Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 juillet 2024

Du 09 juillet 2024


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/01149 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCTT



S.C.I. AMANDIBURCK

C/

[L] [W], S.A.S. GOFIBRE




Expéditions délivrées à :
Me PILLET

FE délivrée à :
Me PILLET

Le 09/07/2024


 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 09 juillet 2024



JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

En présence de Mesdames Elodie AMICO DETOEUF et Sophie MARION, auditrices de justice 


DEMANDERESSE :

S.C.I. AMANDIBURCK - RCS Mont de Marsan n° 804 244 747 - [Adresse 3]

Représentée par Me Lou-Andrée VIENOT loco Me Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS), avocat au barreau de Bordeaux


DEFENDEURS :

1°) Monsieur [L] [W] né le 25 Août 1958 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] [Adresse 6] [Adresse 5]

2°) S.A.S. GOFIBRE - RCS Bordeaux n° 844 206 995 - [Adresse 2]

Ni présents, ni représentés


DÉBATS :

Audience publique en date du 14 mai 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 








EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous signature privé en date du 31 mars 2019 prenant effet le même jour, la SCI AMANDIBURK représentée par Madame [H] [V] née [G], a consenti à Monsieur [L] [W] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 9] à [Localité 8], moyennant un loyer révisable mensuel de 690 €, outre une provision sur charges de 100 €. 

Par acte du 31 mars 2019, la S.A.S GOFIBRE s'est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [L] [R] au titre des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d'occupation, frais de procédure. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023 faisant suite à l'envoi de deux lettres en date des 13 juillet et 9 août 2024 adressées par Madame [V] à Monsieur [L] [W] en recommandé avec avis de réception, la SCI AMANDIBURK a fait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers et les charges régularisées pour un montant en principal de 6.470 €.
Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte du 30 août suivant.

Par actes introductifs d'instance en date des 27 et 28 août 2024, la SCI AMANDIBURK a fait assigner Monsieur [L] [W] et la S.A.S GOFIBRE devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de solliciter :
▸ Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; 
▸ La libération des lieux et la remise des clés après l'établissement d'un état des lieux de sortie ;
▸ L'autorisation d'expulser Monsieur [L] [W] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique ainsi que le dépôt de tous les biens meublants se trouvant dans le logement dans un lieu approprié au frais, risques et péril du défendeur ;
▸ La condamnation solidaire de Monsieur [L] [W] et de la S.A.S GOFIBRE au paiement de la somme de 3.310 € au titre des loyers impayés et de la régularisation des charges locatives de l'année 2022 ; 
▸ La condamnation solidaire de Monsieur [L] [W] et de la S.A.S GOFIBRE au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 790 € par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés ; 
▸ La condamnation solidaire de Monsieur [L] [W] et de la S.A.S GOFIBRE au paiement de la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.


A l'audience du 14 mai 2024, la SCI AMANDIBURK, représentée par avocat, a maintenu ses demandes initiales et a actualisé sa créance à la somme de 4.100 €, échéance du mois de mai 2024 incluse. 

Monsieur [L] [W] et la S.A.S GOFIBRE assignés par acte séparés à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. 

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. 

L'affaire a été mise en délibéré le 7 juillet 2024. 

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le défaut de comparution des défendeurs :

En l'absence d'un défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée.

Monsieur [L] [W] et la S.A.S GOFIBRE régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de du commissaire de justice, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l'assignation et des pièces produites à l'appui de celle-ci par la SCI AMANDIBURK, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

Sur la recevabilité de l'action :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 29 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience prévue le 14 mai 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 29 août 2023, soit, deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. 

L'action est donc recevable au regard de ces dispositions. 

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. 

L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 7g) de la Loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis chaque année, à la demande du propriétaire.

Le manquement à ces obligations essentielles qui pèsent sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

En outre selon l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

L'article 1229 du même code prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d'un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. 

En l'espèce, la SCI AMANDIBURCK justifie avoir fait délivrer à Monsieur [L] [W] le 24 août 2023, un commandement de payer la somme de 6.470 € au titre des loyers échus et des charges récupérables sur l'année 2022. Ce commandement de payer se référait à la clause de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, rappelait la clause de résiliation insérée au bail et reproduisait les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990. 

En revanche, la SCI AMANDIBURCK ne justifie pas de l'envoi du courrier daté du 12 juillet 2023 qu'elle produit, aux termes duquel elle demande à son locataire de lui fournir le justificatif de la police d'assurance souscrite contre les risques locatifs. Elle n'a pas davantage fait délivrer de commandement à cette fin par un commissaire de justice. De sorte que le locataire n'est pas supposé avoir été destinataire de la demande de son bailleur à cette fin.

La SCI AMANDIBURCK sans viser aucun texte dans son assignation évoque encore un usage de l'appartement par le locataire qui serait contraire à la destination prévue au bail. Elle n'en justifie en tout état de cause aucunement par les pièces qu'elle verse à son dossier.



Néanmoins, le manquement de Monsieur [L] [W] qui ne s'est pas acquitté de sa dette locative dans le délai imparti par le commandement de payer est, lui, suffisamment caractérisé.

Ainsi, faute pour le locataire de respecter son obligation de payer les loyers et les charges locatives, il convient de faire droit à la demande du bailleur et la résiliation du bail sera prononcée à la date du 6 octobre 2023, six semaines après la délivrance du commandement de payer.

Il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent.

Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges. Monsieur [L] [W] sera condamné à en payer le montant.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges récupérables :

En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers et les charges récupérables au terme convenu, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers et charges récupérables. 

En outre, l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. » 

En l'espèce, le contrat de bail produit par la SCI AMANDIBURCK prévoit la régularisation annuelle des charges locatives. 

La bailleresse verse aux débats l'avis de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 établi par la société FONCIA, mentionnant au titre des charges récupérables par le bailleur (à savoir, les charges générales, les charges sur le Bâtiment DAHLIAS D4, les charges de chauffage et les charges d'eau froide et chaude) un montant total de 3.600 €, outre la taxe d'ordures ménagères de l'année 2022 d'un montant de 120 €. 

La SCI AMANDIBURCK est donc ainsi fondée à solliciter le paiement de la somme de 2.520 € au titre de la régularisation des charges de l'année 2022, compte tenu des provisions sur charges d'ores et déjà comptabilisées, d'un montant total de 1.200 € pour 2022. 

Au regard des loyers dus à la date du commandement de payer, faute de décompte locatif complet versé aux débats, et compte tenu du versement de 5.530 € opéré par le locataire le 31 octobre 2023 ainsi que le mentionne la demanderesse, il y a lieu de retenir que Monsieur [L] [W] reste lui devoir à la date du 31 octobre 2023 la somme de : (5530 € -loyers- + 2520 € -charges-) - 5.530 € réglés par le locataire, soit 2.520 € au total.

A la date de l'assignation, le locataire ne s'était en outre pas acquitté du paiement du mois de février 2024, il restait donc devoir à la date de l'assignation la somme de 2.520 € + 790 €, soit 3.310 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

La demande actualisée présentée à l'audience n'étant pas contradictoire faute d'avoir été communiquée au défendeur qui ne comparaît pas, il n'en sera pas tenu compte. 

En conséquence et en l'absence de preuve du paiement des sommes réclamées, Monsieur [L] [W] sera condamné au paiement de la somme de 3.310 €, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Sur la demande en paiement formée contre la caution :

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 




En l'espèce, aux termes de l'acte de cautionnement en date du 31 mars 2019 versé aux débats, la S.A.S GOFIBRE s'est porté caution solidaire «sans faculté de discussion ni de division pour Monsieur [W] jusqu'à la date du 31/03/2022 pour un montant maximum de 690 € (six cent quatre vingt dix euros) pour le paiement des loyers, éventuellement révisé, des charges, réparations locatives, frais de procédure et indemnités d'occupation.».

Force est de constater à l'examen des pièces versées au dossier que le cautionnement est à durée déterminée et a pris fin le 31 mars 2022, la SAS GOFIBRE s'étant au surplus engagée pour un montant total de 690 € de sorte que seules les charges régularisées pour l'année 2022 pouvaient être demandées par le bailleur, ce à hauteur de ce montant au maximum. Or, force est de constater également que le paiement d'une somme de 5.530 € par le locataire le 31 octobre 2023 a permis de rembourser ces charges, en vertu de la règle de l'imputation des paiements sur la dette la plus ancienne. 

En conséquence, la SCI AMANDIBURCK ne pourra qu'être déboutée de ses demandes à l'encontre de la S.A.S GOFIBRE.

Sur les demandes accessoires :
 
Monsieur [L] [W] qui succombe, sera tenu aux dépens.

Monsieur [L] [W] sera en outre condamné à payer à la SCI AMANDIBURCK la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire sera constatée.
 
PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, 

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges récupérables à la date du 6 octobre 2023 ; 

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à quitter lieux situés [Adresse 9] à [Localité 8], et à défaut, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;


RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges selon les conditions contractuelles (790 € à la date de la résiliation du bail) ; 

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à la SCI AMANDIBURCK les indemnités d'occupation ci-dessus fixées à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à la SCI AMANDIBURCK de la somme de 3.310 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés (échéance du mois de février 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

REJETTE toutes les demandes de la SCI AMANDIBURCK à l'encontre de la S.A.S GOFIBRE ; 

CONDAMNE Monsieur [L] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le coût de l'assignation et de sa dénonciation au Préfet de la Gironde ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à la SCI AMANDIBURCK la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE