Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 9 juillet 2024

N° RG 23/03218 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XXVY
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE

SUR LE FOND



30G

N° RG 23/03218 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XXVY

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.A.S. HEXAGONE HALLE, [Z] [N], [B] [F]

C/


S.C.I. D’AMANS




 


Grosses délivrées
le

à 
Avocats : la SELARL BARDET & ASSOCIES
la SELAS CABINET LEXIA



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 09 JUILLET 2024 


COMPOSITION DU TRIBUNAL 
Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du prononcé
Isabelle SANCHEZ, Greffier


DÉBATS 

A l’audience publique du 21 Mai 2024

JUGEMENT 

Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDEURS

S.A.S. HEXAGONE HALLE immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°849 896 766
299 Avenue du Médoc
33320 EYSINES

représentée par Maître Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX


Monsieur [Z] [N]
né le 12 Décembre 1978 à CHAMBRAY-LES-TOURS (37170)
de nationalité Française
15 Chemin de Lauga
33290 PAREMPUYRE

représenté par Maître Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX


N° RG 23/03218 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XXVY

Monsieur [B] [F]
né le 08 Juin 1980 à LA ROCHELLE (17000)
de nationalité Française
165 Avenue de LABARDE
33290 BLANQUEFORT

représenté par Maître Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

S.C.I. D’AMANS, immatriculée au RCS de QUIMPER sous le n°403 932 403
10 allée des Prunelles
29180 QUEMENEVEN


représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2010, renouvelé le 09 mai 2019, la S.C.I. D’AMANS a donné à bail à l’EURL MIRC ROLAND un local commercial situé au 299 avenue du Médoc à EYSINES (33320), dans lequel elle exerce un commerce de détail de fruits et légumes. 
Par acte notarié du 1er juillet 2019, l’EURL MIRC ROLAND a cédé son fonds de commerce comportant le droit au bail à la S.A.S. HEXAGONE HALLE. 
Dans la nuit du 20 au 21 juin 2022, une tempête de grêle a endommagé le toit du local commercial, occasionnant des trous et des infiltrations d’eau. 
Des travaux de sécurisation de la toiture ont été réalisés en urgence le 22 juin 2022 à la demande de la S.A.S. HEXAGONE HALLE, le coût des travaux ayant été acquitté par le bailleur. Le bailleur a consenti un avoir sur le montant du loyer de juillet 2022 pour les 17 jours de fermeture du local commercial. La S.A.S. HEXAGONE HALLE a bénéficié, après expertise, d’une indemnisation par son assureur à hauteur de 16.502,10 euros .
Le bailleur a fait diligenter des travaux de remise en état de la toiture, initialement prévus au mois de septembre 2022 et réalisés dans le courant du mois de novembre 2022.
Soutenant un impact sur l’activité du fait du retard pris dans la réalisation des travaux, et ne pas avoir été totalement indemnisés par leur assureur, par acte délivré le 7 avril 2023, la S.A.S. HEXAGONE HALLE, monsieur [Z] [N] et monsieur [B] [F] en leur qualité de co-gérants de la société, ont fait assigner la S.C.I. D’AMANS devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.
La clôture est intervenue le 30 avril 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 avril 2024, la S.A.S. HEXAGONE HALLE, messieurs [N] et [F] sollicitent du tribunal de : 
condamner la S.C.I. D’AMANS à payer à la S.A.S. HEXAGONE HALLE des dommages et intérêts à hauteur de : 10.642 euros au titre de son préjudice matériel de perte de marchandises à la suite de la fermeture du local commercial entre le 21 juin et le 08 juillet 2022 ;14.178,01 euros TTC au titre de son préjudice matériel subi par la fermeture du local commercial en novembre 2022, décomposé comme suit : 6.604,80 euros au titre de la perte d’exploitation ;1.387,87 euros au titre de la perte de marchandises ;390,66 euros au titre de la perte de marge commerciale ;2.831,68 euros au titre de la refacturation des franchises ;600 euros au titre du préjudice lié à la préparation de la fermeture du commerce prévue pour la fin du mois d’octobre 2022 ;1.047,80 euros à raison d’un préjudice fiscal ;416,15 euros à raison d’un préjudice financier lié au frais de commission d’interventions bancaires ;363,10 euros à raison d’un préjudice financier suite au paiement indu de la taxe foncière sur la période des 7 semaines de fermetures du local commercial ;condamner la S.C.I. D’AMANS à payer à monsieur [N] et monsieur [F] la somme de 1 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;débouter la S.C.I. D’AMANS de ses demandes ; condamner la S.C.I. D’AMANS au paiement des dépens et à leur payer à chacun la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions indemnitaires, la S.A.S. HEXAGONE HALLE et messieurs [N] et [F], font valoir sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, et de l’article 3 du contrat de bail visant l’article 606 du code civil, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée, celui-ci étant ainsi tenu de faire réaliser tous les travaux d’entretien relatifs aux éléments de gros œuvre du local, comprenant la toiture. Ils exposent que cette intervention doit être réalisée tant de manière régulière que lors de la survenance de dommages, et que le bailleur est tenu de prendre les mesures appropriées pour maintenir le local en bon état de conservation. 

La SAS HEXAGONE HALLE prétend que le bailleur, ne peut se prévaloir d’un événement climatique ou d’un cas de force majeure pour s’exonérer de sa responsabilité dans la survenance de désordres affectant le local, et qu’en tout état de cause, un orage de grêle ne constitue pas un cas de force majeure. 
S’agissant du manquement à l’obligation d’entretien, les demandeurs exposent que la SCI D’AMANS n’a pas parfaitement entretenu la toiture dont elle connaissait la constitution en plaques de fibrociment contenant de l’amiante, ce qui imposait la réalisation d’une évaluation périodique, à laquelle il n’a jamais été procédé. Ils ajoutent que la toiture était dégradée, ne permettant pas d’assurer son étanchéité en conditions normales, ce qui implique a fortiori que cette étanchéité ne pouvait être assurée en cas d’orage violent et d’impact de grêle, contrairement à la toiture plus récente du local voisin qui n’a pas été impactée par l’événement climatique. 
Ils soutiennent que le bailleur n’a pu assurer une jouissance paisible du local au preneur, en raison de l’état de vétusté de la toiture qu’il connaissait et du fait du report des travaux de réparation à deux reprises sans demande d’intervention rapide du bailleur aux artisans. Ils prétendent que la SCI D’AMANS n’a pas respecté l’article 4.2.2 du bail lequel impose au bailleur de tout mettre en œuvre pour que les travaux réparatoires du local soient effectués dans des conditions qui gênent le moins possible l’exploitation du local, et ce d’autant que les dégradations étaient dues à ses manquements contractuels, dès lors qu’elle n’a eu de cesse de décaler le planning des interventions, sans qu’il ne soit démontré que ces retards étaient imputables aux artisans, étant également relevé que les deux périodes de fermeture ont été sur des périodes de forte activité ce que ne pouvait ignorer le bailleur qui a exercé la même activité de primeur. 
Concernant les différents postes de préjudices résultant du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles d’entretien de la toiture, la SAS HEXAGONE HALLE fait valoir, pour la période de fermeture de trois semaines en juin et juillet 2022, que la réouverture du local n’a été possible qu’en raison des mesures conservatoire qu’elle a dû prendre face à l’inertie du bailleur et qu’elle a été indemnisée par son assureur au titre de la perte d’exploitation et les dégâts matériels, mais non au titre des marchandises perdues, évaluées à la somme de 10.242 euros. Elle demande également l’indemnisation au titre de la franchise de 400 euros restée à sa charge. 

S’agissant de la demande d’indemnisation pour la période de novembre 2022, la SAS HEXAGONE HALLE prétend que les travaux, initialement prévus en septembre puis à compter du 31 octobre 2022, ont été retardés, selon une information reçue le 27 octobre 2022, jusqu’à être effectués du 14 au 30 novembre 2022. Elle prétend que du fait de la communication tardive, le 27 octobre, par le bailleur de l’information de report des travaux, alors qu’elle avait déjà organisé la fermeture de son magasin en réduisant son stock et en informant sa clientèle, elle a été conduite à fermer le magasin durant un mois entier du 31 octobre 2022 au 30 novembre 2022. Il en est résulté, selon la société HEXAGONE HALLE des préjudices dès lors qu’elle n’a pu réaliser aucun chiffre d’affaires durant cette période, étant relevé que son assureur a pris en charge une indemnisation pour la période des travaux du 14 au 30 novembre 2022. 
Concernant la demande au titre du préjudice fiscal, la société HEXAGONE HALLE soutient qu’elle a subi des difficultés de trésorerie, et une diminution de son chiffre d’affaires en raison des périodes de fermeture du commerce imposées du fait des désordres de la toiture et des travaux de réfection. Elle prétend avoir été empêchée d’honorer ses prélèvements fiscaux et sociaux dus au titre de l’année 2022 et ainsi avoir supporté une pénalité de 5 % dû à son retard de paiement, et avoir dû demander l’échelonnement des paiements entrainant une majoration de 10 %. Elle évalue à ce titre son préjudice à la somme de 1 047,80 euros correspondant à 10% de majoration appliqué sur la somme de 10.478 euros due au titre de l’impôt sur les sociétés 2022. 
A l’appui de sa demande au titre des frais bancaires, la société HEXAGONE HALLE expose qu’en raison de ses difficultés de trésorerie, le solde de son compte courant a présenté régulièrement un solde débiteur entre juillet et décembre 2022, entrainant la facturation de frais bancaires à hauteur de 163,80 euros, ainsi que des commissions d’intervention, outre des pénalités de retard à hauteur de 19,22 euros et 32,25 euros imputées par la SACEM. 
La société HEXAGONE HALLE prétend au remboursement de la taxe foncière durant les 7 semaines (entre le 21 juin et le 8 juillet puis entre le 31 octobre et 30 novembre) au cours desquelles le local commercial a été inexploitable, soit la somme de 363,10 euros pour une taxe foncière refacturée d’un montant total de 2.697,31 euros. 
Au soutien de leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice moral, monsieur [N] et monsieur [F], gérants de la société, font valoir avoir mis tout en œuvre, multipliant les diligences, depuis l’orage de grêle pour maintenir leur activité, et ce en dépit du manque de volonté du bailleur. Monsieur [N] ajoute qu’alors que sa compagne a subi une hospitalisation entrainant 12 jours d’arrêt de travail du 15 au 27 mai 2022, il n’a pas pu interrompre son activité pour être à ses côtés en raison de la crise subie par la société. Monsieur [F] indique également qu’il n’a pas pu, du fait de cette crise, se rendre disponible pour s’occuper à temps plein de son fils durant les périodes de fermeture de l’établissement spécialisé au sein duquel il est scolarisé. Ils exposent que les semaines de fermeture du magasin n’étaient pas des semaines de vacances pour eux qui devaient éliminer les déchets, s’assurer de la mise en place de mesure conservatoire, assurer les démarches avec les artisans, l’assureur, l’expert, les tests d’amiante, et préparer la réouverture du magasin. Monsieur [N] prétend que tous ces désagréments lui ont causé des problèmes de santé de perte de vision d’un œil, ayant abouti à un arrêt maladie du 17 février au 17 mars 2023 sans indemnisation par la sécurité sociale, et avec nécessité de recruter du personnel supplémentaire. 
Au soutien du rejet des demandes formées par la S.C.I. D’AMANS, la société HEXAGONE HALLE et messieurs [N] et [F] font valoir que celle-ci n’est pas fondée à leur réclamer le paiement du loyer du mois de novembre 2022, dès lors qu’en vertu de l’article 1219 du code civil ils sont en droit de lui opposer une exception d’inexécution au regard des manquements contractuels et à l’inertie du bailleur. Ils ajoutent qu’il y avait eu un accord amiable sur l’abandon de cette mensualité. Par ailleurs, ils exposent que le bail prévoit à son article 4.2.2 que le preneur peut prétendre à une diminution du loyer si les travaux durent plus de 21 jours, ce qui est le cas en l’espèce dès lors que la protection du local a commencé dès le 31 octobre 2022, et que les travaux ont pris fin le 30 novembre 2022. 
Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 avril 2024, la S.C.I. D’AMANS demande au tribunal de :
à titre principal : débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions,condamner la S.A.S. HEXAGONE HALLE à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire : limiter les montants des condamnations à sa charge à la somme de 3 302,40 euros s’agissant de la perte d’exploitation de la S.A.S. HEXAGONE HALLE sur la période du mois de novembre 2022,déduire le montant de l’avoir consenti au titre du loyer du mois de juillet 2022 de l’indemnisation allouée à la S.A.S. HEXAGONE HALLE au titre du remboursement de la taxe foncière sur les périodes de fermeture de l’année 2022,ramener à de plus justes proportions les sommes allouées aux gérants de la S.A.S. HEXAGONE HALLE au titre de leur préjudice moral,débouter les demandeurs du surplus de leurs demandes,en tout état de cause : condamner la S.A.S. HEXAGONE HALLE à lui payer la somme de 2 819,71 euros en règlement de son arriéré locatif du mois de novembre 2022,écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
 Au soutien de sa demande principale, la S.C.I. D’AMANS fait valoir, au visa des articles 1719 à 1721 du Code civil, son absence de responsabilité contractuelle, en ce que le local donné à bail a toujours été entretenu par ses soins, et qu’elle a pris en charge de manière diligente le sinistre, la S.A.S. HEXAGONE HALLE étant défaillante dans l’administration de la preuve contraire. 
Concernant la prise en charge du sinistre, elle expose avoir entrepris des démarches immédiates après l’information du sinistre pour sécuriser les lieux, et avoir œuvré pour que les travaux conservatoires soient faits d’urgence, avec l’intervention d’un second couvreur le 2 juillet 2002 pour le traitement et le rebouchage des trous de la toiture lié à la grêle permettant au preneur de reprendre son activité le 8 juillet, malgré le contexte d’intervention des professionnels qui étaient pris d’assaut, n’étant ainsi par restée inactive. S’agissant des travaux réalisés au mois de novembre 2022, elle explique que le retard ne lui incombe pas mais relève de l’entreprise mandatée. 
La S.C.I. D’AMANS soutient également l’absence démontrée de vétusté de la toiture, laquelle assurait parfaitement sa fonction, seule une évaluation périodique était préconisée afin de s’assurer de son bon état de conservation, aucun sinistre d’infiltration d’eau n’ayant eu lieu dans les années précédentes. Elle prétend également qu’il n’est pas démontré l’existence d’un vice rendant la toiture impropre à son usage, le preneur ayant eu connaissance de l’état et de la nature de la toiture au jour de sa prise de possession des locaux. 

Dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait l’existence d’un manquement de sa part dans l’exécution de ses obligations, la S.C.I. D’AMANS conteste l’existence d’un lien de causalité avec les préjudices dont l’indemnisation est sollicitée, compte tenu de la violence de cet orage qui a été telle qu’elle a impacté un très grand nombre d’immeubles de la région, dont les toitures étaient en tuiles ou en fibrociment, ce qui n’était pas le cas de la toiture du local attenant réalisé avec des panneaux en acier en raison des contraintes d’isolation thermiques nécessaires à la nature de l’activité exploitée. 

Sur les préjudices, la société D’AMANS prétend que les requérants n’apportent pas la preuve de leur préjudice au titre des marchandises indiquées comme étant perdues en juin/juillet 2022, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même. Elle expose par ailleurs une incohérence des chiffres avancés par le demandeur pour justifier des prétendues pertes. Elle ajoute que l’assureur de la société HEXAGONE HALLE, sollicité pour l’indemnisation de préjudice de perte de marchandise, a indiqué que les marchandises perdues n’ont pas subi de dommage direct de la grêle. Par ailleurs, elle prétend que l’indemnisation sollicitée au titre de produits secs et emballés vise à tromper le tribunal alors que ces denrées de conservation longue ne peuvent pas avoir été impactées par le sinistre. Enfin, elle allègue de l’article 7 du bail qui impose au preneur une obligation de s’assurer contre tous risques et comporte une renonciation express à tous recours ou/et actions contre le bailleur. 
S’agissant des pertes subies en novembre 2022 lors des travaux, dont le décalage ne lui est pas imputable, la SCI D’AMANS fait valoir qu’ils n’ont duré que 17 jours du 14 au 30 novembre 2022, et qu’en application des dispositions combinées de l’article 4.2.2 du contrat de bail et de l’article 1724 du code civil ce délai ne lui ouvre pas droit à indemnisation. Elle ajoute que le demandeur a été indemnisé par son assureur de la perte d’exploitation subie durant cette période. 
En réponse à la demande au titre du préjudice fiscal, la SCI D’AMANS fait valoir que la société demanderesse n’apporte pas la preuve de son préjudice certain et direct résultant de la fermeture du local, dès lors qu’il n’est pas établi que la majoration de 10 % a effectivement été appliquée par l’administration fiscale, ou qu’elle y a renoncé ou appliqué un autre pourcentage. 
Concernant la demande au titre des frais bancaires, la société D’AMANS prétend également que la société HEXAGONE HALLE ne rapporte pas la preuve de son préjudice, ni du montant sollicité ni de son montant ni de son imputabilité. 
Pour s’opposer à la demande de remboursement de la taxe foncière, la SCI D’AMANS expose que les dispositions contractuelles interdisent au preneur de solliciter une quelconque indemnisation en raison de la fermeture de son établissement pour les travaux réparatoires effectués. Elle ajoute que cette demande est mal venue car elle a déjà consenti, à titre exceptionnel, un avoir sur le montant du loyer de juillet 2022. 

La société D’AMANS expose que monsieur [N] et monsieur [F] n’apportent pas la preuve d’un quelconque préjudice moral, et qu’elle n’a par ailleurs, pour sa part, pas fait preuve d’inertie ou de manque de volonté à la suite de la situation climatique, dès lors qu’elle a sollicité tous les artisans immédiatement, obtenu un devis le 30 juin 2022, accepté le 7 juillet 2022 et sollicité un prêt bancaire conséquent. Elle ajoute une incohérence dans les demandes dès lors qu’ils réclament l’indemnisation de leurs préjudices liés à la fermeture de leur établissement tout en se plaignant de ne pas pouvoir avoir pris de congé. Elle soutient l’absence de lien de causalité entre le sinistre et l’arrêt maladie de Monsieur [N].

A titre subsidiaire, sur les différentes demandes indemnitaires, elle soutient que le montant du préjudice au titre des marchandises perdues n’est pas justifié. Pour les pertes subies en novembre 2022, elle prétend que la demande doit être limitée à un quart de la demande de 13.209,60 euros, dès lors que la SAS HEXAGONE HALLE a déjà été indemnisée pour une durée de 3 semaines par son assureur, et que le surplus de la demande n’est pas justifié. S’agissant du préjudice fiscal, elle fait valoir que la demanderesse n’apporte pas la preuve du montant de son impôt pour étayer sa demande. Concernant les frais bancaires, elle soutient également l’absence de toute pièce justificative concernant la somme de 105,60 euros. Au titre du remboursement de la taxe foncière, la SCI D’AMANS expose que le montant de l’indemnité accordée à la société HEXAGONE HALLE devra être diminué de la somme accordée à titre d’avoir sur le loyer du mois de juillet 2022. 

Au soutien de sa demande reconventionnelle, la SCI D’AMANS, contestant l’existence d’un accord, fait valoir, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, que la société HEXAGONE HALLE a manqué à son obligation contractuelle de payer le loyer du mois de novembre 2022, alors qu’elle a été indemnisée par son assureur pour sa perte d’exploitation durant les travaux. 
Au soutien de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, elle fait valoir que cette mesure serait incompatible avec la nature de l’affaire. 
MOTIVATION
Sur les prétentions indemnitaires
En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Sur le manquement à l’obligation d’entretien de la chose louée En vertu de l’article 1719 2° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. En vertu de l’article 1720 alinéa 2 du code civil le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Par ailleurs, le contrat de bail prévoit, en son article 3.2, que toutes les réparations sont à la charge du preneur sauf les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, y compris pour remédier à la vétusté des locaux qui sont à la charge du bailleur. L’article 606 du code civil prévoit que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
En l’espèce, il est admis par les parties que la toiture du local loué par la société HEXAGONE HALLE a été endommagé à la suite d’un épisode de grêle dans la nuit du 20 au 21 juin 2022.
S’il résulte de l’annexe du bail renouvelé le 09 mai 2019 que le local est constitué en toiture de plaques de fibrociment qui contiennent de l’amiante, ce rapport mentionne que les constatations réalisées ne conduisent pas à la nécessité d’une action de protection immédiate sur le matériau ou produit. 
Ainsi, si ce diagnostic comporte une mention indiquant « protection physique non étanche ou absence de protection physique », il convient de relever qu’il s’agit d’une mention générale dont il ne peut être déduite une absence d’étanchéité à l’eau laquelle n’est pas démontrée au jour de la réalisation de ce constat. Au surplus, ce constat a prévu que la toiture partiellement amiantée nécessitait une évaluation périodique mais non son remplacement, ce qui aurait été le cas si des difficultés d’étanchéité à l’eau s’était révélé. Ce diagnostic ne permet donc pas de démontrer que la toiture ne pouvait pas jouer son rôle de protection du local et n’était donc pas étanche dans des conditions météorologiques normales comme soutenu par les demandeurs. 

En revanche, ce rapport indique la nécessité de réaliser une évaluation périodique, qui constitue le premier niveau de recommandations du diagnostiqueur sur les trois existants, pour contrôler l’état de dégradation des matériaux, vérifier que cet état ne s’aggrave pas, et rechercher le cas échéant les causes de dégradation et prendre les mesures appropriées pour les supprimer. Ce rapport a été établi le 07 février 2019, ce qui imposait, conformément aux dispositions de l’article R. 1334-27 1° du code de la santé publique, de réaliser l’évaluation périodique dans un délai de trois ans. Or, le bailleur ne rapporte pas la preuve de la réalisation de cette évaluation périodique dans le délai écoulé.
 
Toutefois, aucun élément de preuve produit par les demandeurs ne permet de démontrer que les dégradations subies par la toiture sont la conséquence d’une détérioration des matériaux entre 2019 et 2022, et donc liées à un manquement du bailleur à son obligation d’entretien. Ainsi, il n’est pas établi que la toiture s’était détériorée ou était devenue non étanche avant l’orage dans la nuit du 20 au 21 juin 2022. En effet, le rapport d’expertise établi par l’expert de l’assureur de la société HEXAGONE HALLE relève que les impacts de grêlons ont endommagé plusieurs plaques de fibrociment de la couverture, ayant entraîné une dégradation du faux-plafond qui doivent être refixées ou déposées, et une infiltration d’eau. L’expert a indiqué qu’un diagnostic a confirmé que les plaques comportaient des fibres d’amiante et que leur remplacement nécessitera des travaux de décontamination. Il a également retenu que les mesures réalisées ont permis de retenir l’absence de fibre d’amiante dans l’atmosphère. Cette expertise ne permet en revanche pas de relever l’existence d’un défaut d’entretien qui aurait occasionné la dégradation des plaques de fibrociment. 

De plus, il n’a été rapporté aucun problème d’étanchéité avec la toiture du local durant la période du bail commercial alors que le local a subi trois années de météos hivernales entre les mains du preneur. 
Aucune autre pièce du dossier ne vient établir la vétusté alléguée de la toiture, laquelle ne peut se déduire de la seule survenance du dommage à la suite de l’orage de grêle d’une intensité particulière.
L’existence d’un manquement à l’obligation d’entretien par le bailleur n’est donc pas démontrée. 
Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible de la chose louée En vertu de l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il est donc légalement prévu une obligation de jouissance paisible de la chose louée au profit du preneur.
L’article 4.2.2 du contrat de bail prévoit que « pendant toute la durée du bail, le preneur souffrira sans indemnité toutes les réparations, constructions, reconstructions surélévations et travaux quelconque même de simple amélioration, qui seront exécutés dans les locaux loués ou dans l’immeuble du chef du bailleur ». Le contrat ajoute que « toutefois, et conformément à l’article 1724 du Code civil, si les travaux durent plus de 21 jours, le preneur pourra prétendre à une diminution du loyer ». Ce même article prévoit que « le bailleur s’engage à se rapprocher du preneur afin de convenir du planning des travaux afin que ceux-ci ne gênent le moins possible l’exploitation du preneur ». 
En l’espèce, il résulte d’un message électronique adressé par le bailleur au preneur le 26 septembre 2022, soit plus d’un mois avant la date fixée, que les travaux étaient prévus du 31 octobre 2022 au 12 novembre 2022. Il n’est pas contesté que par un appel du 27 octobre 2022, soit quatre jours avant les travaux, le bailleur a indiqué au preneur que les travaux sont de nouveau reportés. Les travaux seront réalisés du 14 novembre 2022 au 25 novembre 2022. Toutefois, il est démontré par l’attestation de l’entreprise mandatée pour la réalisation des travaux, qui ont été effectivement effectués du 14 novembre 2022 au 25 novembre 2022, que le retard n’est pas consécutif à un manquement du bailleur, mais qu’il est lié à l’absence de retour “du plan de retrait avec la validation des différents organismes d’état et livraison des matériaux de couverture”.
Ainsi, un planning de travaux avait été convenu entre les parties et les artisans pour respecter les obligations contractuelles et gêner le moins possible le preneur. Ce planning n’a pu être tenu pour des raisons extérieures aux parties du bail, ainsi qu’à l’artisan. Le bailleur a informé son preneur de l’état de la situation, qui ne peut valablement lui opposer avoir dû supporter une fermeture plus longue. 
Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun manquement du bailleur à son obligation contractuelle d’assurer la jouissance paisible du bien loué n’est caractérisé. 
Par conséquent, en l’absence de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, il convient de débouter la SAS HEXAGONE HALLE, monsieur [Z] [N] et monsieur [B] [F] de leurs prétentions indemnitaires. 
Sur la demande reconventionnelle en paiement du loyer 
En vertu de l’article 1728 2°) du code civil, le preneur est tenu de l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. 
Par application de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 
Par ailleurs, le bail commercial prévoit en son article 4.2.2. que pendant toute la durée du bail, le preneur souffrira sans indemnité toutes les réparations, constructions, reconstructions surélévations et travaux quelconque même de simple amélioration, qui seront exécutés dans les locaux loués ou dans l’immeuble du chef du bailleur, et il ne pourra demander aucune indemnité, aucune diminution de loyer, ni interruption du loyer quelle qu’en soit l’importance et la durée. Le contrat ajoute que toutefois, et conformément à l’article 1724 du Code civil, si les travaux durent plus de 21 jours, le preneur pourra prétendre à une diminution du loyer. 
L’article 1724 du code civil dispose que si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, mais que le bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé si ces réparations durent plus de 21 jours.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société HEXAGONE HALLE ne s’est pas acquittée de son obligation de paiement du loyer pour le mois de novembre 2022. 

Elle ne rapporte toutefois pas la preuve de l’existence d’un accord avec le bailleur pour être exonérée totalement du paiement du loyer du mois de novembre 2022, dès lors qu’au contraire elle produit un message électronique du bailleur du 24 décembre 2022 sollicitant le paiement des sommes dues. 

En outre, comme jugé précédemment aucun manquement du bailleur n’a été retenu dans l’exécution de ses obligations contractuelles d’entretien et de délivrance des locaux. 

Par ailleurs, s’agissant de la durée des travaux, il résulte de l’attestation de l’artisan, que les travaux ont eu lieu du 14 au 30 novembre 2022, soit pendant 17 jours, qui est une durée inférieure aux 21 jours prévus par le contrat et le texte susvisé. S’il n’est pas contesté que la SAS HEXAGONE HALLE a été informée le 27 octobre 2022, pour des motifs non imputables au bailleur, de ce que les travaux initialement prévus à compter du 31 octobre 2022 étaient décalés de deux semaines, elle ne démontre pas en quoi elle a été dans l’obligation de fermer son activité dès le 31 octobre, se contentant d’allégations, non soutenues par des éléments de preuve, sur la réalisation durant ces deux premières semaines de travaux préparatoires, de protection des sols et de remise des clés à cette date. 

La SAS HEXAGONE HALLE n’était donc fondée ni à opposer une exception d’inexécution, en l’absence de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, ni à solliciter le bénéficie des dispositions contractuelles relatives à la diminution du montant du loyer. Il convient par conséquent de la condamner à payer à la SCI D’AMANS la somme de 2.819,71 euros au titre du loyer du mois de novembre 2022. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
DépensEn vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, la S.A.S. HEXAGONE HALLE, messieurs [N] et [F] perdant la présente instance, il convient de les condamner au paiement des dépens. 
Frais irrépétiblesEn application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] / Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.[…]
En l’espèce, la S.A.S. HEXAGONE HALLE, messieurs [N] et [F] tenus au paiement des dépens, seront condamnés à payer à la SCI D’AMANS la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. 
Exécution provisoireConformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du Code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Déboute la S.A.S. HEXAGONE HALLE, de sa demande d’indemnisation de ses préjudices matériels et financiers ;
Déboute monsieur [Z] [N] et monsieur [B] [F] de leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices moraux ;
Condamne la S.A.S. HEXAGONE HALLE à payer à la S.C.I D’AMANS la somme de 2.819,71 euros au titre du loyer du mois de novembre 2022 ;
Condamne la S.A.S. HEXAGONE HALLE, monsieur [Z] [N] et monsieur [B] [F] au paiement des dépens ;
Condamne la S.A.S. HEXAGONE HALLE, monsieur [Z] [N] et monsieur [B] [F] à payer à la S.C.I D’AMANS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la S.A.S. HEXAGONE HALLE, monsieur [Z] [N] et monsieur [B] [F] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Le présent jugement a été signé par Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.


LE GREFFIER LE PRESIDENT