Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 juillet 2024

Du 09 juillet 2024


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/01137 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCSR



[E] [M]

C/

[W] [S]




Expéditions délivrées à :
Me DAHAN

FE délivrée à :
Me DAHAN

Le 09/07/2024


 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 09 juillet 2024



JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

En présence de Mesdames [D] [I] et [R] [N], auditrices de justice 


DEMANDEUR :

Monsieur [E] [M] né le 09 Février 1964, demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me David LEMEE loco Me Jean-jacques DAHAN, Avocat au barreau de Bordeaux



DEFENDERESSE :

Madame [W] [S], demeurant [Adresse 4]

Ni présente, ni représentée


DÉBATS :

Audience publique en date du 14 mai 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 
















EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 1er février 2013 prenant effet le même jour, Monsieur [E] [M] a consenti à Madame [W] [S] un bail à usage d’habitation portant sur l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 442 € outre une provision sur charges de 20 €. 

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2022, Monsieur [E] [M] a fait délivrer à sa locataire un congé pour motif légitime et sérieux prenant effet le 31 janvier 2025. 

Par acte introductif d’instance en date du 5 mars 2024, Monsieur [E] [M] a fait assigner Madame [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :
▸ prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire ; 
ordonner l’expulsion de Madame [W] [S] et de tous occupants de son chef de l’appartement en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard ; 
▸ condamner Madame [W] [S] à verser à Monsieur [E] [M] la somme de 3.700 € par mois jusqu’à son départ des lieux au titre d’indemnité d’occupation ; 
▸ condamner Madame [W] [S] à verser à Monsieur [E] [M] la somme de 4.500 € au titre des dommages et intérêts ; 
▸ condamner Madame [W] [S] à verser à Monsieur [E] [M] la somme de 3.900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
▸ condamner Madame [W] [S] au paiement des entiers dépens ; 
▸ ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ; 

A l’audience du 14 mai 2024, Monsieur [E] [M], représenté par avocat, maintient ses demandes initiales, à l’appui desquelles il fait valoir le défaut total d’entretien du logement par Madame [W] [S], outre le fait que son comportement occasionne des troubles répétés et graves, malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail. 



Madame [W] [S] assignée à personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. 

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 9 juillet 2024. 

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le défaut de comparution du défendeur :

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Madame [W] [S], régulièrement assignée à personne n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des pièces produites par Monsieur [E] [M], par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort. 

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique le 6 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience. 

La procédure est régulière et l’action recevable. 

Sur la résiliation du bail :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice. 

L'article 1741 du code civil dispose que, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location ». 





En outre, par application de l’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le non-respect de cette obligation d’entretien par le locataire constitue un manquement à ses obligations. 
En l’espèce les dispositions spécifiques du contrat de bail conclu le 1er février 2013 entre Monsieur [E] [M] et Madame [W] [S] reprennent l’obligation du preneur d’user paisiblement des lieux loués ainsi que l’obligation de prendre en charge l’entretien courant du logement. 

En vertu des règles de preuve édictées par l’article 1353 du code civil, il revient à Monsieur [E] [M] d’apporter des éléments probants suffisants à l’appui de sa demande. 

En l’espèce, Monsieur [E] [M] produit aux débats deux mails du syndic de copropriété, FONCIA, puis VCM IMMO l’ayant alerté des agissements et incivilités de Madame [W] [S]. Le premier, en date du 20 février 2019, fait état d’un encombrement des parties communes (poubelles, meubles, matelas) par la locataire de l’appartement 27. Le second, en date du 7 mars 2023, fait part de nuisances sonores tant diurnes que nocturnes de la part de la locataire de l’appartement 27 et de son compagnon. 

En outre, par mail en date du 10 décembre 2020, le Président du syndic de copropriété a indiqué à Monsieur [E] [M] que le comportement et les agissements de Madame [W] [S] ont conduit le locataire de l’appartement 29 de la résidence à donner congé. 
Enfin, Monsieur [E] [M] produit un procès-verbal de plainte en date du 15 mars 2023 déposée par son père pour son compte, pour trouble à la tranquillité d’autrui par agressions sonores à l’encontre de Madame [W] [S]. 

Force est de constater que l’ensemble des alertes ont été données dans des temps très espacés (février 2019, décembre 2020, mars 2023), à savoir de un à quatre ans d’intervalle et que le dernier incident dénoncé date du 3 mars 2023, soit presque un an au jour de la saisine de la présente juridiction à savoir le 5 mars 2024. 

En outre, le congé allégué comme ayant été délivré par le locataire de l’appartement 29 est ancien (2020). 


Par ailleurs, le dernier mail émis par le syndic de copropriété VCP IMMO est un transfert d’un témoignage anonyme, qui de fait, ne permet pas de justifier qu’il provienne d’un locataire de ladite résidence. 

Surtout, il n’est versé aux débats aucune pièce émanant directement des locataires voisins mécontents, telle que des attestations, témoignages directs, pétitions, dépôts de plainte, mains courantes… 

De surcroît, Monsieur [E] [M] ne justifie pas de l’envoi des courriers en date des 19 août 2019 et 13 décembre 2020 qu’il verse aux débats, aux termes desquels il sollicite de Madame [W] [S] de changer son comportement et de respecter le règlement intérieur de la résidence, sous peine d’agir en vue de son expulsion. Il ne peut ainsi prétendre l’avoir mise en demeure, avant la délivrance de l’assignation, et ces courriers ne peuvent être considérés autrement que comme des preuves forgées à soi-même. 

S’agissant du motif pris du défaut d’entretien des lieux loués par Madame [W] [S], le seul document objectif produit par Monsieur [E] [M] est constitué par un courrier en date du 16 septembre 2021, que lui a envoyé la Mairie de [Localité 3] suite à la visite d’un inspecteur Salubrité du Service Santé Environnement, dans l’appartement de Madame [S], mentionnant qu’après une première visite, la visite de contrôle réalisée le 8 septembre 2021 a révélé un entretien partiel de l’appartement, mentionnant que le sol reste maculé de traces et le coin cuisine non nettoyé.
Les autres pièces supposées justifier du mauvais entretien du logement, sont des mails reproduits partiellement, dont les expéditeurs ne sont pas connus et leur qualité pas établie. 
Il n’est pas davantage justifié que les photos annexées à un courrier prétendument envoyé à Madame [W] [S], représentent les lieux loués, dès lors qu’elles ne sont ni datées, ni localisées. 

En toute hypothèse, l’ensemble de ces pièces destinées à justifier de l’état insalubre du logement loué à la défenderesse date de l’année 2021, soit presque trois ans au jour de la saisine de la présente juridiction, et aucun élément postérieur justifiant du défaut d’entretien actuel de Madame [W] [S] n’est rapporté. 

En conséquence, la résiliation du bail ne saurait, en l’état, être prononcée, compte tenu de l’ensemble de ces éléments supposés démontrer le défaut de jouissance paisible de la locataire, qui sont partiels, anciens, et manquant d’objectivité, et ainsi dépourvus de caractère probatoire suffisant. 



Il résulte de ce qui précède que faute de voir sa demande de résiliation de bail accueillie, Monsieur [E] [M] ne pourra qu’être débouté de ses demandes subséquentes. 

Sur les demandes accessoires :

Succombant dans ses prétentions, Monsieur [E] [M] conservera la charge des dépens, et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. 

PAR CES MOTIFS, 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, 

DEBOUTE Monsieur [E] [M] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] aux dépens ; 

CONSTATE l’exécution provision du jugement ; 

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE