Tribunal Judiciaire · JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/01399 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YAH3

N° de Minute : 24/00423

JUGEMENT

DU : 08 Juillet 2024





S.C.I. SART 135


C/

[V] [Z]
[C] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. SART 135, dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentée par Me GUILMAIN Laurent, Avocat au Barreau de LILLE.


ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [Z]
née le 20 Avril 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]


M. [C] [X]
né le 27 Juillet 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]



comparants en personne ;





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mai 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier










 RG 24/1399 – Page - SDEXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er janvier 2020, la société civile immobilière Sart 135 a donné à bail à Mme [V] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 660 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

M. [C] [X] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire selon acte du 29 décembre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, la SCI Sart 135 a fait signifier à Mme [Z] un commandement de payer la somme de 1850 euros euros au titre du solde des loyers et des charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail. Le même jour, ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 11 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, la SCI Sart 135 a fait signifier à Mme [Z] un commandement de justifier de son assurance contre les risques locatifs, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par actes de commissaire de justice des 22 décembre 2023, la SCI Sart 135 a fait assigner Mme [Z] et M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
constater la résiliation du bail à défaut prononcer la résiliationordonner l'expulsion de Mme [Z] ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageurcondamner solidairement Mme [Z] et M. [X] à lui payer la somme de 4850 euros arrêtée au 4 novembre 2023, versements déduits sauf à parfaire ou diminuer, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 sur la somme de 1850 euros et de l'assignation pour le surpluscondamner solidairement Mme [Z] et M. [X] à lui payer les loyers échus et éventuellement impayés postérieurement à l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du jugementcondamner Mme [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges soit la somme de 660 euros du jugement au départ effectif des lieux avec indexation de l'indemnité mensuelle d'occupation et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance éventuellement majorés de 5 pointscondamner solidairement Mme [Z] et M. [X] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du jugementcondamner solidairement Mme [Z] et M. [X] au paiement des dépens de la procédure,rappeler l’exécution provisoire de droit.
A l'audience du 25 mars 2024, l'affaire a été contradictoirement renvoyée.

A l'audience du 6 mai 2024, la SCI Sart 135, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et a été autorisée à produire une note en délibéré sur la demande de délais de paiement formée par Mme [Z] et M. [X].

Mme [Z] et M. [X] sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils indiquent que c'est à la demande du bailleur que M. [X] a souscrit un engagement de caution mais que tous deux vivent, depuis la prise à bail, en concubinage. Ils expliquent l'impayé par la suspension de l'allocation pour personnes adultes handicapées. M. [X] précise avoir changé d'emploi pour un meilleur salaire à hauteur de 2700 euros bruts par mois. Le couple expose avoir un enfant à charge et assumer la charge de deux autres enfants pendant la moitié des week-ends et des vacances.

La SCI Sart 135 a, à la demande du tribunal, adressé en cours de délibéré une note contenant un décompte actualisé et aux termes de laquelle elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est, sauf précision contraire, celui appliqué au litige.

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 26 décembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail à effet du 1er Janvier 2020 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et dépôt de garantie en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2023, pour la somme en principal de 1850 euros euros correspondant au solde des loyers et charges impayés, terme de juin 2023 inclus.

Aucun paiement n'est intervenu dans le délai de deux mois prévu par la loi.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 20 août 2023.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que : « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [Z] n'a pas repris le paiement du loyer courant avant l'audience et la SCI Sart 135 s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement.

En conséquence, il convient d'ordonner, à défaut de départ volontaire de Mme [Z], son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux qu'elle occupe, dans les conditions énoncées au présent dispositif.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux. Cette indemnité sera égale au montant du dernier loyer avant résiliation, majoré de la provision sur charges et ce sans faculté d'indexation de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation correspondant au loyer.

Selon décompte arrêté au 28 mai 2024, Mme [Z] reste devoir au 28 mai 2024 la somme de 8110 euros, terme de mars 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

En conséquence, Mme [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 8110 euros, arrêtée au 28 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, déduction faite de la révision des indemnités mensuelles d'occupation à hauteur de 115 euros au total (janvier à mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1850 euros euros et à compter de l’assignation sur la somme de 3000 euros.

Dans ces conditions, Mme [Z] sera également condamnée au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation de 660 euros, soit d’un montant égal au dernier loyer de 630 euros majoré de la provision sur charges de 30 euros, pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur l'obligation à la dette de M. [X] :

Selon les deux derniers alinéas de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

La SCI Sart 135 produit une copie d'un acte de cautionnement manuscrit du 1er janvier 2020 signé par M. [X] aux termes duquel ce dernier s'engage pendant la durée du bail et ses renouvellements en qualité de caution solidaire des engagements de Mme [Z] en exécution du bail mais aussi au titre des indemnités d'occupation, réparations et dégradations locatives, charges, taxes, pénalités, intérêts de retard et frais éventuels de procédure.

L'acte satisfait aux exigences formelles de l'article 22-1 précité et M. [X] n'établit qu'il a dès la prise à bail occupé le logement en raison de sa relation de concubinage avec Mme [Z].

Dans ces conditions, M. [X] sera condamné solidairement avec Mme [Z] au paiement de la somme de 8110 euros et des indemnités mensuelles d'occupation courant à compter du 1er juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement de M. [X] :

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [X] n'est pas, en considération du montant de la dette, en mesure de s'en acquitter de manière échelonnée dans les délais légaux.

Sa demande de délais de paiement sera rejetée.


Sur les mesures accessoires :

Mme [Z] et M. [X] succombant seront condamnés solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements du 19 juin 2023, le coût de la dénonciation du commandement de payer à la caution, ainsi que le coût de la signification de l’assignation .

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 1er Janvier 2020 entre la société civile immobilière Sart 135, d'une part, et Mme [V] [Z], d'autre part, et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 7],sont réunies à compter du 20 août 2023 ;

ORDONNE à défaut pour Mme [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de Mme [V] [Z] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE à Mme [V] [Z] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

CONDAMNE solidairement Mme [V] [Z] et M. [C] [X] à payer à la société civile immobilière Sart 135 la somme de 8110 euros arrêtée au 28 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1850 euros euros et à compter de l’assignation sur la somme de 3000 euros ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [Z] et M. [C] [X] à payer à la société civile immobilière Sart 135 l'indemnité mensuelle d’occupation de 660 euros à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Mme [V] [Z] et M. [C] [X] de leurs demandes respectives de délais de paiement ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société civile immobilière Sart 135 de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [Z] et M. [C] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements du 19 juin 2023, le coût de la dénonciation du commandement de payer à la caution, ainsi que le coût de la signification de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge