siège social était possible, raison pour laquelle elle y avait fait délivrer le commandement de payer. 

En défense, la SAS LETAIEF s’est opposée aux demandes. Subsidiairement elle a demandé l’octroi de délais. 

Au soutien de ses prétentions elle a soulevé la nullité du commandement de payer exposant qu’il avait été délivré au siège social de la société et non à l’adresse du local loué de sorte que la SCI DU FER A CHEVAL ne pouvait se prévaloir des effets de la clause résolutoire. 
Elle a expliqué avoir rencontré de grosses difficultés suite au retard dans l’obtention de sa carte professionnelle. 

La SAS LETAIEF a remis à la SCI DU FER A CHEVAL un chèque de 6.000 euros à l’audience. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, prorogée au 4 juillet 2024. 


MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule dans son article « Clause résolutoire », qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 13 décembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 





La délivrance du commandement de payer au siège social de l’entreprise plutôt qu’à l’adresse des lieux loués, au sein desquels la société n’avait pas élu domicile, n’est pas de nature à affecter la régularité du commandement de payer et rendre nul le commandement de payer. Ce moyen ne constitue pas une contestation sérieuse susceptible de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 13 décembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. 
Si un chèque de 6.000 euros a été remis à l’audience, il n’est pas possible de vérifier son bon encaissement. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la SAS LETAIEF IMMOBILIER à payer à la SCI DU FER A CHEVAL la somme provisionnelle de 11.210,31 euros en denier sou quittances correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du mois de mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

De plus, il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale. 

Enfin, il convient de condamner la SAS LETAIEF IMMOBILIER à payer à la SCI DU FER A CHEVAL à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du mois de juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.


Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

La dette n’a cessé de croître depuis la délivrance du commandement de payer.
Aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de septembre 2023. 
La seule pièce versée aux débats pour justifier des rentrées d’argent de la SAS LETAIEF IMMOBILIER est un tableau émanant de la demanderesse faisant état de ventes qui n’est accompagné d’aucun justificatif. 
Ces éléments commandent de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 


Sur la demande indemnitaire

La demande n’est pas formée à titre provisionnel. Elle excède donc les pouvoirs du juge des référés. 


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SAS LETAIEF, partie succombante, à payer à la SCI DU FER A CHEVAL la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS LETAIEF, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.













PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er août 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 14 janvier 2024 ;

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS LETAIEF et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4], 

DISONS n’y avoir lieu à astreinte, 

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNONS la SAS LETAIEF à payer à la SCI DU FER A CHEVAL la somme provisionnelle de 11.210,31 euros (en deniers ou quittances) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2024 inclus, 

CONDAMNONS la SAS LETAIEF à payer à la SCI DU FER A CHEVAL à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,

REJETONS la demande de délais ; 

CONDAMNONS la SAS LETAIEF à payer à la SCI DU FER A CHEVAL la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS LETAIEF au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
 
Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART