Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 4 juillet 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 04/07/2024





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N° de MINUTE : 

N° RG 24/00061 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VI2Q



Ordonnance n° 23/00239 rendue le 19 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes





APPELANTE



SCI GK prise en la personne de son représentant légal dûment habilité aux fins des présentes

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Nicolas Despres, avocat au barreau de Valenciennes

assistée de Me Julien Vernet, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant



INTIMÉE



SAS Althai prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Me Anne Macchia, avocat au barreau de Valenciennes

assistée de Me Chloé Froment, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant





DÉBATS à l'audience publique du 15 mai 2024 tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2024



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 6 juillet 2020, la SAS GK Invest, M. [G] [R] et M. [P] [D] ont pris à bail un local commercial, situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer annuel, HT et HC, d'un montant de 75 000 euros, avec la possibilité de se substituer toute société commerciale dont ils auraient le contrôle, étant précisé qu'ils intervenaient en qualité d'associés fondateurs de la SAS Althai. Le bail a été réitéré, au bénéfice de la société Althai, par acte du 5 octobre 2020.



Par acte du 17 juin 2022, la SAS Althai a acquis la propriété de cet immeuble. 



La société Althai a ensuite cédé cet immeuble à la SCI GK, qui lui a consenti un nouveau bail commercial le 1er juillet 2022, pour un loyer annuel, HT et HC, d'un montant de 104 472 euros. 



Le 1er décembre 2022, la société GK Invest, actionnaire majoritaire, cédait l'ensemble de ses parts sociales à la société BidCo GB, qui la remplaçait en qualité de présidente de la société Althai par décision de l'assemblée générale du 23 décembre 2022.



Le 23 mai 2023, la société GK a fait délivrer un commandement de payer les loyers.



Par ordonnance contradictoire du 19 décembre 2023, sur assignation de la société GK, le président du tribunal judiciaire de Valenciennes a : 

- rejeté la demande de renvoi,

- dit que les demandes de provision, intérêts et clause pénale formées par la société GK excèdent les pouvoirs du juge des référés,

- renvoyé, en conséquence, la société GK à mieux se pourvoir,

- condamné la société GK faire procéder à la vérification de l'ensemble de la façade et à la restauration des éléments dégradés, ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance et sous peine d'astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai,

- condamné la société GK à payer à la société Althai la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rappelé que l'ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 5 janvier 2024, la société GK a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette ordonnance aux fins d'infirmation.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, la société GK demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance en l'ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- condamner par provision la société Althai à lui verser la somme de 228'111,98 euros à parfaire correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires outre les intérêts de retard calculé aux taux Euribor majoré de 400 points de base,

- ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

- condamner par provision la société Althai à lui verser la somme de 22 811,19 euros à parfaire au titre de la clause pénale de l'article 17 du bail commercial,

- condamner par provision la société Althai à lui verser la somme de 419,90 euros au titre des frais de recouvrement,

- condamner par provision la société Althai à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, la société Althaï demande à la cour de :

- juger qu'il existe des contestations sérieuses et que les demandes formées par la société GK excèdent les pouvoirs du juge saisi en référé,

En conséquence,

- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, 

- débouter la société GK de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions,

- condamner la société GK à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société GK aux dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement pourra être poursuivi, pour ces derniers, par Maître Macchia, avocat au barreau de Valenciennes, conformément article 699 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.



La clôture de l'instruction est intervenue le 15 mai 2024 et l'affaire a été plaidée le même jour.





MOTIFS



Sur l'existence d'une contestation sérieuse



Pour écarter les demandes de provision, le juge des référés a retenu que les parties étaient liées par un premier bail du 6 juillet 2020 qui n'a pas été résilié, que dans la cession des titres de la société Althai seul le bail du 6 juillet 2020 est visé et que le bail du 1er juillet 2022, qui comporte une augmentation du loyer de près de 40% a été signé par la même personne physique qui représentait à la fois le bailleur et le preneur, alors que leurs intérêts sont divergents et que la cession des titres de la société Althai était en cours de négociation.



Au visa de l'article 835 du code de procédure civile, la société GK indique que les loyers ne sont plus versés depuis le premier trimestre 2023 et que les intérêts et la clause pénale sont dus en application des articles 11 et 17 du bail. Elle souligne que le bail du 6 juillet 2020 est devenu caduc lorsque la société Althai a acquis l'immeuble qu'elle louait et n'a pas pu faire l'objet d'une résiliation. Elle fait valoir que la décision d'acquisition a été prise à l'unanimité des associés de la société GK, le 4 avril 2022, ces derniers ne pouvant dès lors invoquer leur ignorance de la vente intervenue. Elle rappelle que la société Althai a versé les loyers de juillet à décembre 2022, sans les contester. Elle expose que le bail du 1er juillet 2022 est visé dans l'annexe 2.25 du protocole de cession. Elle indique que le juge des référés n'est pas compétent pour procéder à l'annulation d'un acte ni pour écarter un acte dont la validité n'a pas été contestée en justice.

 

La société Althai soulève l'existence de plusieurs contestations sérieuses relevant de la fraude.

Elle indique que le bail du 6 juillet 2020 n'a pas été résilié. Elle souligne que la SCI GK ne produit pas l'acte de cession entre elle-même et la société Althai, suivant l'acquisition des locaux commerciaux par cette dernière le 17 juin 2022. Elle fait valoir que l'existence du nouveau bail et le montant du nouveau loyer ont été dissimulés à la société BidCo GB dans le cadre de l'acquisition des titres, seul le bail de 2020 étant annexé à l'acte de cession. Elle expose que le bail du 1er juillet 2022, qui prévoit une augmentation de 40% du loyer, a été signé par M. [S] [X], en qualité de représentant de la SCI GK et de la SAS Althai, sans aucune information aux associés de cette dernière. Elle souligne qu'un courriel du 10 octobre 2022 sollicitait la signature par la société Althai d'un nouveau bail. Elle affirme que le loyer du troisième trimestre 2022 était identique au montant du loyer du bail de 2020 et que le règlement du loyer de décembre 2022, quelques jours après la cession, ne peut seul valoir acceptation du nouveau bail. Elle indique que le montant du loyer est ambigu dans l'acte de 2022 alors qu'il est fixé à 95 000 euros en chiffres et 65 000 euros en lettres et doit être fixé à 75 000 euros HT HC, conformément au bail précédent. 



En application de l'article 835 du code de procédure civile, une provision peut être allouée même si le montant de l'obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



En l'espèce, il n'est pas contesté que si la société Althai a acquis l'immeuble de son bailleur initial le 17 juin 2022, la SCI GK en est devenue ensuite la propriétaire.



De même, il est constant que la société Althai est toujours en possession des lieux et ne les a pas restitués. 



Enfin, si la société Althai invoque le maintien des dispositions du bail du 6 juillet 2020, elle ne conteste pas avoir la qualité de locataire des lieux, alors que l'acte de cession des parts de la société GK Invest à la société BidCo GB fait état de l'existence d'un bail, au bénéfice de la société GK, pour un loyer annuel d'un montant annuel de 75 000 euros HT et HC.



Dès lors, il convient de retenir que l'existence d'un bail entre la société GK, devenue propriétaire de l'immeuble, et la société Althai, restée dans les lieux, était connue de cette dernière et n'est pas contestée. 



A l'inverse, si le bail produit, daté du 1er juillet 2022 reprend un loyer annuel HT et HC de 104 472 euros, il ressort des annexes de l'acte de cession par la société GK Invest, associée majoritaire de la société Althai, à la société BidCo GB, que si la date du bail est fixée au 13 octobre 2020 ou 1er juillet 2022, le loyer annuel est indiqué pour le même montant de 75 000 euros annuel HT HC, dans les annexes 2.2(b) et 2.25 du contrat du 1er décembre 2022 et qu'est seul annexé le bail du 6 juillet 2020, reprenant ce montant. 



Par ailleurs, il convient de relever que les conditions d'établissement du nouveau bail, dans un temps très proche de la cession de ses titres par la société GK Invest à la société BidCo GB, n'ont pas fait l'objet d'une autorisation par les associés de la société Althai alors que la même personne physique représentait le bailleur et le preneur, qui étaient détenus par le même actionnaire majoritaire, la société GK Invest, avec pour actionnaire unique M. [X], tandis que le loyer était augmenté de 40%. 



Enfin, il apparaît que la société Althai n'a procédé qu'à un seul versement du loyer actualisé après la cession de ses parts par la société GK Invest, alors que le montant du loyer est identique pour le troisième trimestre 2022. 



Dès lors, si une contestation sérieuse existe quant au bail applicable et au montant exact du loyer, la somme de 75 000 euros HT et HC annuelle peut néanmoins être retenue pour fixer la provision, l'ordonnance sera partiellement infirmée et la société Althai sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement des loyers de l'année 2023 et des deux premiers trimestres de l'année 2024, soit 112 500 euros, ainsi qu'à celui des frais de recouvrement, soit 419,90 euros. 



A l'inverse, les conditions d'établissement du bail étant sérieusement contestées, il apparaît que la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, ne peut se prononcer sur la clause pénale et les intérêts contractuels, et l'ordonnance sera confirmée de ces chefs, seuls les intérêts légaux et la capitalisation annuelle, de droit, étant appliqués à compter du commandement de payer. 



Sur les travaux



La façade de l'immeuble présentant des désordres, le juge des référés a ordonné à la société GK de faire procéder à sa vérification et à la restauration de ses éléments dégradés. 



La société GK souligne avoir mis en place les diligences nécessaires dès les premières chutes d'éléments de l'immeuble, dont elle a été informée en septembre 2023. Elle indique que le périmètre de sécurité est toujours en place et qu'il n'interdit pas l'entrée dans les locaux loués. Elle expose avoir saisi le syndic de l'immeuble aux fins de réalisation des travaux, affirmant qu'un filet de sécurité a été mis en place sur la façade. Elle s'inquiète de l'état des locaux occupés par la société Althai qui laissent apparaître des sacs poubelle et divers détritus dans le local devant les vitrines et les portes. Elle affirme que le bail ne prévoit pas la possibilité de mettre une terrasse sur le domaine public.



Au visa de l'article 1719 du code civil, la société Althai rappelle que le bailleur doit respecter son obligation de délivrance des lieux. Elle indique que le périmètre de sécurité mis en place par la mairie de [Localité 3], depuis le 2 octobre 2023, interdisait l'entrée principale, laissant penser que le restaurant était fermé, et obligeait les clients à prendre l'entrée latérale. Elle souligne qu'elle ne peut plus utiliser sa terrasse depuis cette date, alors qu'elle verse une redevance à la mairie à ce titre. Elle précise avoir cessé d'exploiter le restaurant en raison de l'absence de travaux entrepris sur la façade. 



Il n'est pas contesté que la façade de l'immeuble loué par la société GK présente des désordres tels qu'un périmètre de sécurité a été installé en octobre 2023 et qu'un filet a été mis en place au printemps 2024 pour sécuriser les chutes de ses éléments. 



Si la société GK a fait procéder à la pose d'un filet de sécurité, il apparaît que des travaux sont nécessaires afin de faire cesser les chutes d'éléments de la façade et de permettre une jouissance normale du bien loué, sans que la bailleresse ne justifie de devis ou de décisions de la copropriété permettant l'avancement des travaux à entreprendre, depuis le mois septembre 2023 où elle a été informée des premiers désordres. 



Dès lors, l'ordonnance sera confirmée de ce chef. 



Sur les demandes accessoires



En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société Althai sera condamnée à verser la somme de 1 500 euros, en cause d'appel, l'ordonnance étant réformée de ce chef. 



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société Althai sera condamnée aux dépens. 





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Réforme partiellement l'ordonnance en ce qu'elle a dit que la demande de provision excédait les pouvoirs du juge des référés et condamné la société GK aux frais irrépétibles ;



Confirme l'ordonnance pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la société Althai à verser à la SCI GK la somme de 112 500 euros, à titre de provision pour les loyers échus, arrêtés au 1er avril 2024, incluant le deuxième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 ;



Dit que les intérêts seront capitalisés annuellement conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;



Condamne la société Althai à verser à la SCI GK la somme de 419,90 euros, à titre de provision pour les frais de recouvrement déjà exposés ;



Condamne la société Althai à verser à la SCI GK la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette les demandes plus amples ou contraires ; 



Condamne la société Althai aux dépens.







Le greffier







Valérie Roelofs









Le président







Dominique Gilles