Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 9 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00536 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YUSG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/1925
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE,Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Localité 3], représenté par son syndic la cabinet LOUIS PORCHERET
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B618

ET :

La société ADMINISTRATION PIERRE IMMOBILIER (API)
dont le siège social est sis 17 rue des Halliers - [Localité 4]

représentée par Maître Karine ALTMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2070

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EXPOSE DU LITIGE

Selon l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le cabinet LOUIS PORCHERET a été désigné en qualité de syndic de l'immeuble en lieu et place de la société Administration Pierre Immobilier (API).

Faute d'obtenir la communication de l’ancien syndic l'intégralité des documents afférents à l'immeuble, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par le cabinet LOUIS PORCHERET, a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny la société API par acte du 18 mars 2024 au visa de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
Condamner la société API à lui communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir :les relevés et rapprochements bancaires,le procès-verbal d'assemblée générale original manuscrit signé,le nouveau Grand Livre du 01/01/2019 au 25/01/2023 ; le Grand Livre remis débutant au 01/10/2022,le justificatif du compte financier 51220 "compte banque particulier",le détail par copropriétaire du crédit ou les justificatifs comptables correspondants au compte 67145 "compte travaux" pour un solde créditeur de 13.903,40 euros avec une écriture comptable "reprise de solde" au 01/10/2022 créditrice de 14.947,40 euros,les justificatifs, dans le même compte, des deux écritures "vacations dde PC + privatif" pour 335 euros au débit,la facture de location de la salle pour la somme de 150 euros,les explications concernant les provisions travaux en attente qui apparaissent sur les régularisations annuelles 2021/2022 et le détail par copropriétaire de ces provisions travaux rattachées à chacun en indiquant le montant total appelé et sur quelle clé. Condamner la société API au paiement de la somme de 692,75 euros au titre des honoraires trop perçus entre le 26/01 et le 31/03/2023 ;Condamner la société API à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 
Après renvoi, l'affaire a été évoquée à l'audience du 27 mai 2024.

Le demandeur sollicite le bénéfice de son assignation. 

La société API soulève sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 31 et 32 du code de procédure civile l'irrecevabilité des demandes, en l'absence de qualité et d'intérêt à agir du demandeur, et conclut au débouté. Reconventionnellement, elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] à lui régler la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens. Subsidiairement, elle conclut au débouté, affirmant qu'elle a remis l'intégralité des documents relatifs à l'immeuble, et demande la condamnation du demandeur à lui régler la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

D'après l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

L'article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Par ailleurs, l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 indique que le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales et précise notamment que le syndic ne peut pas présider une assemblée générale. 

En l'espèce, le défendeur soulève l'irrégularité de la désignation du cabinet LOUIS PORCHERET lors de l'assemblée générale du 25 janvier 2023 (celle-ci ayant été présidée par le syndic, en la personne de M. [I] [P], qui serait directeur commercial au sein de cette société), pour en conclure que le syndicat des copropriétaires est dépourvu d'intérêt et de qualité à agir. 

Il y a lieu de relever que cette argumentation procède d'une confusion entre d'une part l'intérêt et la qualité à agir et d'autre part, la validité du contrat de mandat et partant, la régularité de la représentation du syndicat des copropriétaires par le syndic. 

A supposer même que le mandat de représentation du syndic soit irrégulier parce que celui-ci n'aurait pas valablement été désigné (ce qui n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé, d'une part parce que M. [I] [P] a bien la qualité de copropriétaire au sein de l'immeuble et d'autre part parce qu'il a présidé l'assemblée générale litigieuse sous le mandat de la société API), c'est bien en la personne du syndicat des copropriétaires, demandeur à l'action, que doivent s'apprécier l'intérêt et la qualité à agir. 

De plus, la société API ne peut, sans se contredire, soutenir l'irrégularité de l'assemblée générale alors que non seulement elle ne l'a pas remise en cause antérieurement, et que de plus, elle a transmis à son successeur des documents après sa désignation. 

Cette fin de non-recevoir ne saurait donc prospérer. 

Sur la demande de transmission de documents

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, "En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts."

La transmission susvisée doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces en application de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Il convient ainsi de rappeler que l'obligation mise à la charge de l'ancien syndic par les dispositions de l'article 18-2 précité est impérative et que ce syndic ne peut s'en exonérer en indiquant simplement qu'il n'est plus en possession des pièces requises, sans s'expliquer dans le cadre d'un débat contradictoire, sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession des dites pièces.

En l’espèce, il est produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2023 désignant le cabinet LOUIS PORCHERET en qualité de syndic de l'immeuble en lieu et place de la société API, un bordereau de remise de pièces en date du 23 février 2023 et plusieurs échanges de courriers et courriels entre les deux syndics à propos de la transmission de pièces complémentaires ainsi qu'une mise en demeure du 15 mai 2023 (accusé réception signé le 17 mai 2023). 

Il ressort de ces pièces que la société API n'a pas transmis l'intégralité des documents dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions la totalité des documents et archives du syndicat.

La société API n'a produit aucun élément permettant de démontrer avoir transmis au nouveau syndic l'ensemble des éléments sollicités relatifs à l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] ou son impossibilité de le faire alors qu'il lui appartenait d'effectuer toutes diligences pour s'acquitter en intégralité de ses obligations légales en application de l'article 18-2 sus visé.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les termes du dispositif.

Sur la demande de condamnation à régler un trop-perçu d'honoraires

Il convient de rappeler que le juge des référés ne peut que prononcer une condamnation à titre provisionnel. 

La demande excède ainsi ses pouvoirs et doit être portée devant le juge du fond. 

Sur les demandes reconventionnelles

Compte tenu de ce qui précède, celles-ci ne peuvent qu'être rejetées. 

Sur les demandes accessoires

La société API sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur le montant de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en la forme des référés, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ecartons la fin de non-recevoir ; 

Déclarons l'action recevable ; 

Par provision,

Condamnons la société API à remettre au cabinet LOUIS PORCHERET en sa qualité de syndic en exercice représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], les documents suivants :
les relevés et rapprochements bancaires,le procès-verbal d'assemblée générale original manuscrit signé,le Grand Livre du 01/01/2019 au 25/01/2023 ;le justificatif du compte financier 51220 "compte banque particulier",le détail par copropriétaire du crédit ou les justificatifs comptables correspondants au compte 67145 "compte travaux" pour un solde créditeur de 13.903,40 euros avec une écriture comptable "reprise de solde" au 01/10/2022 créditrice de 14.947,40 euros,les justificatifs, dans le même compte, des deux écritures "vacations dde PC + privatif" pour 335 euros au débit,la facture de location de la salle pour la somme de 150 euros,les explications concernant les provisions travaux en attente qui apparaissent sur les régularisations annuelles 2021/2022 et le détail par copropriétaire de ces provisions travaux rattachées à chacun en indiquant le montant total appelé et sur quelle clé. 
Assortissons cette condamnation d'une astreinte de 30 euros par jour de retard et par type de document manquant, qui commencera à courir passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de 60 jours maximum ;

Rejetons toute autre demande ;

Condamnons la société API à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par le cabinet LOUIS PORCHERET la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la société API aux entiers dépens.

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 JUILLET 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT