Tribunal Judiciaire · REFERES 2ème Section — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


54Z

Minute n° 24/


N° RG 23/01498 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBE2

3 copies















GROSSE délivrée
le 08/07/2024
à Me Christelle CAZENAVE
la SELARL RACINE [Localité 5]

COPIE délivrée
le 08/07/2024
à 

Rendue le HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.


DEMANDERESSE

Madame [I] [B]
née le 14 Septembre 1975 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentée par Maître Jean MONTAMAT de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

S.C.I. CAPSEC 
Dont le siège social est : 
[Adresse 2]
[Localité 3]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX





EXPOSE DU LITIGE

Selon acte du 10 décembre 2021, Madame [I] [B] a acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la société CAPSEC, une maison d’habitation située [Adresse 1] désormais dénommée [Adresse 4] à [Localité 7]. 

Madame [I] [B] a, par acte du 11 juillet 2023, fait assigner la SCI CAPSEC devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux. 

Aux termes de ses dernières écritures, elle a sollicité de voir : 
- Condamner la SCI CAPSEC à procéder à la levée des réserves et malfaçons dénoncées dans le PV de réception du 13 Juillet 2023, le constat du 6 Juillet 2022, la notification du 10 août 2022 et celle du 7 juin 2023 selon liste suivante :
1- Une fissure sur la façade nord et sur le seuil de porte
2- Des manques d’enduit sur les murs extérieurs du cabanon
3- Des impacts de grêle sur la façade de la maison, la façade du cabanon, les murs mitoyens
4- Des impacts de grêle sur la gouttière de la façade SUD
6- Des impacts de grêle sur le bandeau de rive de la Maison
9- Le câblage des disjoncteurs par rapport au nombre de prises électriques (également dénoncé dans le mois suivant la livraison par courrier du 10.08.2022).
10- La malfaçon sur la porte d’entrée notifiée lors des échanges par mail avec Mr [R] représentant du promoteur auxquels une vidéo était jointe.
11- La sonnette d’entrée fonctionne de manière aléatoire, il faut appuyer très fort pour qu’elle sonne.
12- Réglages ou changements de toutes les portes intérieures voilées ou des cadres des portes dénoncés par lettre du 04.07.2023.
Et ce, dans le délai d’un mois à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard au-delà.
- se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte
- ordonner le maintien de la consignation de la somme de 15.500 € entre les mains du séquestre Maître [U] [K] Notaire à [Localité 7] au sein de la SCP [U] [K] [J] [N] [D] [A] [V] [L] [Y] [D] [G],
- déclarer et juger que sa libération ne pourra intervenir que lorsque l’intégralité des réserves aura été levée et que la SCI CAPSEC aura satisfait à ses obligations.
- condamner la SCI CAPSEC à verser à Madame [I] [B], à titre de provision, la somme de 7.264,71 €, à valoir sur l’indemnisation des préjudices financiers, de jouissance et moral subis liés au retard de livraison, au retard de levée des réserves et au refus abusif de remettre les clés de l’immeuble.
- Ordonner la compensation avec le solde du prix de vente détenu par Maître [U] [K] Notaire et la libération au profit de Madame [I] [B] de ladite provision
- Condamner la SCI CAPSEC à verser à Madame [I] [B] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
- Débouter la SCI CAPSEC de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, Madame [B] expose que malgré les travaux réalisés par la socité CAPSEC en réaction à l’assignation dont elle a fait l’objet, demeurent à lever des réserves mentionnées au PV de livraison du 13 juillet 2022, au PV de constat du 2 juillet 2022 et à la notification du 10 aout 2022. Elle précise que la SCI CAPSEC n’a pas remédié aux désordres notifiés par courrier recommandé du 7 juin 2023 ainsi que ceux notifiéS au titre de la garantie des défauts apparents et de conformité. Par ailleurs, elle indique qu’en raison des désordres affectant son bien, elle était en droit, sur le fondement des dispositions de l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation, de consigner 5% du prix de vente, et qu’elle peut donc en demander devant la présente juridiction le maintien. Au soutien de sa demande de provision, elle allègue avoir subi divers préjudices en raison du retard de livraison de la SCI CAPSEC compte tenu de l’inachèvement reconnu par le promoteur mais également son refus de remise des clés contraire aux dispositions de l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation. 

En réplique, la SCI CAPSEC a sollicité de voir : 
- juger que la SCI CAPSEC n’est pas tenue de la garantie de parfait achèvement, 
- juger que les réserves n°1 à 8 ont été levées, 

Sur les désordres dénoncés en GPA n°9 à 12 : 
- juger que le désordre n°9 n’existe pas, 
- juger que Madame [B] ne raporte pas la preuve de l’existence du désordre n°11, 
- juger que les désordres n°10 & 12 étaient apparents avant la livraison de l’immeuble pour avoir été dénoncés par Madame [B] dès le 25 avril 2022, 

en toute hypothèse, 
- juger que les demandes afférentes aux désordres n°9 à 12 ne constituent pas une obligation non sérieusement contestable, 
- débouter Madame [B] de sa demande en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, 
- constater que Madame [B] s’est engagée, aux termes du PV de livraison, à libérer les fonds à la levée des réserves, hors réserves afférentes à l’orage de grêle, 

en conséquence, 
- la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

A titre reconventionnel, 
- ordonner à Maître [K], notaire, et à Madame [B] d’adresser à la SCI CAPSEC la somme de 15.000 euros, séquestrée, correspondant au solde du prix de vente

Sur la demande de provision, 
- juger que la maison était livrable le 21 avril 2022, 
en conséquence, 
débouter Madame [B] de sa demande en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, 

en toute hypothèse, 
- condamner Madame [B] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 


Elle s’oppose d’abord à la demande de condamnation sous astreinte à lever les réserves visées au PV de réception du 13 juillet 2022 et au courrier recommandé du 10 août 2022 faisant valoir qu’elles ont été levées puisque des travaux ont été réalisés. Concernant les désordres notifiés au titre de la garantie de parfait achèvement, elle explique ne pas être tenue, en sa qualité de vendeur d’un immeuble à construire, à les lever. Plus particulièrement, elle allègue que les désordres n°10 et 12 dont elle se prévaut étaient apparents au moment de la réception et non dénoncés par la requérante et qu’elle ne peut donc en solliciter la réparation. Elle entend par ailleurs s’opposer au maintien de la déconsignation, alors que Madame [B] s’était engagée à ce qu’une fois les réserves levées, elle procéderait à la déconsignation des fonds. Enfin, elle indique que Madame [B] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un retard de livraison imputable à la SCI CAPSEC et par conséquent, d’une obligation non sérieusement contestable qui justifierait l’octroi d’un provision.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile le Juge des Référés rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », « prendre ou donner acte » , les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, la présente juridiction ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la condamnation à procéder à la levée des réserves

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier ou ordonner son exécution, même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Il faut préciser que selon les dispositions de l’article 1792-6 du code civil la garantie de parfait achèvement est d’une durée d’un an à compter de la réception et doit seulement être dirigée à l’encontre des entreprises locateurs d’ ouvrage, ce que n’est pas la SCI CAPSEC. 

Les dispositions applicables au cas d’espèce sont celles de l’article 1642-1 du Code civil qui dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’espèce, la livraison du bien immobilier est intervenue, avec réserves, le 13 juillet 2022, réserves complétées par courrier du 10 août 2022 et du 7 juin 2023. 

Sur la demande de levée des réserves visées par le procès-verbal de réception et le courrier recommandé du 10 août 2022

Madame [B] ne conteste pas qu’en cours d’instance, plusieurs réserves ont fait l’objet de travaux de reprise par la SCI CAPSEC. Cependant elle indique que restent à lever au titre des réserves visées par le procès-verbal de réception et le courrier recommandé du 10 août 2022 les réserves suivantes : 
1- Une fissure sur la façade nord et sur le seuil de porte
2- Des manques d’enduit sur les murs extérieurs du cabanon
3- Des impacts de grêle sur la façade de la maison, la façade du cabanon, les murs mitoyens
4- Des impacts de grêle sur la gouttière de la façade SUD
6- Des impacts de grêle sur le bandeau de rive de la Maison.

Concernant la réserve n°1, Madame [B] ne conteste pas que la défenderesse a effectué des travaux de reprise de la fissure de la façade nord, mais il existe une discussion sur la qualité de ces dernier dont il résulte que Madame [B] ne démontre pas d’une obligation non sérieusement contestable du constructeur d’avoir à lever cette réserve. 

Cependant, la SCI CAPSEC ne justifie pas avoir levé la réserve concernant le seuil de porte et sera donc condamnée à le faire dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

Concernant la réserve n°2 eu égard au manque d’enduit sur les murs extérieurs du cabanon, la SCI CAPSEC souligne que les aspérités dénoncées entrent dans les tolérances et qu’aucune reprise n’a lieu d’être. En effet, il ressort des photographies dudit enduit jointes au courrier du 10 août 2022 que les défauts allégués sont minimes. Ainsi, Madame [B] ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable du constructeur d’avoir à lever cette réserve sous astreinte. Sa demande sera par conséquent rejetée. 

Concernant la réserve n°3 eu égard aux impacts de grêle sur la façade de la maison, la façade du cabanon, les murs mitoyens, si la société CAPSEC fait valoir que la SARL MR ENDUIT a effectué des travaux de reprises, le mail envoyé par cette dernière faisant état de la reprise “des façades concernant les désordres d’impact de grêle” sur la maison de Madame [B] et plus particulièrement les photographies qui y sont jointes ne font état que de travaux sur les façades de la maison, et non sur celles du cabanon et des murs mitoyens. 

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SCI CAPSAC à procéder à la levée de la réserve n°3 concernant les impacts de grêle sur la façade du cabanon et les murs mitoyens, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois. Cependant, Madame [B] ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable du constructeur d’avoir à procéder aux travaux de réparation des impacts de grêle sur la façade de la maison. 

Concernant la réserve n°4 eu égard aux impacts de grêle sur la gouttière de la façade SUD, la SCI CAPSEC ne conteste pas ne pas être intervenue sur cette dernière puisqu’elle affirme que Madame [B] ne peut en obtenir réparation puisque cette gouttière ne lui appartient pas et est implantée sur le mur de son voisin. 

En l’absence en l’état d’éléments suffisants pour caractériser une obligation non sérieusement contestable du constructeur d’avoir à lever cette réserves, le débat de la propriété de la gouttière relevant du juge du fond, la demande formée par la requérante sera rejetée.

Concernant la réserve n°6 eu égard aux impacts de grêle sur le bandeau de rive de la Maison, la SCI CAPSEC produit une facture du 3 juin 2024 de la société SOGICC concernant la dépose et remplacement d’un bandeau impacté par la grêle”. Madame [B] soutient que le bandeau n’a pas été remplacé. Il existe ainsi une contestation sérieuse à voir condamner le constructeur d’avoir à lever cette réserve, la demande sera donc rejetée. 

Sur la demande de levée des réserves visées par le courrier recommandé du 7 juin 2023 

Madame [B] allègue que demeurent à lever au titre des réserves visées par le courrier recommandé du 7 juin 2023 
9- Le câblage des disjoncteurs par rapport au nombre de prises électriques (également dénoncé dans le mois suivant la livraison par courrier du 10.08.2022).
10- La malfaçon sur la porte d’entrée notifiée lors des échanges par mail avec Mr [R] représentant du promoteur auxquels une vidéo était jointe.
11- La sonnette d’entrée fonctionne de manière aléatoire, il faut appuyer très fort pour qu’elle sonne.
12- Réglages ou changements de toutes les portes intérieures voilées ou des cadres des portes dénoncés par lettre du 04.07.2023.

Concernant la réserve n°9 du câblage des disjoncteurs, la société CAPSEC produit une attestation de conformité de l’installation électrique du bien de Madame [B] rédigée par Monsieur [F] [X]. 

Ainsi, Madame [B] ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable du constructeur d’avoir à lever cette réserve sous astreinte. Sa demande sera par conséquent rejetée. 

Concernant la réserve n°11 eu égard au dysfonctionnement de la sonette d’entrée, en l’absence en l’état d’éléments produits par Madame [B], relatifs à ce désordre , l’obligation du constructeur d’avoir à le lever ne peut être considérée comme dépourvue de contestations sérieuse.

Concernant les réserves n°10 et n°12, il résulte du courrier recommandé du 25 avril 2022, antéireur à la livraison de l’ouvrage, que ces désordres avaient été dénoncés par Madame [B] et qu’ils étaient ainsi apparents lors de la livraison ce dont il résulte qu’elle ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable à la charge du défendeur d’avoir à procéder à leur levée. 

Sur la demande de maintien de la consignation 


Aux termes de l’artice R.231-7 du Code de la construction et de l’habitation, l’aquéreur peut consigner 5% du prix de vente à condition qu’existe une contestation sur la conformité avec les dispositions du contrat. 

En l’espèce, l’immeuble a été réceptionné le 13 juillet 2022. Le procès verbal de réception dressé ce jour fait état de plusieurs réserves et reprises à effectuer sur le bien immobilier. 

Par conséquent, jusqu’à la levée des réserves et donc la mise en conformité avec les dispositions du contrat, Madame [B] était en droit de consigner 5% du prix de vente, à savoir 15.500 euros. 

Cela étant, la majorité des réserves ont été levées par la SCI CAPSEC et de surcroit, la présente décision a pour objet d’ordonner la levée de davantages de réserves, ce dont il résulte que celles subsistant ne sauraient justifier plus avant une telle retenue. 

En conséquence, il convient de rejeter la demande de maintien de consignation présentée par Madame [B] et d’ordonner la déconsignation de la somme de 15.500 euros au bénéfice de la SCI CAPSEC. 

Sur la demande de provision 

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Madame [B] fait d’abord valoir subir un préjudice financier en raison du retard de livraison imputable au constructeur. Elle indique qu’il avait été prévu que le bien devait être livré le 31 mars 2022, qu’ il ne l’a été que le 13 juillet 2022, et qu’elle a donc du prendre en charge des frais correspondant à trois mois et demi de location, des frais de garde pour la cuisine qui n’a pu être livrée , des frais de location d’un box pour entreposer ses affaires ainsi que des frais aux fins de réalisation d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice. 

En réplique, la société CAPSEC fait valoir que la maison était parfaitement livrable au 21 avril 2022 puisque les défauts dont Madame [B] prétend qu’ils empêchaient la prise de possession portaient sur des finitions, lesquelles étaient pour autant toujours présents au 13 juillet 2022, date de la livraison. 

Cependant, la société CAPSEC ne démontre pas que le bien était livrable au 21 avril 2022, étant au surplus observé que contrairement à ce qu’elle affirme, les désordres dénoncés par Madame [B] selon courrier recommandé du 25 avril 2022, ne portaient pas sur des finitions puisqu’elle faisait état de 92 non-conformités, inachèvements ou défauts. 

Il résulte des documents produits aux débats et notamment les relevés de compte de Madame [B], la facture de la SAS TRANSCUISINE du 21 août 2022 relative aux frais de stockage de la cuisine,la facture du 08 juillet 2022 et 1 août 2022 correspondant à la location d’un box et la facture afférente aux relevés de frais du commissaire de justice du 05 juillet 202, qu’il convient de condamner la société CAPSEC à la somme provisionnelle non contestable de 3.264,71 euros correspondant aux trois mois et demi de location, aux frais de garde pour la cuisine qui n’a pu être livrée , des frais de location d’un box pour entreposer ses affaires ainsi que des frais aux fins de réalisation d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice pour refus de livraison et de remise des clefs. 

Cependant, faute pour Madame [B] de justifier d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral et des pertes de congés imputable à la défenderesse, il convient de la débouter de sa demande tendant à les voir réparer par l’allocation d’une somme de 4.000 euros. 

Sur les autres demandes 

Il sera précisé que le Juge des référés ne se réservera pas la liquidation de l’astreinte. Par ailleurs, au regard de la décision de déconsignation des 5% du prix de vente, la demande de compensation ne pourra prospérer. 

La SCI CAPSEC, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [B], contrainte d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens, et il convient en conséquence de condamner la SCI CAPSEC à lui verser une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel,

REJETTE la demande de Madame [B] tendant à voir condamner sous astreinte la SCI CAPSEC à procéder à la levée de la réserve n°1 au titre des réserves visées par le procès-verbal de réception et le courrier recommandé du 10 août 2022 et correspondant à la fissure sur le seuil de porte ; 

CONDAMNE la SCI CAPSEC à procéder à la levée de la réserve n°1 au titre des réserves visées par le procès-verbal de réception et le courrier recommandé du 10 août 2022 et correspondant à la fissure sur la façade nord dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois ; 

REJETTE la demande de Madame [B] tendant à voir condamner sous astreinte la SCI CAPSEC à procéder à la levée de la réserve n°2 au titre des réserves visées par le procès-verbal de réception et le courrier recommandé du 10 août 2022 et correspondant au manques d’enduit sur les murs extérieurs du cabanon ; 

REJETTE la demande de Madame [B] tendant à voir condamner sous astreinte la SCI CAPSEC à procéder à la levée de la réserve n°3 au titre des réserves visées par le procès-verbal de réception et le courrier recommandé du 10 août 2022 et correspondant aux impacts de grêle sur la façade de la maison ; 

CONDAMNE la SCI CAPSEC procéder à la levée de la réserve n°3 au titre des réserves visées par le procès-verbal de réception et le courrier recommandé du 10 août 2022 et correspondant aux impacts de grêle sur la façade du cabanon et les murs mitoyens dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois ; 

REJETTE la demande de Madame [B] tendant à voir condamner sous astreinte la SCI CAPSEC à procéder à la levée de la réserve n°4 au titre des réserves visées par le procès-verbal de réception et le courrier recommandé du 10 août 2022 et correspondant aux impacts de grêle sur la gouttière de la façade SUD de la maison ; 

REJETTE la demande de Madame [B] tendant à voir condamner sous astreinte la SCI CAPSEC à procéder à la levée de la réserve n°6 au titre des réserves visées par le procès-verbal de réception et le courrier recommandé du 10 août 2022 et correspondant aux impacts de grêle sur le bandeau de rive de la Maison ; 

REJETTE la demande de Madame [B] tendant à voir condamner sous astreinte la SCI CAPSEC à procéder à la levée des réserves n°9 , n° 10, n°11, n°12 visées par le courrier recommandé du 7 juin 2023 ; 

REJETTE la demande de Madame [B] tendant à voir maintenir la consignation de la somme de 15.500 euros correspondant au 5% du prix de vente ; 

ORDONNE la déconsignation de la somme de 15.500 euros correspondant au 5% du prix de vente au bénéfice de la SCI CAPSEC ; 

CONDAMNE la SCI CAPSEC à verser à Madame [B] la somme provisionnelle de 3.264,71 euros au titre de son préjudice financier ; 

DEBOUTE Madame [B] de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance, moral et des pertes de congés ; 

DIT n’y avoir lieu pour le Juge des Référés de se réserver la liquidation de l’astreinte ; 

DIT n’y avoir lieu à compensation ; 

CONDAMNE la SCI CAPSEC à verser à Madame [B] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CAPSEC aux entiers dépens de l’instance. 

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.


Le Greffier, Le Président,