Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 9 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00104 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YV4N

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JUILLET 2024
MINUTE N°24/1914
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE,Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société IMMOBILIERE 3F
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617

ET :

La société KALSITRAN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Maria Eugenia BOHABONAY BORIBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C2176

Monsieur [M] [L]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Maria Eugenia BOHABONAY BORIBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C2176

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2022, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 4] à la société KALSITRAN, alors en cours de constitution et représentée par M. [M] [L], qui se portait caution solidaire.

Par avenant du 21 juillet 2022, les parties reconnaissaient que le bail avait été consenti à la société KALSITRAN.


Par actes du 16 et 18 janvier 2024, la société IMMOBILIERE 3F a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société KALSITRAN et M. [M] [L], pour :
constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société KALSITRAN et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec assistance de la force publique et autoriser l'huissier instrumentaire à prendre toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer ; condamner solidairement la société KALSITRAN et M. [M] [L] à lui payer à titre provisionnel :une indemnité d'occupation égale au montant du loyer précédemment exigible outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux,une somme de 15.637,45 euros à valoir sur les loyers et indemnités impayés, arrêtée au 31 mars 2024, augmentée de 15%, soit une somme de 2.345,62 euros, soit au total la somme de 17.983,07 euros ;autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie ;que la société KALSITRAN et M. [M] [L] soient condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens y compris les frais de commandement.
L'affaire a été appelée à l'audience du 27 mai 2024.

A l'audience, la société IMMOBILIERE 3F sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualise le montant de sa créance à la somme de 18.896,27 euros et conclut au rejet de l'intégralité des demandes adverses. 

La société KALSITRAN et M. [M] [L] demande de :
juger nul et de nul effet l'acte de cautionnement en raison du défaut des mentions manuscrites obligatoires ;en conséquence, juger l'action de la société IMMOBILIERE 3 F irrecevable à l'encontre de M. [M] [L] en sa qualité de caution ;ordonner que le dépôt de garantie sera affecté au paiement de la dette locative ; juger que la dette locative s'élève à la somme de 13.077,45 euros au 31 mars 2024 ;accorder des délais de paiement sur 20 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire, les mensualité s'imputant en premier lieu sur le capital ; Subsidiairement, juger l'acte de cautionnement comme étant manifestement disproportionné, 
En tout état de cause, condamner la société IMMOBILIERE 3F à régler la somme de 1.000 euros à chacun d'eux en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 


L’état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 9 janvier 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l'audience. 

MOTIFS

Sur les demandes principales à l'encontre de la société KALISTRAN

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail comporte une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 9 octobre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 10.169,81 euros outre 1.525,47 euros au titre de la clause pénale étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 1er avril 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 10 novembre 2023. L'expulsion est donc acquise en son principe. 

Le bailleur justifie, par la production du bail et de son avenant, du commandement de payer, du décompte joint à l'assignation, et du décompte actualisé au 1er avril 2024, que la société KALSITRAN reste lui devoir une somme de 18.896,27 euros, échéance du 2e trimestre 2024 incluse.



La société KALSITRAN, qui conteste cette somme, n'apporte toutefois aucune explication ni ne produit aucune pièce pour la remettre en cause. 

Aussi, cette obligation n’étant pas sérieusement contestable, la société KALSITRAN sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

S'agissant de la demande de délais, il y a lieu de relever que la société KALSITRAN n’a effectué aucun règlement depuis le règlement partiel intervenu le 7 novembre 2023. De plus, elle ne fournit aucun élément démontrant que sa situation pourrait évoluer favorablement pour lui permettre d'apurer la dette en sus du paiement du loyer courant, de sorte qu'aucun délai ne peut lui être accordé sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. 

L'expulsion sera donc ordonnée. Il n'y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande visant à autoriser l'huissier instrumentaire à prendre toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer, lesdites mesures relevant de l'office du commissaire de justice qui procèdera à l'expulsion. 

La société IMMOBILIERE 3F est fondée à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel, majoré des charges locatives, jusqu'à la libération des lieux. La société KALSITRAN sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Elle sollicite par ailleurs le paiement d'une indemnité contractuelle de 15%, qui, par sa nature, peut être modérée par le juge du fond notamment si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil . Tel est le cas en l'espèce, de sorte que la demande formée à ce titre ne relève pas du juge des référés, juge de l'évidence, et la société demanderesse sera renvoyée à mieux se pourvoir à cet égard. 

En outre, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société KALSITRAN restera acquis au bailleur, dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, dont l'appréciation excède l’office du juge des référés. 

Sur les demandes principales à l'encontre de M. [M] [L]

Suivant les articles 2288 et suivant du code civil, applicables au 26 avril 2022, date de l’engagement de caution solidaire de M. [M] [L], celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. Le cautionnement doit être exprès et la caution personne physique doit apposer elle-même en toutes lettres la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.
En l'espèce, il convient de relever que l’acte de caution daté du 26 avril 2022 aux termes duquel M. [M] [L] se porte caution solidaire de la société KALSITRAN, couvre, "dans la limite de 30.720 euros, le paiement du principal, des intérêts, et le cas échéant des pénalités ou intérêts de retard pour la durée du bail commercial et pour une durée de trois ans", sans bénéfice de discussion et de division. Ces mentions sont manuscrites.

Cet acte respecte le formalisme prévu par le texte précité et M. [M] [L] ne peut raisonnablement soutenir que la seule absence de mention de la somme en toutes lettres a pu l'induire en erreur sur la portée de son engagement.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir adressé à M. [M] [L], en sa qualité de caution, une mise en demeure en courrier recommandé du 19 septembre 2023 (accusé réception signé le 22 septembre 2023). 

Enfin, l'appréciation de l'éventuelle disproportion du cautionnement relève excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond. 

Au vu de ces éléments, M. [M] [L] sera condamné solidairement au paiement de la somme de 18.896,27 euros au titre des arriérés et aux indemnités d’occupation, dans la limite de la somme de 30.720 euros.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société KALSITRAN et M. [M] [L] seront condamnés solidairement aux dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail au 10 novembre 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société KALSITRAN et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Condamnons solidairement la société KALSITRAN et, dans la limite de 30.720 euros, M. [M] [L], au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons solidairement la société KALSITRAN et M. [M] [L], dans la limite de la somme de 30.720 euros pour M.[L], à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 18.896,27 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation, taxes et charges impayés, échéance du 2e trimestre 2024 incluse ;

Condamnons solidairement la société KALSITRAN et M. [M] [L], à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la société KALSITRAN et M. [M] [L] à supporter la charge des dépens, en ce compris les frais de commandement de payer ;

Rejetons toutes les autres demandes de la société IMMOBILIERE 3F ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 JUILLET 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT