Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 juillet 2024

Du 09 juillet 2024


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/01154 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCUJ



Société CDC HABITAT

C/

[L] [F] [R] [N]




Expéditions délivrées à :
Me HAKIM
Mme [G]
M. [N]

FE délivrée à :
Me HAKIM

Le 09/07/2024


 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 09 juillet 2024



JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

En présence de Mesdames [H] [X] [K] et [L] [I], auditrices de justice 


DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT [Adresse 2]

Représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS, avocat au barreau de Bordeaux


DEFENDEURS :

1°) Madame [L] [G], demeruant [Adresse 4]

2°) Monsieur [R] [N], demeurant [Adresse 3]

Comparants en personne


DÉBATS :

Audience publique en date du 14 mai 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 










EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat signé électroniquement les 2, 5 et 6 décembre 2022, la Société CDC HABITAT a consenti à Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G] un bail d'habitation portant sur un logement avec stationnement situé à [Localité 5] (33) [Adresse 6], moyennant un loyer révisable de 817,88 € outre une provision mensuelle sur charges de 65,31 € et 64 € pour le stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023, la Société CDC HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G] un commandement de payer les loyers et de fournir le justificatif d'une assurance locative.

Par assignation en date du 4 mars 2023, la Société CDC HABITAT a fait convoquer Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir :

▸ constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire le 5 février 2024,
▸ ordonner la libération des lieux, et à défaut autoriser l'expulsion de Madame [L] [G] et de tout occupant de son chef avec le concours s'il y a lieu de la force Publique, 
▸ fixer une indemnité d'occupation correspondant au montant mensuel des loyers et des charges avec stationnement, révisables selon les conditions contractuelles, et condamner Madame [L] [G] à son paiement à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,
▸ condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G] au paiement des loyers échus au 27 janvier 2024 d'un montant de 5.361,28 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
▸ condamner Madame [L] [G] au paiement d'une somme de 1.217,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 9 février 2024, à parfaire au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
▸ condamner solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G] au paiement de la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens qui comprendront le commandement de payer, les frais d'assignation et de notification aux services préfectoraux.

Lors de l'audience du 14 mai 2024, la Société CDC HABITAT, qui a maintenu ses prétentions, a précisé que Madame [L] [G] a repris le paiement intégral des loyers depuis le 17 février 2024, et a réglé en outre une somme supplémentaire de 2000 €.
Elle s'est néanmoins opposée à l'octroi de délais de paiement à la locataire en faisant valoir que le montant du loyer est trop élevé au regard des revenus qu'elle déclare percevoir.

Présent à l'audience, Monsieur [R] [N] a expliqué avoir quitté l'appartement le 19 avril 2023 après y avoir été contraint par une ordonnance de protection ayant attribué le logement à Madame [L] [G] ; il a indiqué avoir donné congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 27 juin 2023 en demandant à être dispensé de la solidarité prévue au bail, mais n'avoir pas reçu de réponse. Il conteste être débiteur des sommes réclamées, n'étant plus dans le logement. A titre subsidiaire, il propose de régler 20 € par mois pour s'acquitter de la dette, en exposant percevoir un salaire de 1.900 € dans le cadre d'un CDD jusqu'au mois de septembre 2024, avoir un enfant d'une union antérieure à sa charge et percevoir à ce titre une pension alimentaire de 116 €, outre une ASF de 80 € et une allocation logement de 105 €, et être redevable d'un loyer mensuel de 992 € et d'une pension aliemntaire de 201 €.

Pour sa part, Madame [L] [G] qui a également comparu, n'a pas contesté la dette locative. Elle déclare avoir repris le paiement du loyer, qui est très élevé depuis qu'elle doit le régler seule. Elle indique avoir fait une demande de logement social, et être dans l'attente d'une aide de 1.300 € du CHU, dont elle est fonctionnaire ; son salaire s'élève à 1500 € net environ outre une prime de 177 € par mois en moyenne ; elle a deux enfants à charge et perçoit une pension alimentaire de 95 € ; elle a d'autres dettes communes avec Monsieur [N] au titre desquelles elle subit une saisie de ses rémunérations.
Elle n'est pas en mesure de payer une somme supplémentaire, après règlement de son loyer.

Le jugement est contradictoire. Il est mis en délibéré au 9 juillet 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée au Préfet de la Gironde le 6 mars 2023, au moins deux mois avant la date de l'audience prévue le 14 mai 2024. 

Le bailleur justifie également avoir signalé la situation d'impayés à la CAF par courrier reçu le 18 octobre 2023, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est réputée constituée.

La procédure est donc régulière. 

Sur la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire : 

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans la version dont se prévaut la demanderesse, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La Société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G] un commandement d'avoir à payer la somme de 4.111,65 € au titre des loyers échus, par acte du 5 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G] n'ayant pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois imparti, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 6 février 2024, en application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Dès lors, Madame [L] [G] qui occupe seule les lieux désormais, est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour la Société CDC HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur l'arriéré locatif :

Le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers et les charges convenus au contrat de bail, et dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.

Il résulte en l'espèce du bail et du décompte versés aux débats par le bailleur que la dette locative s'élève à la somme de 4.575,63 € au titre des loyers et charges échus à la date du 7 mai 2024.

La CDC HABITAT fait valoir que conformément aux dispositions de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite à l'encontre de Monsieur [R] [N] le paiement de l'arriéré locatif jusqu'au 27 janvier 2024, soit dans le délai de six mois après qu'il ait donné congé des lieux loués. 

Conformément à sa demande, et en vertu du principe de l'imputation des paiements sur la dette la plus ancienne, les sommes restant dues à la date de la résiliation du bail s'élèvent à 263,39 € au titre du mois de décembre 2023 et celle de 938,95 € pour les 27 jours du mois de janvier 2024, soit 1.202,35 €.

Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G] seront condamnés solidairement à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Madame [L] [G] devra être condamnée à payer en outre la somme de 3.373,28 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à compter du 28 janvier avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges.

Madame [L] [G] sera condamnée à en payer le montant.

Sur la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [R] [N] :

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1er du Code Civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La proposition de Monsieur [R] [N] de régler une somme de 20 € par mois ne permet pas le règlement de sa dette dans le délai de 24 mois prévu par ce texte.

Sa demande de délais de paiement sera rejetée. 

Sur les autres demandes :

Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de Procédure.

La présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition au 6 février 2024 de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties ; 

CONDAMNE Madame [L] [G] à quitter les lieux loués situés à [Localité 5] (33) [Adresse 6] ;

A défaut pour Madame [L] [G] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution lesquels attribuent compétence au juge de l'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de 1.202,35 € au titre des loyers et charges impayés échus à la date du 27 janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;



CONDAMNE Madame [L] [G] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de 3.373,28 € au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation échus à la date du 6 mai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [L] [G] à payer à la Société CDC HABITAT une indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (1.078,06 € par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [R] [N] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [N] et Madame [L] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le coût de l'assignation et de sa dénonciation au Préfet de la Gironde ;

DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de Procédure Civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE