Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 3 juillet 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


 [U], [H] c/ [E], [E], [E] 

MINUTE N°
DU 03 Juillet 2024

N° RG 23/04268 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PMTC




 




 

























Grosse(s) délivrée(s)
à Me SCOTTI Christophe
Copie délivrée
à Me ALLOUCHE David
le







DEMANDEURS:

Monsieur [J] [U]
1 Avenue Joseph Giordan
Le Clair Horizon
06200 NICE
représenté par Me ALLOUCHE David, avocat au barreau de Nice

Madame [M] [H] épouse [U]
1 Avenue Joseph Giordan
Le Clair Horizon
06200 NICE
représentée par Me ALLOUCHE David, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSES:

Madame [T] [E] épouse [K]
4 Chemin de l’Aulnay
78550 BAZAINVILLE
représentée par Me SCOTTI Christophe, avocat au barreau de Versailles

Madame [B] [E] épouse [P]
13 Picasso Court
48070 AYR QLD - AUSTRALIE
représentée par Me SCOTTI Christophe, avocat au barreau de Versailles

Madame [N] [E] épouse [G]
422 Avenue de Verdun
33700 MERIGNAC
représentée par Me SCOTTI Christophe, avocat au barreau de Versailles

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : Madame Juliette GARNIER,Juge placée près la cour d’appel d’Aix en provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président


DEBATS : A l’audience publique du 28 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2024











EXPOSÉ DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé le 20 décembre 1996 entre Monsieur [Z] [E] et Monsieur [J] [U] et Madame [M] [H] épouse [U] portant sur un appartement situé 1 avenue Joseph Giordan – Le Clair Horizon – 06200 NICE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 4000 Franc outre une provision pour charges de 800 Franc, avec prise d'effet au 1er janvier 1997.

Monsieur [E] est décédé le 17 février 2013 et le bien concerné est devenu la propriété de ses héritiers : Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P].
Par acte d’huissier en date du 19 novembre 2022, Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P] ont fait délivrer aux locataires un congé pour vendre au prix de 410.000 euros à effet au 31 décembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 21 novembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, les époux [U] ont fait assigner Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l'audience du 22 février 2024.

Après un renvoi contradictoire, l'affaire a été retenue et évoquée à l'audience du 28 mai 2024.
A cette audience, les époux [U], représentés par leur conseil, s'en remettent à leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.
Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P], représentés par leur avocat s'en remettent à leurs dernière conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,
MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquencesL'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
Selon l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Enfin, en vertu de l'article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale.
En l'espèce, les époux [U] estiment que le congé pour vendre est nul en ce qu'ils n'ont pas bénéficié d'une offre de relogement alors qu'ils étaient, à la date d'échéance du contrat de bail, âgés de plus de 65 ans et à la date de notification du congé, disposaient de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources fixé par arrêté.
Il est constant que Monsieur [J] [U] était âgé de 66 ans à la date d'échéance du contrat de bail et Madame [M] [U] de 72 ans. Leurs ressources à la date de notification du congé étaient de 22.879 euros annuels.
Pour autant, cet article n'est pas applicable lorsque le bailleur est lui aussi âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources tel que fixé par arrêté.
Il est de jurisprudence constante que lorsque le bail d'habitation porte sur un bien indivis, il suffit, pour la validité du congé, qu'un seul des co-indivisaires justifie remplir les conditions alternatives exigées par l'article 15- III, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, Madame [B] [P] était âgée de 66 ans à la date d'échéance du contrat de bail, Madame [T] [K] était âgée de 77 ans et Madame [N] [G] était âgée de 83 ans. Les bailleurs n'avaient donc pas l'obligation de proposer aux époux [U] une offre de relogement.


Par ailleurs, la validité du congé pour vendre ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.
En conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'expiration du congé, le 31 décembre 2023.

Les époux [U] se trouvant occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024, il y a lieu d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement situé 1 avenue Joseph Giordan – Le Clair Horizon – 06200 NICE.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupationLes époux [U] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, sur justificatifs, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et en cas d'absence de production des justificatifs, à la somme de 744,86 euros correspondant au dernier montant du loyer et des charges).
Sur la demande d’astreinte formée par les défendeurs
Vu l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Au regard des circonstances de l'espèce, assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte n'apparaît pas opportun.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive formée par les défendeurs

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, si la demande de Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P] a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance des époux [U] serait abusive ou fautive, en l'absence de preuve d’une mauvaise foi de leur part. En effet, il ressort des pièces versées par les demandeurs que ces derniers ont depuis le 9 novembre 2022 réalisés des démarches pour obtenir un logement social, sans succès.
Par ailleurs, il n'est pas démontré l'existence d'une faute commise par les époux [U] qui aurait entraîné des conséquences délétères sur le quotidien des défendeurs. Le préjudice moral de chacun des défendeurs n'est pas caractérisé.
Par conséquent, les défendeurs seront déboutés de leur demande à cet égard.

Sur la demande de délais de délais pour quitter les lieux formée par les demandeurs

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Au vu du désaccord des parties sur ce point et du congé pour vendre adressé le 17 novembre 2022, et dès lors que les époux [U] ont déjà bénéficié, de fait, de larges délais pour quitter les lieux (un an et demi) ils seront déboutés de leur demande.


Sur les demandes accessoires
Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les époux [U] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
En équité, compte tenu de la situation économique des époux [U], ses derniers seront condamnés à payer aux défendeurs la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article précité.
Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE valable le congé pour vendre délivré à Monsieur [J] [U] et Madame [M] [H] épouse [U] pour le 31 décembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail signé entre Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P] et Monsieur [J] [U] et Madame [M] [H] épouse [U] concernant le logement situé 1 avenue Joseph Giordan – Le Clair Horizon – 06200 NICE, par l’effet du congé pour vendre délivré le 17 novembre 2022 ;

DIT que Monsieur [J] [U] et Madame [M] [H] épouse [U] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 de l’appartement, propriété de Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P], situé 1 avenue Joseph Giordan – Le Clair Horizon – 06200 NICE ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [U] et Madame [M] [H] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P] de leur demande d'astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [J] [U] et Madame [M] [H] épouse [U] de leur demande de délais pour quitter le logement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] et Madame [M] [H] épouse [U] à payer à Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de justificatifs, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à la somme de 744,86 euros ;

DEBOUTE Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [M] [H] épouse [U] à verser 1000 euros à Madame [N] [E] épouse [G], Madame [T] [E] épouse [K] et Madame [B] [E] épouse [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [M] [H] épouse [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA JUGE