Tribunal Judiciaire · REFERES 2ème Section — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


74D

Minute n° 24/


N° RG 23/02539 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQJR


5 copies





EXPERTISE





GROSSE délivrée
le 08/07/2024
à la SELARL URBANLAW AVOCATS
la SELARL WATERLOT-BRUNIER

COPIE délivrée
le 08/07/2024
à 


2 copies au service expertise

Rendue le HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 10 juin 2024,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.


DEMANDERESSE

La société S.A.R.L. KENA
dont le siège social est :
[Adresse 9]
[Localité 4]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL Cabinet COUDRAY, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

S.C.I. PURPLE FLY
dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 12]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Maxence WATERLOT de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE


Se heurtant au refus persistant de la SCI PURPLE FLY propriétaire des parcelles contiguës cadastrées BR [Cadastre 6] et [Cadastre 7], de passer sur sa propriété pour réaliser des travaux d’étanchéité de la maison M2 , la SARL KENA a donc par acte du 30 novembre 2023 assigné la SCI PURPLE FLY devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de :

- Autoriser la SCI KENA à pénétrer temporairement et pendant toute la durée requise pour les travaux, sur la parcelle cadastrée section BR, [Cadastre 6] et [Cadastre 7] appartenant à la SCI PURPLE FLY, de maniere à faire réaliser les travaux d'enduits de la facade nord-est de Ia maison M2 du projet autorisé par arrêté n° PC O33 229 22 K0049, en date du 13 septembre 2022.
- Condamner la SCI PURPLE FLY, eu égord à sa résisitance abusive , à payer à la SARL KENA la somrne de 1.500 € sur le fondement des dispositions de |l’article 700 du code de procédure civile dinsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions la SARL KENA maintient ses prétentions initiales sauf à à ajouter de : 

- Rejeter la demande de consignation de la somme de 5.000 € entre les mains de la caisse des dépôts et consignation, es qualité de séquestre , au titre de « somme à 
valoir sur l’indemnisation éventuelle de dommages causés à la SCI PURPLE FLY. 
 
- Rejeter la demande reconventionnelle d’expertise ; 
 
- Le cas échéant, mettre à la charge de la seule SCI PURPLE FLY, les frais d’expertise dont elle est seule demanderesse. 
 
- Condamner la SCI PURPLE FLY, eu égard à sa résistance abusive, à payer à la 
société KENA la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 
700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, les conclusions de la SCI PURPLE FLY tendent à : 

➢ JUGER la SCI PURPLE FLY recevable et bien-fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
Y faisant Droit : 
 
➢ DEBOUTER la SARL KENA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
A titre subsidiaire : 
 

➢ JUGER qu’un procès-verbal de constat devra être réalisé, aux frais exclusifs de la SARL KENA, avant toute intervention et immédiatement après l’achèvement des travaux ; 
 
➢ JUGER que la SARL KENA consignera une somme de cinq mille euros entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation, es-qualité de séquestre, comme constituant une somme à valoir sur l’indemnisation éventuelle des dommages causés au défendeur ; 
 
➢ JUGER que les travaux devront intervenir sur une amplitude horaire maximale de 9h00 à 17h00 et à une date fixée contradictoirement par les parties 30 jours auparavant. 
 
A titre reconventionnel : 
 
➢ ORDONNER une expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de Procédure Civile aux fins notamment de constater l’empiétement ; 
 
➢ NOMMER tel expert qu’il lui plaira, lequel aura notamment pour mission de : 
 
- se rendre sur les lieux et les décrire ; 
- se faire communiquer tous les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; 
- vérifier l'emplacement des bornes et procéder, si besoin, au rétablissement du bornage entre les parcelles cadastrées commune de [Localité 12] section BR n° [Cadastre 6] (fonds SCI PURPLE FLY), BR n° [Cadastre 8] (fonds SARL KENA) et BR n° [Cadastre 7] (indivision SCI PURPLE FLY-SARL KENA) conformément au plan de division établi par Monsieur [S] [G] le 13 octobre 2021 ; 
- déterminer si un empiétement a eu lieu sur la parcelle BR n° [Cadastre 6] (fonds SCI PURPLE FLY) à raison de travaux effectués sur la parcelle BR n° [Cadastre 8] (fonds SARL KENA) ; dans l'affirmative, décrire la nature, l'étendue et les conséquences de cet empiétement et déterminer la nature et le coût des travaux de remise en état de la parcelle BR n° [Cadastre 6] (fonds SCI PURPLE FLY) ; 
- déterminer si un empiétement a eu lieu sur la parcelle BR n° [Cadastre 7] (fonds indivis SARL KENA - SCI PURPLE FLY) à raison de travaux effectués sur la parcelle BR n° [Cadastre 8] (fonds SARL KENA) ; dans l'affirmative, décrire la nature, l'étendue et les conséquences de cet empiétement et déterminer la nature et le coût des travaux de remise en état de la parcelle BR n° [Cadastre 7] (fonds indivis SARL KENA - SCI PURPLE FLY) ; 
- déterminer la conformité de la construction de l’immeuble « M3 » au permis de construire délivré à la SARL KENA et déterminer l’incidence de la surélévation de l’immeuble « M3 » sur la parcelle n° [Cadastre 6] (fonds SCI PURPLE FLY) ; 
- d'une manière générale, déterminer la nature et l'étendue des préjudices éventuellement subis par la SCI PURPLE FLY, entendre tous sachants dont les observations seraient utiles à la solution du litige, d'une manière générale fournir au tribunal tous renseignements et procéder à toutes investigations permettant de l'éclairer sur le litige opposant les parties ; 
 
➢ JUGER que les frais d’expertise judiciaire seront avancés par la SARL KENA ; 
 
➢ CONDAMNER la SARL KENA au versement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 CPC. 
 

 
MOTIFS

Sur la demande de tour d’échelle : 

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

Le litige porte sur l’accès à la propriété de la SCI PURPLE FLY contiguë à celle de la SARL KENA qui souhaite procéder à la réalisation de travaux d’enduisage du mur de la maison M2 située en limite de propriété avec l’immeuble cadastré section BR[Cadastre 6]et [Cadastre 7].

 L’exercice du tour d’échelle n’est pas une servitude de passage mais une occupation très temporaire. Le refus d’une telle mesure est de nature à créer un trouble illicite pour la SARL KENA qui souhaite finaliser des travaux d’ensuits de la façade nord- est de sa maison M2 . L’accès par la propriété voisine de la SARL KENA est indispensable, les travaux se situant en limite de propriété, tels que cela résulte des photographies produites par les parties.

Si la SCI PURPLE FLY fait valoir des problèmes d’empiètements et de déplacements de bornes imputables selon elle à la SARL KENA, il reste que dans un premier temps elle n’était “pas opposée à la réalisation de ces travaux mais souhaitait définir rigoureusement leurs conditions de réalisation” (conclusions SCI PURPLE FLY page 3).

Un litige est actuellement pendant devant la cour administrative d’appel de BORDEAUX relatif à la validité du permis de construire délivré à la SARL KENA en ce qu’il ne respecterait pas le PLU de la commune de [Localité 12], le Tribunal Administratif ayant par jugement du 22 mars 2023 sursis à statuer pour permettre la régularisation du permis de construire contesté.

Quoiqu’il en soit et malgré l’existence de ces difficultés, il reste que les travaux d’enduisage sont indispensables pour des raisons non seulement d’esthétique mais d’étanchéité peu important contrairement à ce que soutient la SCI PURPLE FLY qu’il s’agisse de construction neuve.

 La demande de passage d’un commissaire de justice afin de dresser un état des lieux avant et après les travaux aux frais de la SARL KENA exigée par la SCI PURPLE FLY n’est pas pertinent tout comme d’ailleurs la demande de consignation destinée à garantir le paiement de dommages éventuels et donc à ce jour hypothétiques. 
 
Aussi,compte tenu de l’ensemble des éléments produits au débat, il sera donc fait droit à la demande de la SARL KENA qui porte sur l’accès à la propriété de la SCI PURPLE FLY dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. 


 Sur la demande reconventionnelle d’ expertise judicaire :

L'article 145 du code de procédure civile sur lequel une partie fonde sa demande n'exige pas l'examen préalable de la recevabilité d'une éventuelle action future ni des chances de succès du procès qui pourrait en résulter au fond.

Il impose seulement au juge statuant sur requête ou par voie de référé, de s'assurer de ce que le justiciable qui l'invoque justifie d'un intérêt légitime. 

En l'espèce, les explications respectives des parties et le contexte partiellement pénal de ce dossier ainsi que les pièces versées aux débats par la SCI PURPLE FLY , signent pour elle l'existence d'un intérêt légitime lui permettant d'obtenir au visa de l'article 145 du code de procédure civile, , l'organisation d’une mesure d'expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision. 
 
 Compte tenu de la nature des éléments invoqués, il convient de procéder à la désignation d’un géomètre expert.

Les dépens et les frais avancés de cette expertise demeureront à la charge de la SCI PURPLE FLY qui a intérêt à la mesure d’expertise, sans qu'il apparaisse équitable, à ce stade de la procédure, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge de la SARL KENA qui a intérêt à la mise en oeuvre de la servitude de droit d’échelle. 


PAR CES MOTIFS 

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX , statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

Autorise la SARL KENA ainsi qu’aux entrepreneurs mandatés par elle à un accès et une occupation provisoires sur la propriété de la SCI PURPLE FLY à l’exception des samedis, dimanches et jours fériés.

Ordonne que ce droit d'accès comprendra également le droit de pénétrer sur toute cette bande de terrain contigüe à la limite séparative commune aux propriétés respectives des parties , avec outils, matériels, machines, échelles, échafaudages et autres, et de les y transporter ou y entreposer pour tout ce qui est nécessaire.

Ordonne que ce droit d’accès soit réalisé sous les modalités suivantes : 

*Durée de l’autorisation : 72 h commençant à courir à compter du 15 ème jour suivant la signification de la présente ordonnance.
Cette durée sera suspendue en cas d’intempéries ou tout évènement ne permettant pas la réalisation des travaux dans les règles de l’art :
*Réalisation des travaux en dehors des périodes de pluie et de vent violent, ou de gel ou fortes chaleurs et sur une amplitude horaire maximale de 8 heures à 18 heures,
*Obligation à la SARL KENA d'informer la SCI PURPLE FLY au moins 8 jours à l'avance de la date à laquelle seront réalisés les travaux, 
*Obligation à la SARL KENA de remettre les lieux en l'état, une fois les travaux d’enduisage et peinture réalisés. 
 
Ordonne à la SCI PURPLE FLY de laisser le libre accès à sa propriété pour l'exercice du tour d'échelle sous la condition d'avoir été informée dans les conditions rappelées ci-dessus, 
Déboute la SCI PURPLE FLY de ses demandes relatives tant aux passages d’un commissaire de justice avant et après les travaux qu’ à la consignation de 5 000 €.

Ordonne une mesure d'expertise judiciaire tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [R] [H]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Tél.: [XXXXXXXX01]
[Courriel 10] 

avec mission pour lui de :

- convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, 
 
– visiter les lieux et les décrire,

- vérifier l'emplacement des bornes et procéder, si besoin, au rétablissement du bornage entre les parcelles cadastrées commune de [Localité 12] section BR n° [Cadastre 6] (fonds SCI PURPLE FLY), BR n° [Cadastre 8] (fonds SARL KENA) et BR n° [Cadastre 7] (indivision SCI PURPLE FLY-SARL KENA) conformément au plan de division établi par Monsieur [S] [G] le 13 octobre 2021 ; 


- déterminer si un empiétement a eu lieu sur la parcelle BR n° [Cadastre 6] (fonds SCI PURPLE FLY) à raison de travaux effectués sur la parcelle BR n° [Cadastre 8] (fonds SARL KENA) ; dans l'affirmative, décrire la nature, l'étendue et les conséquences de cet empiétement et déterminer la nature et le coût des travaux de remise en état de la parcelle BR n° [Cadastre 6] (fonds SCI PURPLE FLY) ; 

- déterminer si un empiétement a eu lieu sur la parcelle BR n° [Cadastre 7] (fonds indivis SARL KENA - SCI PURPLE FLY) à raison de travaux effectués sur la parcelle BR n° [Cadastre 8] (fonds SARL KENA) ; dans l'affirmative, décrire la nature, l'étendue et les conséquences de cet empiétement et déterminer la nature et le coût des travaux de remise en état de la parcelle BR n° [Cadastre 7] (fonds indivis SARL KENA - SCI PURPLE FLY) ; 

- donner son avis sur la conformité de la construction de l’immeuble « M3 » au permis de construire délivré à la SARL KENA et déterminer l’eventuelle incidence de la surélévation de l’immeuble « M3 » sur la parcelle n° [Cadastre 6] (fonds SCI PURPLE FLY) ; 

- d'une manière générale, déterminer la nature et l'étendue des préjudices éventuellement subis par la SCI PURPLE FLY, entendre tous sachants dont les observations seraient utiles à la solution du litige, d'une manière générale fournir au tribunal tous renseignements et procéder à toutes investigations permettant de l'éclairer sur le litige opposant les parties ; 

- Donner tous les éléments à la juridiction permettant de se prononcer sur le fond 
et de dégager les préjudices et les responsabilités encourues ;
 
 - Constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,

- Faire toutes observations utiles au règlement du litige,

- Établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d'un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs.

Rappelle que, en application de l'article 276 du code de procédure civile, l'expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations et dires écrits faits après l'expiration de ce délai, sauf cause grave reconnue par Magistrat chargé du Contrôle des Expertises. 

Rappelle que, en application de l'article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties.
 
Dit n'y avoir lieu à ce stade de la procédure de donner à l'expert de plus amples chefs de mission.

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile.

Dit que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumentée à chacune des questions qui lui sont posées.

Dit que l'expert devra préciser dans son rapport qu'il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dit que l'expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée.

Précise à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l'expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d'expertise.

 
Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles.

Dit que l'expert devra, en cas de difficultés, en référer au magistrat chargé du contrôle des expertises.

Invite l'expert à établir un état prévisionnel du coût de l'expertise, à le communiquer au Magistrat chargé du Contrôle des Expertises et aux parties dès le commencement de sa mission, au plus tard, dans le mois suivant la première réunion d'expertise.

Dit que si l'expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au Magistrat chargé du Contrôle des Expertises , et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté au préalable les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l'expert et au juge chargé du contrôle des expertises leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information.


FIXE à la somme de 4 000 € la provision que la SCI PURPLE FLY devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (Code BIC : [XXXXXXXXXX013] – Code IBAN : [XXXXXXXXXX011]) avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor, 

Dit qu'à l'occasion du dépôt de son rapport d'expertise définitif, l'expert devra, 10 jours avant d'en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises, communiquer l'évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises.

Dit que l'expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire , dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises , et ce, sur demande présentée avant l'expiration du délai fixé.

Dit qu'il appartiendra à l'expert d'adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par voie électronique ou sur support papier).

Dit qu'il sera remis à l'expert une copie du jugement par le greffe de la juridiction de fond.
 
Dit que faute pour le requérant d'avoir consigné cette somme et d'avoir fourni des explications au Magistrat chargé du Contrôle des Expertises sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l'expertise deviendra caduque. 

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
Rappelle que l’ exécution provisoire est de droit. 

Condamne la SARL KENA aux entiers dépens. 


La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.


Le Greffier, Le Président,