Tribunal Judiciaire · JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/01112 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X7RB

N° de Minute : 24/00424

JUGEMENT 

DU : 08 Juillet 2024





[H] [B]


C/

[S] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [H] [B]
né le 27 Juillet 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me François RABIER, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [S] [P], demeurant [Adresse 2]



comparant en personne ;




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mai 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
















 RG : 24/1112 – Page - SD

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2017 et à effet du 1er juin suivant, M. [H] [B] a donné à bail à M. [S] [P] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 740 euros.

M. [P] a libéré le logement le 26 juillet 2022.

Par acte d'huissier du 16 janvier 2024, M. [B] a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation à lui payer :
la somme de 2737,50 euros au titre des frais de remise en état du logement ;la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Après plusieurs renvois de l'affaire ordonnés à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 mai 2024.

M. [B], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales telles que formulées dans l'assignation, à laquelle il est référé en application de l'article 455 code de procédure civile pour un exposé complet de ses prétentions et moyens.

M. [P] admet uniquement être redevable de la facture de nettoyage du logement et sollicite le bénéfice de délais de paiement en cas de condamnation.

Il soutient que des objets laissés dans le grenier étaient présents lors de la prise à bail, que la contre-marche s'est cassée de sorte qu'il ne s'agit pas d'une dégradation et qu'en tout état de cause la somme de 320 euros sollicitée de ce chef est excessive, que la trappe de la salle de bains a été uniquement utilisée par un entrepreneur, que le plan de travail de la cuisine était déjà usé et fendillé lors de la prise à bail et qu'il n'y a pas lieu de lui faire supporter une réparation de ce chef alors que le plan de travail a été changé dans le cadre de la vente de la maison, qu'il n'est pas électricien et ne doit pas supporter le coût d'un « va et vient », que la somme sollicitée au titre du remplacement des ampoules et spots est exagérée alors même qu'il ne peut être déterminé le nombre d'ampoules ou spots à changer, que les radiateurs étaient dès la prise à bail mal fixés, l'un d'entre eux ayant été déposé en raison des faiblesses de fixation, que la sangle du volet roulant était déjà cassée et que les frais de nettoyage sollicités sur la facture de la société OMS bâtiment font double emploi.

De manière générale, M. [P] souligne que la preuve de la dépense faite par M. [B] n'est pas rapportée, que lui-même n'a pas à supporter une remise à neuf du logement dans le cadre d'un projet de vente, et qu'il a lui-même procédé à des réparations.

Sur sa situation personnelle et financière, M. [P] déclare percevoir un salaire de 2400 euros, outre des prestations familiales de l'ordre de 300 euros, que sa compagne est sans emploi et qu'ils ont deux enfants à charge et assument le remboursement d'un emprunt immobilier et d'un crédit affecté à l'acquisition d'une voiture pour un montant total de 850 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les réparations et dégradations locatives :

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il est également obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n'est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l'exécution des travaux dont il demande réparation, ni à celle du paiement des travaux de réparation.

En l'espèce, en premier lieu, M. [P] admet devoir le montant de la facture de nettoyage/ménage du logement de la société Azuréo, soit la somme de 243,50 euros.

Pour apprécier le bien ou mal fondé de la demande de M. [B], il convient d'analyser l'état des lieux d'entrée dressé par huissier de justice de manière contradictoire le 30 mai 2017, l'état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 26 juillet 2022 et la facture et le devis de la société OMS Bâtiment.

Le libellé détaillé des postes du devis de la société OMS bâtiment permettent de déterminer les dégradations et réparations dont M. [B] demande l'indemnisation.

L'état des lieux d'entrée est silencieux sur l'état du grenier. L'état des lieux de sortie et les photographies qui y sont intégrées démontrent que M. [P] a laissé de nombreux objets dans le grenier à l'exception d'un luminaire, des planches et des pots de peinture, lesquels étaient présents lors de la prise à bail selon les déclarations des parties lors dudit état des lieux.

Par ailleurs, la comparaison des états des lieux établit qu'une armoire, présente lors de la prise à bail, a été dégradée par l'humidité dans la chambre sur l'avant située à l'étage et que la penderie de la chambre du deuxième étage, également existante lors de la prise à bail, est dégradée en ce que les portes sont sorties des rails. 

Seul l'enlèvement des objets laissés dans le grenier par M. [P] et l'enlèvement de l'armoire rongée d'humidité, en l'absence de preuve d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur et du fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit dans le logement, seront mis à la charge de M. [P]. En effet, le caractère nécessaire de l'enlèvement de la seconde penderie n'est pas justifié.

Au vu du volume de ces objets et du devis précité, la somme de 385 euros TTC sera allouée à M. [B] au titre de l'enlèvement des meubles.

Sur la fixation des marches et contremarches de l'escalier, pris à bail en bon été général, la comparaison des états des lieux établit une dégradation d'une contremarche. M. [P] n'établit pas que cette dégradation a été causée par un cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Au vu de l'ampleur des dégâts et du devis, une somme de 352 euros TTC sera allouée.

Sur la trappe de la salle de bains, les états des lieux ne permettent pas de caractériser une dégradation imputable à M. [P], ni une réparation locative à sa charge, étant précisé qu'ils sont silencieux sur une éventuelle trappe et qu'à supposer qu'il s'agisse du contre plaqué fixé sur la porte de la salle de bains, celui-ci était présent lors de la prise à bail. Aucune somme n'est due de ce chef.

M. [B] sollicite la somme de 950 euros pour la fixation du plan de travail, le ponçage et l'application de deux couches de traitement incolore et la fixation de portes des meubles de cuisine.
L'état des lieux d'entrée énonce qu'un premier plan de travail en bois présentait des taches et traces sans autre précision que celle d'un bon état général. Il est également indiqué qu'un second plan de travail en bois est usagé, se fendille à proximité de la plaque de cuisson et présente des traces noirâtres autour de l'évier et à proximité. Aucune photographie n'est jointe à cet l'état des lieux. L'état des lieux de sortie ne décrit que l'état du second plan de travail (évier et plaque de cuisson) de la manière suivante : « le plan de travail à lamelles collés est affaissé », les photographies représente cet affaissement des traces noirâtres affectant ledit plan de travail. Aucune somme ne peut donc être due au titre du premier plan de travail en l'absence de preuve d'un désordre l'affectant.

Par ailleurs, le second plan de travail était déjà sale, taché, noirci, usagé et manifestement non protégé par un vernis de protection. Compte tenu de l'état d'usure initial du plan de travail, l'affaissement et le noircissement du plan ne constituent pas une dégradation imputable au locataire mais la manifestation d'une usure normale en raison de la vétusté initiale avancée de cet élément.

Aucune somme n'est due au titre de la fixation, du ponçage et de l'application du vernis du plan de travail.

En revanche, la comparaison des états des lieux établit que, lors de la restitution, trois portes sur huit des meubles de cuisine sont bancales, circonstance qui ne préexistait à la prise à bail. Il appartenait à M. [P] de procéder à la fixation correcte de ces trois portes. Il sera alloué une somme de 55 TTC euros de ce chef.

Sur la réparation du va et vient et les ampoules et spots, le décret 87-7121 du 26 août 1987 énonce que le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

Les mentions de l'état des lieux de sortie ne permettent pas d'établir qu'un interrupteur est à remplacer et l'absence de précision de l'état des lieux de sortie et du devis ne permet pas de considérer que les défauts d'éclairage relevés dans la cage d'escalier et le couloir résulte de la défectuosité du va et vient. Par ailleurs, si l'état des lieux de sortie mentionne que, dans le séjour, les LED sont de couleurs différentes, cet état préexistait à la prise à bail trois des 9 spots étant alors de couleur bleue. Ensuite, seuls dysfonctionnent une LED dans la salle de bains et les éclairages de l'escalier et du couloir menant au premier étage. Ainsi, seule une somme de 66 euros TTC sera allouée pour le remplacement des ampoules et spots.

Sur la fixation de deux radiateurs, l'état des lieux de sortie établit que le radiateur de la chambre du premier étage est mal fixé et que celui du deuxième étage est déposé. M. [P] échoue à démontrer que les radiateurs étaient dès la prise à bail mal fixé, l'état des lieux d'entrée les décrivant comme fonctionnant et en bon état. La fixation de ces radiateurs sera mis à la charge de M. [P] à hauteur de 88 euros TTC conformément au devis.

Ensuite, c'est exactement que M. [P] fait valoir que l'enrouleur du volet de la chambre du premier étage était déjà cassé lors de la prise à bail. Aucune somme n'est due de ce chef.

Enfin, c'est tout aussi exactement que M. [P] soutient que la prestation dans le devis de OMS Bâtiment chiffrée à 450 euros HT et ainsi libellée « nettoyage complet de la maison », laquelle ne correspond pas à un nettoyage du chantier après travaux, comme l'a soutenu M. [B], est déjà indemnisée par l'allocation de la somme de 243,50 euros.

Ainsi, au total, M. [P] est débiteur de la somme de 1189,50 euros au titre des réparations et dégradations locatives.

Le montant du dépôt de garantie de 740 euros sera déduit de cette somme conformément à la demande de M. [B].

M. [P] sera donc condamné à lui payer la somme de 449,5 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation faute de preuve de la réception de la mise en demeure du 22 juin 2023.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En considération des ressources déclarées de M. [P] et de l'absence de besoins de M. [B], M. [P] sera autorisé à s'acquitter de sa dette de manière échelonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les mesures accessoires :
Succombant à l'instance, M. [P] sera condamné aux dépens.

L'équité commande de le condamner à payer à M. [B] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en dernier ressort,

Condamne M. [S] [P] à payer à M. [H] [B] la somme de 449,50 euros au titre des dégradations et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 740 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Autorise M. [S] [P] à s'acquitter de sa dette en 9 mensualités de 50 euros payable le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présence décision et la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

Dit que faute pour M. [S] [P] de payer la mensualité ainsi fixée à bonne date, dès le premier impayé et 15 jours après l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception d’une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, l'intégralité du solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [S] [P] à payer à M. [H] [B] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [S] [P] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé le 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
Le Greffier Le Juge