Tribunal Judiciaire · JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/01909 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YBXM

N° de Minute : L 24/00420

JUGEMENT 

DU : 08 Juillet 2024





[Y] [U]
[O] [P] épouse [U]


C/

[T] [J]
[B] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [Y] [U], demeurant [Adresse 2]


Mme [O] [P] épouse [U], demeurant [Adresse 2]


représentés par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [T] [J], demeurant [Adresse 4]


Mme [B] [E], demeurant [Adresse 4]


non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mai 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier










 RG 1909/2024 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 22 février 2023, M. [Y] [U] et Mme [O] [P], son épouse, ont donné à bail à M. [T] [J] et Mme [B] [E] un logement situé [Adresse 6] (lot 619) ainsi qu'une place de parking accessoire (lot 423), moyennant un loyer mensuel révisable de 885 euros majoré d'une provision sur charges de 70 euros.

Par acte d'huissier du 28 septembre 2023, M. [U] et Mme [P] ont fait signifier à M. [J] et Mme [E] un commandement de payer la somme de 4582,57 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 9 octobre 2023.

Par acte d'huissier du 4 janvier 2024, M. [U] et Mme [P] ont fait assigner M. [J] et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
constat de la résiliation du bail à défaut de prononcé de la résiliationprononcé de l'expulsion de M. [J] et Mme [E] au besoin avec le concours de la force publiquecondamnation solidaire de M. [J] et Mme [E] à leur payer la somme de 7933,24 euros au titre des loyers et charges dues au 21 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamnation solidaire de M. [J] et Mme [E] à leur payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges de la résiliation jusqu'à la libération complète des locaux et révisable selon les dispositions contractuellescondamnation solidaire de M. [J] et Mme [E] à leur payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieuxcondamnation solidaire de M. [J] et Mme [E] à leur payer la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, dont le coût du commandement de payer de l'assignation, des actes de procédure et actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires.
A l'audience du 25 mars 2024, M. [U] et Mme [P] étaient représentés et seule Mme [E] a comparu. L'affaire a été renvoyée afin qu'elle produise les décisions de la commission de surendettement qu'elle indiquait avoir saisie.

A l'audience du 6 mai 2024, M. [U] et Mme [P], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 13467,57 euros.

M. [J] et Mme [E], tous deux initialement cités par acte signifié à l'étude de l'huissier instrumentaire et M. [J] ayant été reconvoqué, n'ont pas comparu.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l'assignation sus-visée pour un exposé complet des prétentions et moyens soutenus par M. [U] et Mme [P].



MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, dès lors qu'il est susceptible d'appel.

Selon l'article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 


Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 8 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 22 février 2023 stipule en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et fixant le délai pour apurer la dette et prévenir l'acquisition de la clause résolutoire à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 4582,57 euros mais a fixé le délai d'apurement de la dette à six semaines en application de l'article 24 I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, cette loi ayant réduit ledit délai de deux mois à six semaines.

Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours lesquels demeurent régis par les stipulations contractuelles fixant le délai d'acquisition de la clause résolutoire, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En conséquence, le commandement de payer litigieux lequel fixe au locataire un délai erroné et réduit à six semaines pour régulariser les causes du commandement n'a pu produire ses effets en l'absence de paiement du locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.



Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225 et 1228 du code civil :
La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'espèce il résulte de l'historique de compte aux débats que M. [J] et Mme [E] demeurent débiteurs au 3 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, hors frais d'huissier et hors cotisations d'assurance (331,87 euros), de la somme de 12470,37 euros, ce qui représente 13 termes de loyer et charges impayés.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

En application de l'article 1229 du code civil, cette résolution prendra effet au 4 janvier 2024, date de l'assignation.

L'expulsion de M. [J] et Mme [E] sera ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur le décompte des sommes dues et la demande de délais de paiement :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale, en l'espèce, au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, due de la résiliation à la libération des lieux.

M. [U] et Mme [P] produisent un décompte détaillé arrêté au 3 mai 2024 démontrant que M. [J] et Mme [E] restent devoir la somme de 12470,37 euros à la date du 3 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, hors frais de procédure et cotisations d'assurance, étant relevé que le bail aux débats ne permet pas d'établir que M. [J] et Mme [E] ont souscrit une assurance, ni, en toutes hypothèses, de démontrer le montant de la cotisation mensuelle.

Ces derniers seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité (article VII), à payer à M. [U] et Mme [P] la somme de 12470,37 euros, créance arrêtée au 3 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7933,24 euros à compter de l'assignation et du présent jugement pour le surplus.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 985,95 euros, soit une somme égale au montant du dernier loyer révisé majoré de la provision sur charges pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires :

M. [J] et Mme [E], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels incluent le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l'assignation à l'exclusion des frais de saisie conservatoire non justifiés. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [U] et Mme [P], M. [J] et Mme [E] seront condamnés in solidum à leur payer une indemnité de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [Y] [U] et Mme [O] [P] de leur demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, aux torts exclusifs de M. [T] [J] et Mme [B] [E] et à la date du 4 janvier 2024, la résiliation du bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] (lot 619) ainsi qu'une place de parking accessoire (lot 423) conclu le 22 février 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [J] et Mme [B] [E] de libérer les lieux situés [Adresse 6] ainsi qu'une place de parking accessoire et de restituer les clés ;

ORDONNE, à défaut pour M. [T] [J] et Mme [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;



CONDAMNE solidairement M. [T] [J] et Mme [B] [E] à payer à M. [Y] [U] et Mme [O] [P] la somme de 12470,37 euros, créance arrêtée au 3 mai 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7933,24 euros à compter de l'assignation et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [J] et Mme [B] [E] à payer à M. [Y] [U] et Mme [O] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 985,95 euros à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à M. [T] [J] et Mme [B] [E] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [J] et Mme [B] [E] à payer à M. [Y] [U] et Mme [O] [P] la somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [Y] [U] et Mme [O] [P] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [J] et Mme [B] [E] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l'assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;


Ainsi jugé et prononcé le 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge