Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 9 juillet 2024

N° RG 23/01409 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XPGI
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE

SUR LE FOND



30Z

N° RG 23/01409 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XPGI

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


[L] [M], S.A.R.L. SONODIM

C/


S.C.I. DELABIDOU




 


Grosses délivrées
le

à 
Avocats : la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Me Elodie VITAL-MAREILLE



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 09 JUILLET 2024 


COMPOSITION DU TRIBUNAL 
Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du prononcé
Isabelle SANCHEZ, Greffier


DÉBATS 

A l’audience publique du 21 Mai 2024

JUGEMENT 

Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDEURS

Monsieur [L] [M]
né le 13 Octobre 1959 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
26 Rue Bouffard
33000 BORDEAUX

représenté par Maître Gilles SAMMARCELLI de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX


S.A.R.L. SONODIM société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 337 942 163, dont le siège social est 26 Rue Bouffard à BORDEAUX (33000) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
26 Rue Bouffard
33000 BORDEAUX

N° RG 23/01409 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XPGI


représentée par Maître Gilles SAMMARCELLI de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.C.I. DELABIDOU société civile immobilière immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 430 259 895, dont le siège social est 23 Rue Bouffard à BORDEAUX (33000 ) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
23 Rue Bouffard
33000 BORDEAUX

représentée par Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX


EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 30 avril 2004, la SCI DELABIDOU a donné à bail à la SARL SONODIM un local commercial au sein d’un immeuble situé 23 rue Bouffard à BORDEAUX (33000). Le bail a été renouvelé par acte notarié du 26 juin 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 août 2021, la SCI DELABIDOU a mis en demeure la SARL SONODIM d’avoir à effectuer des travaux de mise aux normes incendie du local classé ERP de 5ème catégorie, en se fondant sur une demande adressée par le syndic de copropriété du 25 juin 2021.

Par ordonnance du 07 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, saisi par la SCI DELABIDOU, a dit que la société SONODIM devra justifier au bailleur de la conformité du local dont elle a la jouissance au regard des normes incendie applicables aux ERP dont elle relève, dans un délai d’un mois, et à défaut devra justifier, sous astreinte, de l’exécution des travaux de mise en conformité du local avec ces normes. 
Par arrêt du 12 décembre 2022, la cour d’appel de Bordeaux, a confirmé cette ordonnance.
 
Par acte délivré le 13 février 2023, la SARL SONODIM et monsieur [L] [M], gérant de la société et caution solidaire, ont fait assigner la SCI DELABIDOU devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

La clôture est intervenue le 08 février 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.






PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de l’assignation, la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] demandent au tribunal :
de dire que la SCI DELABIDOU devra justifier, sous astreinte de 400 euros par jour de retard, de ce que le local loué était en conformité aux règles applicables en matière de sécurité et incendie lors de la signature du bail en 2004,de juger que les décisions prises au provisoire ne pourront sortir le moindre effet à leur égard,juger qu’une obligation de mise aux normes incendie est à la charge exclusive du bailleur, la SCI DELABIDOU,condamner la SCI DELABIDOU au paiement des dépens, et à leur payer chacun une somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SARL SONODIM et monsieur [M] font valoir que la résolution 21 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2021 sur laquelle se fonde la bailleresse n’a fait l’objet d’aucun vote et n’a donc aucun caractère coercitif ni pour le bailleur, ni pour le preneur à laquelle elle est en tout état de cause inopposable dès lors qu’il est étranger aux règles de la copropriété. 
Ils ajoutent que la seule autorité habilitée à demander une mise en conformité d’un local est l’autorité administrative, décision qui fait défaut en l’espèce, et non un syndicat de copropriété qui aurait simplement invité un copropriétaire à justifier de la conformité et le cas échéant à mettre aux normes incendie son local.
Au soutien de leurs demandes, la SARL SONODIM et monsieur [M] prétendent que le bailleur est tenu conformément à l’article 1719 du code civil de délivrer un local commercial en bon état de réparations afin de lui permettre d’exercer l’activité prévue au bail, ce qui inclut la conformité aux normes incendie.
Ils exposent également que le bailleur est tenu d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux, ce qui est en l’état impossible faute pour la bailleresse de justifier de la conformité du local aux règles applicables en matière d’incendie de 2004 et pour vouloir lui imposer, sans aucune base légale ou réglementaire, des travaux dont la définition reste floue. 
Ils soutiennent par ailleurs que le bailleur est tenu de la garantie des vices cachés qui empêcheraient l’utilisation du local commercial, ce qui inclut l’absence de conformité aux normes y compris incendie, et ce même s’il n’en avait pas connaissance lors de la signature du bail.
La SARL SONODIM et monsieur [M] font valoir que la clause relative aux travaux mis à la charge du preneur en matière de sécurité et de mise aux normes est inapplicable en l’espèce dès lors qu’elle concerne uniquement les travaux nécessaires dans le cadre de l’activité du preneur, les travaux envisagés devant découler de cette activité. Selon elle, ces travaux ne peuvent être liés à la présence du locataire dans le local loué, dès lors qu’ils sont la conséquence de la situation du local au sein de l’immeuble et non à l’activité pratiquée de vente d’instruments de musique. 

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, la SCI DELABIDOU demande au tribunal de :

débouter la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] de leurs demandes,




condamner solidairement la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] à faire procéder aux travaux d’installation d’un plafond coupe-feu répondant à la mise aux normes en matière de sécurité incendie du local, classé ERP de 5ème catégorie et qui, en tant que tel, doit être coupe-feu 1H, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,condamner solidairement la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
La SCI DELABIDOU fait valoir que la SARL SONODIM n’a pas exécuté les décisions de référé et que le local ne répond toujours pas aux normes incendie applicables aux ERP dont il relève, alors que sa demande est fondée sur un procès-verbal d’assemblée générale du 12 mai 2021, peu important qu’il n’y ait pas eu de vote, lequel rappelle la règlementation applicable, notamment les dispositions de l’article PE6 de l’arrêté du 25 juin 1980. Elle soutient qu’il n’est pas nécessaire qu’une décision administrative ait été prise, le bailleur pouvant solliciter la réalisation de travaux sur le seul fondement qu’ils sont rendus nécessaires par la règlementation en vigueur.
Elle ajoute que sa demande est fondée sur les dispositions du bail commercial qui stipulent clairement au titre de l’état des lieux que le locataire a à sa charge tous travaux nécessaires en matière d’hygiène, sécurité, notamment d’électricité et de mise aux normes. 
Elle soutient également que le locataire est tenu au respect du règlement de copropriété du 06 juillet 1983 lequel prévoit une responsabilité de chaque propriétaire des conséquences de ses fautes et négligences. 
Elle indique que le bail met à la charge du preneur de manière claire et précise, par une clause non susceptible d’interprétation selon l’article 1192 du code civil, les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité, faisant valoir que la mise en place d’un plancher/plafond coupe-feu, qui n’affecte pas la structure de l’immeuble, ne constitue pas des travaux relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Elle ajoute que cette clause vise, d’une part les travaux nécessaires à l’activité du preneur, et d’autre part ceux nécessaires en matière de sécurité et de mise aux normes de manière générale et non pas liés à l’activité du preneur, pour les mettre à sa charge. Elle expose également que la clause relative à l’entretien et aux réparations permet d’imputer au preneur les travaux d’installation du plafond avec paroi coupe-feu. 
Elle conteste être tenue d’une obligation de justifier que le local loué était en conformité aux règles applicables en matière de sécurité et d’incendie compte tenu du contenu de la clause relative aux obligations à la charge du preneur. 

A l’appui de sa demande reconventionnelle, la SCI DELABIDOU soutient que l’exploitant étant ainsi, au regard des éléments précédemment développés, tenu d’assurer la sécurité de son établissement au regard de la réglementation applicable au classement de son établissement, la société SONODIM et monsieur [M], en sa qualité de caution solidaire du preneur, doivent être condamnés à réaliser cette mise en conformité sous astreinte par des entreprises dûment immatriculées et assurées, sous le contrôle d’un architecte agréé par la copropriété. 








MOTIVATION

Sur les demandes relatives à l’exécution des travaux de mise en conformité aux normes sécurité incendie

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

- Sur les manquements aux obligations de délivrance, de jouissance paisible et d’entretien

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
de délivrer au preneur la chose louée,d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Par ailleurs, l’article 1720 alinéa 1 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de tout espèce. / Le bailleur doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Le bailleur, au titre de son obligation de délivrance, est tenu de donner en location un local conforme aux normes de sécurité. Il peut cependant être dérogé par convention expresse à cette règle. 
Des travaux de mise aux normes conformément à la réglementation en vigueur doivent s’interpréter comme étant prescrits par l’administration.

En l’espèce, au titre du contenu de l’obligation de délivrance, le bail conclu en 2004, et renouvelé en 2019 aux mêmes conditions s’agissant des charges imposées au preneur, comporte une clause en sa page 3 qui prévoit notamment que « le preneur prendra les lieux loués en leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation. Il aura de ce fait à sa charge tous travaux qui seraient nécessaires en matière d’hygiène, de sécurité notamment d’électricité et de mise aux normes et ainsi que tous travaux nécessités par l’exercice de son activité ». 
Cette clause est précise et met clairement et expressément à la charge du preneur les travaux de mise aux normes du local. 
Cette obligation portant sur la mise aux normes est une obligation générale et non spécifiquement limitée aux normes liées à « l’exercice de son activité » comme soutenu par la société preneuse, cette partie de phrase devant se comprendre comme ayant été mentionnée au titre des travaux liés à l’aménagement du local pour les besoins de l’activité. En outre, et contrairement à ce que soutient le preneur, les travaux réclamés ne sont pas exclusivement liés à la situation du local dans l’immeuble, mais bien à la nature de son activité qui donne au local dans lequel il l’exerce la caractéristique d’établissement recevant du public. 

S’agissant de la norme dont il est demandé l’application, s’il est constant qu’il n’existe aucune décision de police administrative imposant la réalisation des travaux litigieux, et qu’une telle obligation ne peut résulter de l’avis donné par l’assemblée générale des copropriétaires, en revanche, il existe une règlementation qui doit s’interpréter comme étant une décision prescrite par l’administration. 
En effet, l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public prévoit à son article PE6 tant dans sa version antérieure au 06 juillet 2006 applicable au jour de la conclusion du contrat que dans sa version postérieure au 06 juillet 2006 applicable au jour du renouvellement du contrat que les établissements doivent être isolés de tous locaux occupés par des tiers par des murs et des planchers coupe-feu de degré 1 heure. 

Cette norme administrative s’impose donc, à elle seule, aux occupants d’un établissement recevant du public, sans qu’il ne soit besoin d’une décision complémentaire d’une autorité de police administrative.

Il ne peut être retenu à l’encontre de la société bailleresse de manquement à son obligation de délivrance du bien, dès lors qu’il a été expressément prévu dans le contrat la mise à la charge du preneur des travaux de mise aux normes.

Dès lors, la demande du preneur visant à voir la société bailleresse condamnée à justifier sous astreinte du respect des normes au jour de la conclusion du bail en 2004 apparaît dénuée de tout intérêt dès lors qu’il est admis par le bailleur lui-même en page 7 de ses écritures que le local ne répond pas aux normes réglementaires en matière de sécurité et d’incendie, et que le bail imposait au preneur la réalisation des travaux de mise aux normes. 

Par ailleurs, le fait de solliciter du preneur la réalisation de travaux qui sont mis à sa chargepar les dispositions contractuelles susvisées ne saurait s’analyser en un manquement de la part du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible du local, dès lors qu’il se contente de rappeler à son co-contractant les obligations qui sont les siennes, peu important qu’il ait été invité à y procéder par l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle ne pouvait émettre un vote sur une obligation pesant sur une partie privative. 

Enfin, les travaux dont l’exécution est réclamée sont des travaux de pose d’un plafond coupe-feu lesquels ne constituent pas des travaux relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil dès lors qu’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble, et peuvent dès lors valablement être mis à la charge du preneur au titre des réparations locatives sans violation de l’article R145-35 2°) du code de commerce.

- Sur la garantie des vices cachés

L’article 1721 du code civil prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S‘il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. 

En l’espèce, il n’est pas contesté par le bailleur que le dispositif de protection de plafond coupe-feu n’était pas en place lors de la prise à bail, mais il n’est nullement démontré que cette situation de fait n’était pas apparente lors de la conclusion du bail, dans lequel a été spécifiquement mis à la charge du preneur la réalisation des travaux de mise aux normes. 
Ainsi, il appartenait à la SARL SONODIM, en qualité de professionnel souhaitant ouvrir un local destiné à l’accueil du public, de s’assurer de la présence des éléments de sécurité prévues par les dispositions réglementaires, ou de démontrer que cette absence de dispositif de sécurité était masquée lors de la conclusion du bail. Le caractère non apparent du vice allégué par le preneur, qui supporte la charge de la preuve, n’est donc pas démontré.

En outre et en tout état de cause, il convient de relever que les moyens soutenus sont par ailleurs inopérants s’agissant de la sanction invoquée, dès lors que celle prévue par l’article 1721 du code civil susvisé est l’indemnisation des préjudices résultant de la présence de ces vices, indemnisation qui en l’espèce n’est nullement sollicitée par le preneur, pas plus qu’il n’est démontré l’existence d’une perte pour lui, 

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, étant retenu l’absence de manquement du bailleur à ses obligations, ainsi que l’absence de mise en œuvre de la garantie des vices cachés, et au contraire un manquement du preneur à son obligation contractuelle de faire réaliser les travaux de mise aux normes de son local qui constitue un établissement recevant du public, il convient de débouter la SARL SONODIM et monsieur [M] de l’intégralité de leurs demandes, et de les condamner solidairement, monsieur [M] s’étant contractuellement engagé en qualité de caution au titre du paiement du loyer et des charges mais également au titre de l’exécution des obligations du bail, à faire procéder dans un délai de six mois aux travaux d’installation d’un plafond coupe-feu 1 heure répondant à la mise aux normes en matière de sécurité incendie du local classé ERP (article PE6 de l’arrêté du 25 juin 1980), et à défaut de prévoir une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les frais du procès 

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] perdant la présente instance, il convient de les condamner solidairement au paiement des dépens.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […] / Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, la SARL SONODIM et monsieur [L] [M], tenus au paiement des dépens, seront condamnés solidairement à payer à la SCI DELABIDOU la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.









PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne solidairement la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] à procéder ou faire procéder, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, aux travaux d’installation d’un plafond coupe-feu 1 heure répondant à la mise aux normes en matière de sécurité incendie du local classé ERP (article PE6 de l’arrêté du 25 juin 1980) ;

Dit que faute pour la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] de procéder ou faire procéder aux travaux, ils seront redevables, passés ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé, pendant une période de quatre mois, à 100 euros par jour de retard ; 

Condamne solidairement la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] au paiement des dépens ;

Condamne solidairement la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] à payer à la SCI DELABIDOU la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL SONODIM et monsieur [L] [M] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision est signée par Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT